12.24 為什麼買商鋪虧本的人越來越多?90%的人還沒看清這個真相

最近,有很多小夥伴向我諮詢商鋪值不值得投資的問題,


這裡我給大家分析一下包租商鋪的風險,希望能有所啟發。


對於那些自己不做生意的,萬一買了商鋪,又租不掉,該怎麼辦呢?可能有人會說,買包租商鋪啊,沒錯,這是一個好辦法,但也有很大的風險在裡面。比如商鋪的包租和產權風險。


一般來講,包租的商鋪有兩種,帶租約的商鋪和售後包租的商鋪。


帶租約的商鋪主要是在二手市場,比如你去買人家商鋪,人家說租出去了,租金多少多少,反正很高,還有合同擔保,你一聽,笑的像個兩百斤的孩子,但你要想,這是不是真實的市場租金水平?也有可能人家為了賣給你,故意做的假合同,或者乾脆找個人來短租騙你。


所以,不能盲目相信租約的回報率,自己要多去實地考察,也可以多問一下中介,或者上網查一下。


第二種售後包租主要在一手市場,也就是開發商打著包租的旗號,一般的套路是這麼玩的,開發商A把商鋪賣給你之後,會叫B公司來和你籤包租協議。但B公司就是一個空殼皮包公司,這種設計就是為了將來擺脫刑事糾紛。


為什麼買商鋪虧本的人越來越多?90%的人還沒看清這個真相


一旦不給你租金,你只能去上訴B公司,但人家個皮包公司根本沒錢,你打贏官司也沒用,而且這事跟開發商A一點關係都沒有。


但也不是所有的包租都是套路,作為投資者,最好選擇品牌開發商,因為人家有品牌形象做背書,和你的商鋪比起來,人家的形象更值錢。


我們再來講一下商鋪產權的套路。有人可能不信,說產權能有啥套路?當然有。從產權來看,商鋪可以分為兩種,獨立產權商鋪和虛擬產權式商鋪,也可以理解成有產權和沒產權。


獨立的很好理解,就是你買了一套房產,房產證上寫了你的名字,拿來幹什麼都是你自己做主。但虛擬產權式商鋪就不一樣了,因為是沒有產權的,只是開發商把超市、百貨大樓這些地方的面積進行了分割,你買了,只能收租金,不能拿來自己用。


這就涉及到一個問題,如果經營方,比如超市,它經營的不好那怎麼辦?沒辦法,你只能自己認栽,因為你想轉讓出去也比較難,最好的辦法就是儘量迴避這類商鋪。


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另外,很多人可能還不知道,商鋪都有一個“養鋪期”,再好的商鋪都需要有“養鋪”時間。


因為在一些剛剛建成的社區,商家不會立刻進入經營,商鋪大批空置,因為需要較長的培育期,投資者自然不能馬上有收益。還有一些社區,雖然建成時間已久,但由於地段不佳,沒有形成商業氛圍,這些都需要一定的時間來“養鋪”。那些通常不需要“養鋪”的,是一些已經發展起來的商圈繁華區以及一些成熟社區,但一般要付高昂的購買費用,這樣就加大了投資成本,進而加大投資風險,建議如果手上資金不太富裕,最好還是持保守態度,選擇一些在市面上價格相對適中的商鋪,以防承擔太多的風險。


當然,商鋪投資失敗的案例比比皆是,但是,作為樓市衍生出的產品,必定是存在一定合理性和有錢可賺的。


其實只要大家看明白一下6大問題,投資商鋪還是很可觀的。


1、警惕售後包租。


2、購買商鋪需要調查。比如周邊的消費水平,能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上,預期的租金水平能不能讓商家盈利?投資人心裡要有本清晰的賬。


3、不買產權分散的商鋪,要買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差,你的鋪子賣也賣不出去,租也租不出去。而且極容易出現惡性競爭,最終淪落成小商品、小集市式的商場。


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4、買商鋪要有前瞻性。並不是所有的好地段都一定好賺錢,有時遇到市政規劃變動,熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地,而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此,買商鋪在選址時要眼光放遠些,多瞭解該地區將來的發展情況。


5、看準客流和潛在客流。商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說,客流的大小直接影響到收入的多少。


6、買了商鋪,不是就此捧上了“金飯碗”。對商鋪投資的複雜性,投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等,都需要有一個清醒的認識。很多商業在銷售時熱熱鬧鬧,然而運營很長一段時間後,卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養鋪期,也看不到希望在哪裡。



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