我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐好！感謝多次的指導，還是有濱江情節，漢口賣不起，有朋友買了漢陽的“濱江金茂府”，極力推薦。看了樓盤和周邊規劃還可以、單價和物業費均較高、裝修的檔次不高，若以持有10年的心態購置，從多方面看合適否？增值的空間？另，有愛家國際華城24樓97平的大2房一套空置，不想出租，是否該繼續持有？敬請賜教！謝謝您了！
回答：看過國內大小城市的江景，今天來聊聊什麼是好的江景房。江景房的稀缺資源到底是什麼呢？答案是：能欣賞城市天際線的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距離適中且無遮擋才能夠看到。距離過遠，城市的高樓大廈就顯得過於渺小。距離過近，則無法看清城市的全貌。
江，僅提供了一個視野開闊的條件，水面是最平的襯托物，更關鍵的是對岸的摩天城市景觀。而這個景色，必須經過天時、地利、人和的偶合，才會出現。就江面寬度而言，江景的條件十分苛刻。寬度過窄，建築阻擋了你的視線，你無法看到城市的全貌。
天津的海河、太原的汾河、蘭州的黃河、南寧的邕江、福州的閩江都過於狹窄，不足300米寬。這直接導致了濱江視野受限，景色差強人意的結果。長沙的湘江比較倒黴，因為江中間有一座島：橘子洲，活生生將兩邊景色打斷，橘子洲並不高，但是足以讓江邊堤壩上的人們視野受限。
而武漢處於長江和其第一大支流漢江的交匯處，這麼說武漢江景潛力無線啊？
並不是！長江在武漢寬度超過1公里，而漢江在武漢寬度小於200米。長江太寬建築物太小，漢江太窄視野不開闊。武漢的江景天際線，必須要用綠地606這種大尺度建築物才能夠起死回生。500-1000米的江面寬度，才是江景的福地，不遠不近，普通樓房不顯小，摩天大樓剛好能看全貌。上海的黃浦江，重慶的長江、嘉陵江、廣州的珠江、是天生的江景房出產地。
相比武漢的江景，我個人更喜歡湖景。武漢土著自住喜歡就買，濱江金茂府現在開盤的這幾棟並不是一線江景，同等價格，錦繡長江一線江景更好一些。愛家可以繼續持有，做截斷抵押融資，入手低價潛力盤投資！
提問：你好，最近辦理了個房抵押經營貸款，平安銀行的。去年十月份貸款中介說是不需要房產證放貸款中介那裡，但是後來辦理下來了，說需要放他那裡，而且沒憑據。這個有風險嗎？怎麼規避。
回答：估計是怕你不付中介費？其實房產證放誰那裡沒用的，房地局掛失補辦就可以的。
提問：請問一下房姐，收入證明去銀行了是自己填？還是銀行的貸款客戶經理幫忙填？流水一個月入賬大概有超過十萬，都是幾筆幾千幾萬的，出賬是很多筆幾百的，但是收入證明只打算填1萬出頭，這樣有問題嗎？如果客戶經理說這不合要求，下一步該怎麼做？謝謝
回答：你的流水是公司賬戶轉的還是私人賬戶？用公司賬戶銀行更認可，如果是私人賬戶要注意流水公司和收入證明公司吻合。
錢不要都提空了，儘量留一些餘額在卡里，然後最後一個月打流水的時候餘額多一點
提問：想買深圳的房子，可是武漢的房子還有貸款，怎麼才能獲得深圳首套資格？
回答：處女貸已經用了，深圳再買都算二套了
建議全款抵押，相當於首付3成，需要墊資公司配合
提問：剛畢業的大學生，想買光谷東的剛需房，周圍有朋友買了188。現在我感覺利率有點高，房貸壓力太大，在觀望。目前對購房瞭解不多，僅通過周圍朋友購房瞭解一些。想問一下，現在適不適合買房？光谷東除了188還有沒有其他合適的樓盤推薦
回答：自住剛需房現在可以買
提問：房姐，請問你說的專業炒房還月供靠的是資本項目，不靠工資，能否舉個例子解釋一下？
回答：話都說到這份上了，一定要把違法違規的事情說出來嗎？
非工資項目，比如租金、投資收益、合法融資等。
提問：你好房姐現在什麼生意都不太好做，加盟個貝殼的德祐有機會嗎三人合夥共攤開支，起步每人投資四萬，其後月開支每人七千左右，按道理平均每月出一單二手和新房就可以，能吃苦堅持累計客戶的話應該還可以吧。別的生意投資都好大，風險也大。希望萬能的房姐給下建議。
回答：人生不是圓，向哪個方向出發都能走到成功的邊界。人生是橢圓，選擇半徑最短的方向出發，更容易成功。快遞、外賣、中介，從來只聽說中介小哥逆襲買房買車。
為什麼？因為做事的量級不同，談500萬生意的和5塊錢盒飯生意的，必然量級大的容易成功，成功半徑長短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠譜程度很重要。盡力提升做事成功率的同時，一定要讓合作伙伴瞭解你的能力界限，讓別人降低判斷成本。除了方向、靠譜，還有速度，一是你做事效率，二是複製能力，能把從自己做變成打造分公司團隊各地複製的能力。
好了，你已經從中介變成一家加盟中介的老闆了，能不能變成平臺、kfs，看命和運了。淡市入場需要的是耐心，能加盟徳佑這艘航母級平臺公司，獲取更多資源，摸透上下游需要時間積累，厚積薄發，加油！
提問：現在買新房，交房後限售多久能賣出，以交契稅為準還是出產證為準
回答：產證滿兩年，以產證下來為準。
提問：深圳不再公佈樓市均價，傳遞了什麼信號？
回答：7月14日深圳市房地產信息平臺發佈了一條通知，規定深圳未來不再有新房的成交均價、成交總金額，以及依面積區間分類公佈的成交均價、總金額等具體信息。對此，深圳市住建局回應稱，由於深圳市房地產市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，直接公示有關價格信息並不能很好的反應市場的真實情況。
首先我們從這段話中摘出關鍵詞：規模有限和結構性影響。
深圳的可供應土地面積決定了其房地產市場規模，從近幾年的可拍地段和新房入市數量可以看出，深圳的市場規模已經大規模轉交給了存量房市場。所以，在規模一定的市場中，單類型房源成交很容易影響到整體均價，這也就是所謂的結構性影響。
舉個例子，如果深圳有100套房子，在7月份只成交了10套房子，而這10套都是改善型優質好房，那麼其整體均價一定被拉高。如果成交的10套房子都是剛需老破小，其均價一定被拉低。這樣導致的結果就是整個市場的成交均價並不準確。
所以如深圳官方所言，目前成交均價不能有效反應市場真實情況，是很貼合實際的說法。
但是有一個問題要值得注意。均價是必須要有的，只不過不是成交均價，而是掛牌均價，這才是衡量一個城市整體房價水平的基石，如果隨意去除，會導致信息完全不透明化，讓一些大眾無法知道樓市的真實水平。大家都不知道深圳房價是多少，自然無法掀起大波瀾，如果房價大幅上漲或下跌，都無法影響到民眾預期。
現在民間很多機構的掛牌均價數據比官方要準的多。例如鏈家成交系統，可以根據掛牌均價測算出整體市場行情。「掛牌均價」對房源成交所產生的結構性影響並不大。所以此舉完全是徒勞的，而且這個方法出臺，並不會會對樓市產生什麼影響。
看行情的都去看民間機構的掛牌均價了，買房的都去看同小區近期的成交均價了。整體成交均價就是一個雞肋而已。
提問：1.目前有一套房子，8年前買的一手新房，有購房發票和購房合同，沒有辦房產證，少量貸款在還貸（15w），如果想抵押貸款，抵押，需要先辦房產證麼？還是用購房合同和發票，就能夠抵押？2.最近計劃提前還貸，入第二套，請問提前還貸需要辦理房產證才能提前還？還是馬上就能提前還？3.如果第一套已經提前還貸，買第二套，父親62歲，子女36歲，用老人票接力貸，是不是最多30年商貸？第二套（父親房票這套）首付應該3成吧？利率按首套的利率算，還是二套利率算？4.在第一套自己房票全款還清，第二套父親房票接力貸的前提下，我們自己再買房（第三套），用我們自己的房票買，算二套首貸？還是二套二貸？辛苦房姐
回答：1.需要房產證，銀行不見證不放款的。
2.產證和貸款沒有關係，可以提前還貸。
3.接力貸一般銀行最多能貸到80歲，首付3成，首套利率
4.二套都按二套的利率算
提問：萬能的房姐，最近看中了一套二手房，我第二套所以要求百分之五十首付，交首付然後九月份滿兩證再過戶，只籤一個買賣合同，這樣安全嗎？會不會出現糾紛？
回答：遠期合同把違約金寫高，首付儘量少給。
二手房可以做2改1降低首付
提問：房子是全款的，有抵押價值，做什麼抵押貸款可以去買房，能不能我自己貸然後再去按揭貸款？
回答：可以的，正常去銀行抵押就行，但是抵押出來的錢需要做些特殊處理，不然會有首付貸的嫌疑。最穩妥的做法是先借錢首付做按揭，然後辦抵押還錢
提問：房姐辛苦啦，這麼晚還在解答粉絲的提問！請問一下房姐，武漢的銀行對於貸款人的總負債數額是否有個約定俗成的上線？比如說總負債在多少萬以下會更容易批貸？主貸人不到30歲，徵信正常，在已有80萬按揭的情況下，流水足夠（正常工資+租金收益+自己轉賬），再貸得出150萬按揭困難嗎？
回答：貸款是以家庭為單位核算。
上限是貸款總額（總負債），在你的資質條件下，負債足夠多了，就無法再申貸了。目前可以做到總負債1500萬左右
再貸150沒問題的
提問：房姐姐，請教2個問題。1.海賦江城天韻，84平165萬單價1.9萬左右，配合滿2過戶，值得入麼？2.如全款買，再做DYD，利率大概是麼範圍啊？還是建議直接做房貸比較好？謝謝老人住，投資屬性也有點。目前我查綠色中介的海賦的成交都在2萬12萬2啊，姐姐有沒有什麼渠道或者熟中介可以幫砍價，願意付酬
回答:是自住還是投資？1.9是市場價，如果是首套資格，按揭更合適。如果是2套資格，抵押更合適。其實城開雲悅邸和幸福灣的新房性價比更高，先嚐試自己砍價，找中介瞭解業主目前的情況，然後挑房子的痛點，中介配合你談價最好了。不建議找綠中介交易，他們的佣金收的太高，簡直是搶錢。如果其他中介能只收1%左右的佣金，其實也是賺了。詳見文章公號文章：《砍價技巧》
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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