土拍結果點評
9月20日，廈門再迎商住地拍賣。湖裡、集美2區3幅優質商住地成功拍出，湖裡地塊不無意外的被建發競獲，成交樓面價38102元/㎡，溢價27%，為今年商住地拍賣最高溢價率，島內地塊帶動土拍出現小幅回暖；集美優質雙地塊由於（含在建工程）帶總平圖（限制性條款）拍賣，均被廈門軌交集團連體競拍隊底價競獲。
拍賣背景
今年以來，廈門商住地供應走優質地塊與資質一般地塊交替入市路線，但低溢價成交成常態，在加上新房市場的量價齊跌，市場信心嚴重不足。本次拍賣距上次宅地出讓已時隔2個半月之久，期間經歷了轟轟烈烈的廈門地價“腰斬論”風波，樓市“崩盤論”也一度甚囂塵上，淡市+輿論渲染，廈門樓市信心再經歷雙重打擊。
5年來島內宅地持續斷供，市場飢渴異常，島內地塊公佈前就風聲遍傳，激起一輪市場期待值，果不其然，連年度供應計劃上都找不到的島內商住地果然“如約”上市，供應熱度顯然高過土拍熱度。可以說，此次政府拿出“寸土寸金”的島內地塊，以及集美環杏林灣板塊2幅優質宅地，且在付款和預售等方面的限制條件明顯放鬆，誠意十足，穩樓市預期明顯。
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本土房企爭奪島內“香餑餑”
首先，島內地塊總建近15萬方 ，體量相對較大，用地條件較好，但受容積率限制，不具備規劃別墅條件，只能規劃中等密度的普通住宅居住社區，與當前島內僅剩的存量不多的大戶豪宅有所錯位，市場競爭力強和價格拓展空間相對較大。
2018P02地塊SWOT分析
湖裡2018P02地塊競拍大致可以分為國企與民企2大陣營，且以廈門本土房企為主。
一方面，2018P02地塊體量較大，資金實力要求較強。國企陣營分別是建發、華潤&國貿連體競拍隊，建發進行了2018P02地塊的一級開發，相比其他競買者，不僅熟稔2018P02地塊的二級開發，還有得天獨厚的低成本優勢，是該地塊呼聲最高的競買者，最終的結果也證實了“小道消息”不是空穴來風；華潤&國貿連體一個央企，一個本土國企，強強聯合實力雄厚。
而在淡市持續期內，民企融資遇“瓶頸期”，資金實力不足，儘管看好該地塊的開發，也難豪擲高價競獲地塊。
因此，從陣營上看，國企優勢更大，勝算更高；另一方面，16年拍出的地王當前尚處“割肉”陣痛期，面對尚能預見利潤空間的島內“香餑餑”，外來房企均不敢輕易進場，以免水土不服。
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一二級聯動開發-低價拿地-利潤最大化
由於集美雙地塊屬於地鐵上蓋項目，本次（含在建工程）帶總平圖（限制性條款）拍賣，因此，除了地塊成本外，還要另外支付地下室工程建設、項目稅費、地鐵出入口合建通道接入工程建設等費用。
一般來說，一級開發企業除獲得土地一級開發成本補償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。
因此，為了實現利潤最大化，集美雙地塊競拍人均只有1家，且都與一級開發廈門軌交集團捆綁競拍，2幅地塊均底價拍出。一方面能節約成本，另一方面從事一級開發的開發企業比其他企業更熟悉整個開發項目的用地狀況，在人力資源、土地開發狀態、工程進度要求等方面更有優勢。
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星星之火 尚待燎原
“四限”嚴控以來，廈門樓市逐漸迴歸理性，自17年下半年以來，成交量持續走低，樓市進入全面盤整期。
這一輪調控之嚴，持續時間之長，熬不住的在售項目開始割肉搶量、產品“破”限，價格營銷大戰愈演愈烈，其中以偏遠且配套尚不完善的同安區為首，區域項目價格頻現“1字頭”，對全市價格鬆動心理帶動作用明顯。
其中，近期入市的IOI棕櫚城位於地段和景觀資源優越的熱點板塊，產品以184㎡為主，“破限“臨界點改善型產品，且價格親民，開盤取得熱銷，成為市場走量新參考；加上今天土拍的小幅回暖，市場星星之火開始積聚，一副只待燎原之勢。
但是，本輪調控力度為史上最嚴，註定了這一輪盤整期會更長，誰能走得更前，誰就有豐收的希望。
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