9月，房企“中報考”告一段落。雖然自2016年以來，大大小小的調控上千次，但這似乎並沒有影響廣大房企多收三五斗。今年上半年，上市房企年中報一片飄紅。利潤之王恆大的淨利潤530.3億元，同比增長129.3%；核心利潤550.1億元，同比增長101.5%；截至報告期末，恆大的淨利潤率為17.7%，與去年同期增加了5.4個百分點；核心利潤率18.3%，同比增加了3.8個百分點。
如此亮眼的數據就像一團熊熊燃燒的火苗，給人以慰藉。然而，需要注意的是，今年上半年的營收數據有一定的滯後性，而且，第一和第二陣營房企正在加速拉開距離。未來，整個行業的淨利潤率一定還是下滑的……
根據國家統計局的數據（如上圖），近年來，我國房企數量保持增長的態勢，截至2016年底仍有9萬多家房企。
這麼多衝著高利潤而來的房企，90%都將無路可走，將來何去何從？需要提前想好出路，否則可能會比較悲劇。
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房地產利潤依然還很高
目前還有9萬多家房企
過去兩三年，明源君在多個場合聽房地產領域的大佬談到：高峰時期，我國房企數量高達七八萬家，目前僅剩下兩三萬家，十年之後可能只剩下幾千家……
隨著一個行業的成熟，集中度會逐步提高，企業的數量也會大幅減少，這幾乎是所有行業的規律，因此，大多數人聽大佬這麼講也就信了。
這幾年，房地產行業的集中度提升確實也很快。按理說，房企數量會大度減少。然而，國家統計局數據顯示，近年來，除2015年略有下降外，我國房企的數量呈逐年遞增的趨勢，截至2016年底，房企數量達94948個。
這是在就業人員和工資項下的固定資產投資和房地產類別裡面的房企個數。如果以法人單位數計（如下圖所示），更是高達533557個！
事實上，自1998年房地產製度改革以來，我國房企數量一直呈現出穩步增長的態勢（如上圖所示）。過程中，只有兩次有小幅下降，第一次是2009年，主要是受08年金融危機的摧殘；第二次是2015年，因為2014年行情比較差。當時，鬱亮在人民日報撰文宣稱：人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代！
來源：國家統計局年鑑、明源地產研究院
房企數量為啥還連年增長呢？而且法人單位口徑下和就業人員和工資項下的固定資產投資和房地產類別裡面的房企個數口徑下，差距如此之大？
明源君認為，主要是相比其他行業，房地產的利潤實在是太高了，不賺白不賺。很多人都想湧進來分一杯羹。
根據趙毅總研究，2017年，TOP10房企的毛利率均值為26.15%，最高值與最低值分別為40.25%和6.8%；淨利率均值為16.02%，最高值與最低值分別為25.38%和4.67%。同期，典型製造業毛利率均值僅11.75%，最高值與最低值分別是24.08%和3.39%；淨利率均值為8.79%；無論毛利率還是淨利率都與房地產行業的水平相去甚遠。
天下熙熙皆為利來，天下往往皆為利往。
比如2016年，明源君見過不少房企從外地湧入深圳成立一個分公司，試圖通過教育地產或產業地產等概念拿地，最後都鎩羽而歸。
地方的數據也印證了這一現象。比如去年6月5日，保定住建局發佈的最新版《保定市房地產開發企業登記表》（下稱《房企表》）顯示，全市房企數量增至1311家。其中，一級開發資質企業12家，二級開發資質企業46家，三級開發資質企業88家，四級開發資質企業239家，開發資質為暫定的企業926家！
眾所周知，房地產企業資質共分五種，一級、貳級、三級、四級、暫定，級別越高證明企業業績越多，開發能力越強。通常，暫定資質大多為新成立公司，經營業績少或根本無業績……
2
淨利潤率下滑是趨勢
未來毛利率大約20%
針對各路人馬魚貫而入，要搞房地產。早在去年的兩會上，許家印就直言，房地產也不是誰輕易都能做的。很多企業認為有錢就能開發房地產，但是卻把市場搞亂了。其建議：進一步加強關於完善房地產開發企業資格認定，包括規劃、設計、配套、園林、設備等開發過程中每個環節的管理。
事實上，即便不完善開發企業的資格認定，市場競爭條件下，目前9萬多家房企裡面的大多數也會被淘汰掉。
明源君此前曾多次指出，將來只會剩下幾千家房企，而前10強則會吃掉50%的市場份額，我們對此堅信不疑。
因為，任何一個行業，淨利潤率都會逐步迴歸到正常的狀態。最近幾年的V型上揚，更像是一種迴光返照。
年初，明源君對話禹洲集團董事局主席林龍安時，其認為，儘管前兩年的市場行情好，行業利潤水平又回到了較高的位置，但是下滑是大的趨勢，目前一些房企的毛利率已經到了20%。5年以後，整個行業的毛利會下降到20%左右的水平，淨利潤在8%~10%左右，這才是一個比較合理的水平。
事實上，2010年之後，典型房企的淨利潤率連年下滑（如下圖），上市房企的淨利潤率基本保持每年下滑1%的態勢。
2015年，行情開始回暖。但對120多家房企歷年利潤率的統計發現，當年上市房企的淨利潤率為9.99%，為2005~2015年10年間首度跌破10%，較2009年的17.02%下跌7個百分點。若以歸屬於母公司股東的淨利潤計算，則淨利潤率跌破9%。2016年上半年，上市房企的淨利潤率進一步下滑到9.94%。
去庫存等一系列利好政策，使得2015年至今一二三四五線城市樓市，輪番量價齊升，推動利潤率V型反彈，中原地產統計數據顯示，2017年主流房企平均淨利率達12.4%，時隔三年再次回到兩位數，今年繼續上升，但這並不可持續。
首先，由於地產特殊的開發銷售與結算週期，房企財報數據存在典型“滯後性”。就像你看到的星光，都是很久遠的光芒（比如，天狼星，距離我們8.6光年，天狼星發出的光需要經過8.6年才能到達地球，你現在看到的天狼星的星光是8.6年前散發出來的）。2018年房企的“中報考”數據，只能讀懂其“過去”。
根據中信建投研究發展部測算，2015年，新建房地產項目的拿地價佔銷售價的比重為29.42%，2014年更低（當時有大量的土地流拍）；然而，2016年和2017年比重均超過了38%。
對絕大部分奉行產銷模式的房企來說，賺取的是房價和地價的差價，二者的價差縮小，利潤必然會減薄，甚至可能陷入虧損的境地。而16和17年拿高價地帶來的負面影響，會在往後上市房企的年報中得以體現，肯定是差的。
此外，過去15年，房地產行業坐享了制度紅利、城鎮化加速、貨幣寬鬆到結構性機遇四個階段的驅動，整體呈現量增價漲的態勢。最近一輪的行情也是如此。過去幾年，得益於寬鬆的貨幣環境，房企得以通過發債等方式，借新還舊不斷加槓桿，如今，在去槓桿的主基調下，一些中小房企即便不惜血本也借不到錢，大中型房企的融資成本也上升了，和高地價一樣，資金成本是利潤的最大殺手。
其次，雖然房地產行業是眾人眼中土豪多金的行業，但其實其人均產出並沒有那麼高。根據趙毅總統計，去年TOP10房企的人均年產值均值為558.60萬元，扣除最高值和最低值兩個極端數據之後，剩餘8家房房企的人均年產值為366.87萬元；十家典型製造業企業的人均年產值均值為283.77萬元，剔除兩個值之後，剩餘8家企業的人均年產值均值為225.01萬元。
要知道，開發商賣房子少則幾十萬一套，多則幾百甚至幾千萬一套；而製造業企業每個單品的銷售額很多在幾百到幾千元之間，甚至低至幾十。能達到房企的六成可謂十分牛。相比之下，房企的人均產出倒顯得低了。
之前，明源君指出，規模的增長一靠財務槓桿，二靠經營槓桿。財務槓桿已經到極致了。而過去幾年，通過跟投、事業合夥人等措施，經營槓桿裡的人，也已經被用到了極致。你總不可能讓員工7×24小時都在拼命幹活。這意味著，就行業平均水平看，人均產出其實難有大幅度提升的空間，人工成本卻是在提升的，而且還提升得非常快。當人越來越重要的時候資本的回報率其實是要下降的。
3
大象起舞，蝦米讓路
存量將變得有吸引力
其實哪怕2015年時9%的淨利潤率，相比很多行業和公司，還是很高，畢竟如上面顯示的那樣，去年華為的淨利潤率都不到8%。
可是，如果房地產行業的淨利潤率下降到這個水平，意味著大部分房企都會難以活下去。這也是為什麼2012年開始，萬科表示，利潤高於25%的項目不做。
這是王石提出來的。因為萬科早期做過攝錄像機，剛開始利潤高達40%，各種花銷根本不在乎，當利潤只有5%的時候，之前賺的利潤都虧回去了。25%不是一個精算的結果，但王石希望萬科能夠提前有精打細算的能力，以便將來可以應對比較差的經營環境。
居安應該思危，但是現實的情況是，日子太好過了，普遍不會自己革自己的命。不少房企內部的流程都很不規範更別說高效了。
管理費用、營銷費用和財務費用這三費的費效比（即所佔年度營收的比例）是反映企業精細化管理水平的試金石！去年，TOP10房企的三費費效比均值為9.68%，最高值和最低值差距很大。TOP10房企尚且如此，排名靠後的差距更大。整個行業提升的空間還非常大，但要提升又非常之難，非一朝一夕可實現。
事實上，過去兩三年，由於行情大好，房子太好賣，加上營銷創新，營銷費用率普遍有所下滑。
以恆大為例。最近幾年，恆大的銷售及營銷費用率連年下降。其在去年的財報中表示，“主要是由於透過互聯網銷售渠道進行更多推廣活動所致”！
考慮到行情不好的時候，營銷費率大概率還會反彈。對於房企來說，關鍵還要降低財務費用率。
早在2017年初的工作會議上，許家印就指出，降低財務費用是降本增效的關鍵。並於去年上半年還掉了全部永續債，槓桿的降低使其信用評級飆升，融資成本和財務費用則直線下降……
即便你想通過提高產品溢價的方式來抵抗行業淨利潤率的下滑，產品力也要依靠財務現實來買單。生存是發展的前提，當高地價、限房價組合在一起，再美好的產品力情懷也要讓位於生存，這時很容易拿產品減配開刀。這也是為什麼近些年來，不少此前很有匠心和情懷的房企少有建樹，而融創卻做出了不少叫好又叫座項目的緣故。
用旭輝董事長林中的話說，中國房地產行業已經從粗放發展期進入能力提升期。恆大通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大大降低了其營銷、管理、財務三大費用。2017年，恆大三大費用率下降了2.5個百分點。如果成本太高了，利潤率會極低，如果有百分之十幾的庫存，基本上不會有現金利潤。這就是大象起舞——中大型房企的增長率比小房企高的秘密，因為前者的運營效率更高，這個趨勢會延續。
此外，隨著整個增量開發業務淨利潤率的下滑，存量市場會變得更有吸引力。目前不少房企雖然對存量經營長期看好，但是短期看，特別是與開發板塊的投資收益率相比而言，瞬間會覺得“存量不賺錢，沒辦法算賬”。
一是現在增量開發還有得做，且利潤高；二是，不少房企增量開發領域的賬都還沒算太好，進入存量之後更算不清。
然而，等到行業淨利潤下滑到一定程度，那就不得不做了。最早將長租公寓列為主航道業務之一的龍湖，最近由集團CEO邵明曉直接兼任了冠寓的CEO，可見其對新航道的重視；萬科也已將長租公寓升級為核心業務……
當然，長租公寓只是這些房企租賃業態的一種，還有商業等等。這其實就是租售並舉的模式了。
新鴻基是租售並舉模式的標杆，其今年上半年的物業銷售收入為345.83億港幣，營收為551.66億港幣，淨利潤則達到334.79億港幣。
如果論銷售額，新鴻基的排名在40位之後，但如果論淨利潤的話，其僅次於如今的利潤之王恆大……
小結
一隻老鼠掉進了一個半滿米缸，這讓老鼠喜出望外，確定沒有危險後，它一頓猛吃，吃完便睡。老鼠就這樣在米缸裡吃了睡、睡了吃，日子一天天過去……它也曾想過跳出米缸，但終究未能擺脫白花花大米的誘惑。直到有一天米缸見底了，才發現想跳出去已無能為力。喪失了讓自己暫時飢餓一下的勇氣，將來就可能死在米缸裡。（作者：明源地產研究院執行主編 艾振強；對“箴言真語”作者趙毅總表示感謝）
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