我發現，這個世界上最難的事，就是教別人買房。
不少朋友諮詢時，張口就來：我的預算是400萬，市中心上班，推薦個離地鐵近點的房子唄，最好精確到小區。
嗯，這個時候，如果是個新手，會打開綠中介網站，按總價段地圖找房，挑幾個有軌交、房源多、還算順眼的小區發過去。
幸好我不是。
因為我知道，按照這種方法，絕對會把朋友和自己都帶到坑裡去的。
“這戶型房間太小了”
“便宜是蠻便宜的，可惜是樓梯房，老人不方便”
“都挺好，就是車位有點緊張”
“對口的是不是菜小啊”
每一個問題，相當於把推薦的方向，推倒重來，累人累己。
很多時候，大家最著急的“買哪套房子”，反而是最不著急的。
在這之前，還有很多功課要做。
我大概整理了下，有那麼31條建議，各位慢慢看吧。
01
最最最最開始要做的，是確定好戰略大方向：
1.買房從來不可能自住兼顧投資。自住就是要住的爽，但好貨都不便宜。投資只看性價比，沒有不能買的房子，只有不能買的價格。自住加投資，先選自住。
2.如果有錢，買帶學區裡品質最好的那個，一般都不會錯。預算不夠的話，學區和品質，有一個就行。
3.錢不夠，也可以買學區房的，買老破小掛戶口，租旁邊漂亮大房子，我們一直這麼幹。
4.年輕人，試試看投住分離。住得離單位近，每天省下2個小時用來學習，幾年以後你就能把專家拍死在沙灘上。
5.懂自己比懂房子更重要，當初那股想買房的衝動，才是真痛點，剩下的全是偽需求。
6.眼光放遠一步，買這套房子之前，提前想好下一套怎麼玩， 你就領先了99%的購房者。
02
接下來是確定預算，算清楚賬才是最重要的事：
7.只有在買房的時候，人才知道自己的窮。年輕人不用擔心還不起，房價在漲，你也在漲。
8.每個人都能做到：收入減去支出，省下全部來供房。
月供不是費用而是資產，明白這個道理的人都發了財。9.別不好意思向老人借錢，努力把自己過成個人樣，才是對父母最大的孝順。
10.國家低息大禮包又來了，一輩子遇上的次數真的有限，千萬別錯過。至於還款方式，當然三十年等額本息，給我一萬次機會，還是選這個。
11.不談總價的低單價是耍流氓，不談單價的低總價是被套路。
12.房價之外，你更應該關注這些：付款條件、是否普宅、滿二滿五，疊加起來成本可能天壤之別。
13.抓大放小，買到1套好房子，比省下1個點中介費更重要。
14.永遠不要把預算框死，有時候，踮一踮腳，海闊天空。
03
接下來就是確定房子了。
15.新房與二手房，各有各的好，可以的話，兩者都看看。
16.新房的好，在於品質，在於戶型，在於省稅，性價比高不高，還是要看和周邊二手房的差價，最好別貴過一成。
17.二手房的好，在於選擇面，在於所見即所得，在於購買方式，在於信貸，多淘淘，就會有驚喜。
18.年輕人跳槽頻繁，第一套房子的位置，要看同行業公司在全市的分佈，還要把房子所在地鐵線路的通達性考慮在內。
19.當CP二人不能兼顧通勤的時候，買的離女生近一些。只有女人滿意了，房子才算買的好。
20.軌交3km內可達的都叫地鐵房，1km內的叫超級地鐵房，家門口的叫地鐵上蓋。我會選後面兩種。
21.開車上班的，多看看上高架方不方便，車位配比不到1.5的建議買一個車位。
22.不管是否二胎，現在三房就是剛需，衛生間起碼要兩個，過來人都知道。
23.對於房子品質的追求是無止境的，就看你願意犧牲多少距離、面積來換取品質，vice versa，但經驗告訴我們，距離比品質更保值。
24.市區老房子永遠不缺買房人，無論是煙火氣還是安全感，總有人離不開市中心的誘惑。
25.有老人、小孩、孕婦的，買樓梯房需要勇氣，不相信，就去把嬰兒車抬上六樓試試。
04
可以發現，原來在真正開始選房之前，有那麼多需要準備、瞭解的地方，那就讓我們總結一下，真正
合理的買房流程應該是什麼樣的。26.做出買房的決定，別小看這個決定，能下定決心的你，已經超過了絕大多數人。
28.確定戰略，記住那個觸動你買房最原始的需求，自住or投資，學區or改善，只選一個，不要搖擺。
29.確定預算，根據手上的資金框算房價的合理接受範圍，負債率50%以下和正現金流，都是安全的。
30.明確需求，做出取捨，我們選擇的順序是：區域>位置>學區>品質>面積>戶型>配套。
31.最後，才是大家所關心的落地操作、實地看房、確定房源、交易達成、手續辦理等，找個買過2套以上房子的朋友問一下。
這樣看下來，朋友們一開始就在意選籌，確定買什麼樣的房子，其實把之前80%的步驟都省略了。
最後，再送大家一句肺腑之言。
咱們都不是王思聰，所以對於我們來說，沒有十全十美的房子，
買房子，就要學會接受不完美。
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