最近廈門房價腰斬成了熱點詞，偉哥一般遇到新聞都喜歡質疑一下，同樣，昨天看到一個群裡討論激烈，說實話，大部分媒體人都不是廈門人，最多是蜻蜓點水的看看廈門，放大或者誇大了個案。
那麼偉哥還是儘可能多的查點數據，官方的民間的，希望能更接近真相！
為什麼幾個月前的事情被最近放大，偉哥覺得核心還是房地產太被關注了。
首先：媒體人能接觸的數據大部分都有問題。比如二手房房價，土地價格等
舉例來說：2017年4月6日，出現了一套簽約單價1.8萬的新龍城房源，隨後，這套房的簽約價格又被改成了2萬單價。
當時北京的媒體也有鋪天蓋地的報道：
當然，北京房價的確跌了，再回到廈門，廈門房價、地價的真相是如何？
首先:廈門房價的官方數據;官方數據廈門的二手房結果下調14%，新建住宅沒跌。
統計局是有數據的,房價指數每個月都發布（邏輯意義上，我們認為，這個數據可能低估漲幅，但對跌幅或者說出現調控效果，還是願意說真話的）
從數據看，廈門的新房和二手房在官方統計的數據中非常明顯的呈現了兩個路徑，二手房價格在持續下調，新建住宅價格最近幾個月依然上行。
統計局數據中，有一個比較好的對比點是以2015年房價定基的對比數據。
從廈門的房價看，依然呈現了和每個月環比數據一樣的變化，廈門新建住宅價格數據目前依然是歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點環比下調了14%。
偉哥查了網上所謂房價暴跌的個案，都有一定問題。
其次：廈門的土地價格變化;
土地的屬性太複雜，為了顯示方便，只列了成交時間樓面價溢價率幾個，2016年是土地市場的高峰，到現在3年不到的時間合計成交的住宅土地為57宗。所以媒體上說價格暴跌的也是這些裡面的對比。
土地價格的屬性對比非常複雜，因為土地不可能一模一樣。但廈門好的是對比時間剛好集中在2018年7月2日，成交的幾塊地，和2016年8月26日成交的幾塊地。
文字有點小。
這個縮減的圖更直觀，主要媒體提及的腰斬地價出現在2016年8月26日，對比2018年7月2日。樓面價從之前的3.2-3.8萬，降低到了1.7-1.9萬之間。
單獨看數據的確是這樣。
那麼土地是一樣的土地嗎？
幸虧位置比較集中，基本集中在
翔安區新城中路與翔安西路交叉口東北側
與翔安區13-19片區沙美路與沙美南路交叉口東南側
顯性樓面價最高的是2016年8月26日成交的融僑鉑樾府（這個計算其實不科學，因為有部分地塊有配套建設）第二名是融創東南府。
周圍的交通：地鐵3號線、4號線、5號線、703公交彭厝站，翔安大嶝機場與高崎機場的中心,翔安南部新城CBD、地鐵口綜合居住區
那麼另外的翔安區13-19片區在哪裡？
這兩個地塊不可比。
另外有一宗翔安區13-16片區濱海東大道與新城中路交叉口西南側A地塊
位置的區別：
一個位於地鐵環繞的熱點新城，一個直線距離在2.4-2.8公里的非熱點區域。
這距離是什麼概念？基本就是北京國貿到四惠的距離，差一環。
所以腰斬是不存在的。跌了也是事實。地價跌了20%是有的。
廈門來一段偉哥同事——廈門中原的回答：
1、我們可以看到，此次土拍基本上都以底價成交，廈門地價也重回一字頭，這是否意味著廈門土地市場已經基本冷卻下來了，您對此有什麼看法？這對接下來政府供地和開發商拿地是否會有影響？
答：本次土拍地塊位置相對較差，且處於房企年中貸款償還節點，開發商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多的是迴歸理性。同時對目前的房企來說，除了自身開發、資金實力等硬性因素外，政策風向也起到“舉足輕重”的影響：樓市調控高壓下，開發商“唱多”市場預期落空，拍地積極性受到一定挫傷；但經過一定的發酵期後，房企適應調控大環境，土地參拍熱度或將有所回暖，政府供給則以“穩”為主，預計後市或將增大土地供應量，以此來刺激剛需。
2、地價回落，新房和二手房價格是否會因此進一步下探？尤其是之前不少房企高價拿了不少地，現在地價下來了，他們又會如何自處？這對新房和二手房市場又會產生什麼樣的影響呢？
答：目前新房價格高位維穩，二手市場議價空間較大，雖然近期經歷波動性漲跌幅變化，但房價依舊較為堅挺。本次土拍樓面價重回“1”字頭對此前的高地價項目來說無異於“雪上加霜”：預售價格嚴控、調控持續發酵，低地價項目陸續入市，倒逼高地價項目加快推售節奏；但對市場來說或將形成一定的“市場讓利”預期；刺激需求小幅回暖。
3、本次土拍拿地的主要以國企央企為主，民企叫價比較謹慎，您能分析是什麼影響了他們的拿地策略嗎？另外我們可以看到競拍房企中有多家是聯合拿地，這是否會是接下來土拍的常態呢？
答：衝刺千億、百億市場規模大關，多房企出現“錢荒”，聯合拿地或將成為部分房企的主要競拍方式。一方面，市場觀望情緒加重疊加樓市趨冷，民企參拍拿地更加謹慎；國企央企積極入市，能夠起到提振樓市信心，防止出現恐慌性暴跌；另一方面，廈門樓市調控“高壓”、限購限售加碼、信貸緊縮背景下，對開發商資金實力及融資能力要求較高，進行聯合拍地能保證現金流回正、融資槓桿調整一定程度實現，利於“快週轉”戰略目標。
最後：中國的房價黑洞
偉哥寫過很多次，之前也有過合肥、北京房價暴跌的新聞
1：均價與房價混淆各種混亂
到目前公開場合可以看到的房價，其中政府官方公佈的70大城市數據是指數，而其他各種機構公佈的基本都是均價，這就導致了均價並不代表房價的現象。
對於購房者而言，均價沒有任何意義，特別是在市場分化的趨勢下。
2：官方的數據滯後且有疑問：
從房價數據角度看，中國官方數據只有每個月的18日會發布前一個月的70大城市房價數據，從實用角度看：70大城市基本都是一二線和小部分的三線城市，並不能代表全國數據，比如在2016年基本都是全面上漲，而且漲幅不小，但事實是很多三四線城市並不在統計範圍內。
另外，從數據發佈時間看，18號時間太晚，在訊息飛速發展的今天，採集數據完全可以網絡化，巨大的時間差，這導致了房價數據意義有限。
數據基礎的問題，即使是這70個城市的房價，其中公佈的二手房與新建商品房住宅，也都來源網籤。
二手房不用說，事實上現在基本全部存在陰陽合同的問題，新建住宅也存在部分地方政府為了完成調控目標，可能會通過延緩限制高價房簽約的情況。
在中國房價數據是最大的機密，而這一情況，在發達國家根本不存在問題，所有交易全部公開可查，比如香港，所有二手房的每一任業主購買價格，都可以在官方網站查詢得到。
3：機構的數據早產但肯定錯：
一般人關注房地產數據，有成交量數據和價格，成交量數據一般來源網籤，因為中國各級城市房地產網籤系統的問題，所以導致了房地產的基礎數據缺失。這樣就給了一些民間機構生存的土壤。包括所謂的排名熱、動不動發佈100個城市288個城市的房價。
偉哥給大家的建議還是那句話：房地產越來越危險是肯定的，但這艘大船依然在向前看，所以你能做的是不要棄船，而是選擇船上最安全的地方，買房三四線謹慎，迴歸一二線，迴歸流動性。
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