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■本文作者： 謝天澤 北京在明律師事務所
導讀：2019年年初的新年賀詞中提到了一個徵收領域熱詞“棚戶區改造”。國家將棚戶區改造列為保障性安居工程，中央財政還通過專項轉移支付安排資金，支持各地方棚戶區改造。可見，國家對棚戶區改造這一重大的民生工程高度重視，棚改仍將在全國範圍內繼續推進。棚戶區改造項目具有它的獨特之處。對於廣大被徵收人來說，有必要了解一些棚戶區改造項目的特點，在徵收來臨時做一個“明白人”，更好地維護自身權益。
【棚改的目的與意義何在？】
對於棚戶區改造，法律中沒有具體明確的定義。我們可以在國務院和各級人民政府的文件中，找到一些對棚改的解釋。在《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》中，棚改的對象有四類，城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房。
棚戶區改造項目具體實施時，其名稱和所涉房屋、區域可能有些區別。參照北京市的地方規定，根據《北京市人民政府關於加快棚戶區改造和環境整治工作的實施意見》和《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》，棚改項目具體可以體現為中心城區棚戶區改造、平房區院落修繕、危舊房改造、城中村邊角地環境整治等。
棚戶區的住房較為簡陋，欠缺基礎設施和配套的公共服務，居民的居住條件和生活質量較差，存在安全隱患。總之，棚戶區改造項目相比其他徵收項目，其針對性更強。棚戶區房屋實施棚改，就是要改善棚戶區居民的居住條件，解決棚戶區居民的住房困難，同時通過改造提升城市環境、推進新型城鎮化建設、促進經濟發展。一個合法合理的棚改項目實施，對居住在棚戶區內的居民來說應該是件好事。
【棚改項目的補償方式】
棚戶區改造項目一般以國有土地上房屋徵收的形式開展，其補償方式的設定也應遵照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，可以由被徵收人在貨幣補償和房屋產權調換之間選擇。《條例》第二十一條中規定，因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。這一條是法規對棚改項目補償方式的規定，只要被徵收人選擇產權調換，並要求在改建地段安置，徵收方就應當提供改建地段的房屋。
不過，這並不代表所有棚改項目都能在改建地段或就近地段提供調換房屋。畢竟房屋資源日趨緊張，補償資金也有限。受到文物古蹟保護、區域地質環境等因素的影響，個別棚改項目無法實現“原地回遷”。在此情況下，棚改項目的補償方式如何執行，各地區的政策也有所區別。例如，《北京市人民政府關於進一步加快推進棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作的意見》中，對徵收補償有這樣的表述：細化完善徵收補償政策和標準，鼓勵貨幣化安置，規範徵收補助和獎勵。深入群眾，宣傳解讀有關政策措施，深入細緻做好群眾工作，努力贏得廣大群眾的理解和支持。
被徵收人要注意的是，棚改項目的補償方式，無論如何都要給被徵收人選擇的空間。徵收方可以鼓勵貨幣化安置，但是不能要求被徵收人必須選擇哪一種補償方式。即使項目存在某些條件限制，無法實現“原地回遷”，也應當提供就近地段或其他地區的安置房，並依法支付搬遷安置費用，保證被徵收人平穩過渡。
【棚改項目可能採用預簽約模式】
徵收中採用預簽約、預籤協議的模式，被徵收人可能已經不陌生了，因為這種模式主要就適用於棚改項目。在北京市、天津市、上海市的地方規定中，均採取了預簽約模式。房屋徵收決定作出前或作出後，房屋徵收部門組織被徵收人、公房承租人簽署附帶生效條件的補償協議。如果達到規定的簽約比例，則補償協議生效，如果未達到簽約比例，就不再實施徵收。
預簽約模式中，被徵收人的意願決定著棚改項目是否能繼續推進。這一模式存在一定風險，被徵收人面臨簽約時要慎重考慮。
第一，要全面審查擬預籤的補償協議的內容。例如對房屋價值的補償是否符合《徵補條例》所規定的標準，是否提供了改建地段或其他地點的產權調換房屋。我們簽字同意推進的應當是一個補償相對合理的徵收項目；
第二，要考慮實施棚改對自己來說是否合適。棚改是為了改善居住條件、解決住房困難，但不排除一些棚改項目中涉及的房屋並不適合棚改。例如，有些老舊小區的房屋只是年代較久，但小區內設施齊全，居民的居住條件並不差，也不存在嚴重安全隱患，並沒到非拆不可的程度。這樣的房屋實施棚改是否合理，被徵收人是有權獨立發表自己的意見的。
第三，要權衡獎勵金的得失。一般而言，在預籤期限內簽約會有一筆額外的政策性獎勵金，一旦逾期未預籤就可能被扣除，這對於普通老百姓而言也是一筆不小的費用。需要指出的是，是否配合早簽約以領取獎勵金，關鍵要看涉案項目的徵收補償方案是否公平合理、能夠接受。如果與被徵收人的內心期待過於懸殊，甚至存在諸多違法現象，那麼被徵收人則要慎重選擇領獎勵金簽約，以免買不著後悔藥。
【被徵收人應積極行使申請聽證等一系列救濟權利】
《條例》第十一條規定，因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。這也是棚改項目與其他徵收項目的不同之處，賦予了被徵收人多一項權利，被徵收人應當重視並積極行使。
這一點在北京市的地方規定中就更是至關重要了。如果多數被徵收人都不同意，就不能實施棚改項目。《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》中規定，舊城區改建計劃確定後，區縣人民政府組織或指定相關單位徵詢擬改建範圍內產權人、公房承租人的改建意願。區縣房屋徵收部門對徵詢意見過程實施監督，大多數產權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區改建，擬徵收範圍由區縣人民政府確定。
被徵收人如果認為徵收補償方案不合理，可以要求市、縣級人民政府組織聽證會，在聽證會上提出具體意見，要求徵收方修改方案。被徵收人提出的意見是否被採納、方案修改了哪些內容都應當及時公佈。充分保障被徵收人的知情權、參與權、建議權，徵收項目才能更加順利地實施。廣大被徵收人切勿忽視申請聽證等徵收早期的救濟權利。儘早提出意見，與徵收方搭建起溝通平臺，對解決爭議一定有利。即使意見沒被採納，行使救濟權利的過程也可能留下關鍵證據，為後期的維權提供協助。
【被徵收人能否拒絕搬遷？】
在絕大多數依法開展的棚改項目中，被徵收人若始終不配合徵收搬遷將會面臨房屋被司法強拆的結局。因這類項目牽涉重大公共利益，屬於典型的“少數服從多數”，故當“釘子戶”無疑是不明智的舉動。故此，依法維權爭取公平、合理的徵收補償才是被徵收人要努力的方向。
當然，並不是所有的棚改項目都要強制被徵收人騰房搬家。對於採取加固修繕、街區整治提升方式開展的棚改項目，被徵收人是有可能不需要搬離故土的。不過坦率講，搬與不搬，主動權畢竟不在老百姓的手裡，而是主要看項目的實施方案和所依據的政策文件。
最後，在明律師提醒廣大被徵收人，棚改作為重大民生工程、發展工程和探索新型城鎮化建設的重要途徑，其出發點是好的。從改善生活環境、提高生活質量的角度來說，遇到這類徵收項目，被徵收人還是要積極響應配合的。同時，棚戶區改造項目與其他徵收項目相比存在不同之處，各地區實施棚改過程中的名稱、程序、補償設置也可能存在變通。被徵收人要想保證自身權益不受損，就要積極參與徵收的各項環節，積極行使法律賦予的救濟權利，及時向徵收方提出意見。對於自己感到無法處理的複雜問題，可以尋求律師的幫助。處理好了，棚改絕不是洪水猛獸，而是切實改善生活條件的良好契機。
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