【哈樓良哥】如果說5月10日掛牌截牌的金陵鎮32畝商住地（限房價、競地價）是今年南寧土地一級市場二季度拉開序幕，則剛剛公示掛牌出讓計劃的安吉片區秀安路西側兩幅（宗）商住地，則是已經空窗期2個來月，房企該打起精神，做好的競拍準備，新一輪南寧市區商住地土拍日——5月24日。
當天上午將掛牌出讓安吉片區秀安路西側、安和街南側兩幅地塊，地塊面積分別為37.345畝、9.81畝，採用“兩限一競”（限房價、限地價，競產權移交住房）的競價方式，所建商品住房銷售均價（毛坯價）不得超過8050元/㎡，最高限制地價分別 5050元/平米、5047元/平米，如果達到限地價，不再往上報價，轉為競產權移交住房面積，配建多者即成功拿地。這兩幅（宗）地塊，實際為去年年末曾出讓過，但因無人競買而流桂（或因限地價和限房價減少拿地熱情）；當時是單幅87畝大地塊（由3宗地組成），這次現在是其中2宗被分割出來。
時隔近半年，這兩宗地塊地價有所變化，它們的命運能否改變，哪家金主能“看上”，5月24日上午10時的南寧土拍現場揭曉，我們拭目以待！
（本文文末評論區交給你，來點評說說你對地塊所處區域現狀和未來展望；你期待哪家房企拿下，你來點名）
地塊基本規劃要求沒有多大變化，只是在起始地價、限地價以及限房價上有所變化。這裡【哈樓良哥】首發，給你分析看看（僅代表個人觀點，如有錯漏，歡迎糾正和補充）
GC2018-020地塊（37.345畝）:
起始地價沒有變化，仍為952萬/畝（摺合樓面地價4760元／平米）；
限地價相對此前的增加10萬/畝，最新為1010萬/畝（摺合樓面地價5050元／平米）;
限房價（毛坯部分最高均價）提高290元/平米，最新為8050元/平米（目前南寧市限裝修部分最高不超3000一平米，則若是精裝交付，則實際限均價≤11050元/平米）。
GC2018-021地塊（9.81畝）:
起始地價相對此前的減少了27萬/畝，最新為611萬/畝（摺合樓面地價4582元／平米）；
限地價相對此前的增加了6萬/畝，最新為673萬/畝（摺合樓面地價5047元／平米）;
限房價（毛坯部分最高均價）提高265元/平米，最新為8050元/平米。（目前南寧市限裝修部分最高不超3000一平米，則若是精裝交付，則實際限均價≤11050元/平米）。
上一次這兩宗地塊掛牌截牌時間2017年12月27日（一般出讓公告會在截牌前一個月公示），可是截牌前無人競買；巧的是去年截牌次日（2017年12月28日）南寧地鐵2號線（西津-玉洞）通車試運營，而這兩宗地塊直線近距地鐵2號線三十三中站約700米左右。地鐵通了及周邊配套日漸完善，對於居住生活質量改善有一定提升作用，地價及房價也因出讓時間及項目周邊配套成熟度綜合考慮定價；筆者推測，這兩宗地塊時隔近半年再次出讓，限地價提升了6～10萬/畝，限房價提升了265～290元/平米，或許我們也可以理解。
為什麼要原來的單幅地塊87畝（3宗組成，彼此相鄰）分開出讓呢？我們不妨想想，原來地塊的總面積和總價是不是很高？對於一家房企拿下，在如今“兩限一競”條件下開發的難度是不是很大？為什麼上次掛牌出讓無人申請競買？
如今分開宗地為3幅（即將掛牌出讓其中2總）掛牌出讓，我們不難看出，這樣原來的單幅總價分攤到3幅，拿地成本降低，增加成交機率；地塊幅數增加（分開出讓），拿地房企數量或有所增加。良哥推測，這是土地一級市場市場機制、靈活調節，避免曾流掛或流拍地塊再遭“被拋棄、被冷落”。你覺得呢？
好了，下面來看本期招拍掛的出讓公告：
一、出讓地塊基本情況及規劃設計要求 ：
（一）GC2018-020地塊位於西鄉塘區秀安路以西、安和街以南，宗地號為：450107008002GB00389，出讓面積為24896.43平方米（摺合37.345畝）。土地用途為城鎮住宅用地、批發零售用地，土地使用年限：城鎮住宅用地70年、批發零售用地40年。
主要規劃設計條件：容積率＞2.0且≤3.0，建築密度20%-30%，綠地率≥35%，限高≤80米。計容建築面積中不同性質建築面積比例的控制要求：計容建築面積中，零售商業建築面積比例不超過10-15%，其餘為住宅及配套公建。其他規劃設計要求按市規劃局《建設項目規劃設計條件通知書》（審批號：2017-111）的規定執行。
GC2018-020地塊出讓起始價為人民幣952萬元/畝，競買保證金為人民幣10670萬元。
估算起始總價 4760元/平米；起始總價 35552.44萬元（摺合約3.56億）。
（二）GC2018-021地塊位於西鄉塘區萬安街以東，宗地號為：450107008002GB00384，出讓面積為6540.24平方米（摺合9.81畝）。土地用途為城鎮住宅用地、批發零售用地，土地使用年限：城鎮住宅用地70年、批發零售用地40年。
主要規劃設計條件：容積率＞1.5且≤2.0，建築密度20%-28%，綠地率≥35%，限高≤60米。計容建築面積中不同性質建築面積比例的控制要求：計容建築面積中，零售商業建築面積比例不超過5-10%，其餘為住宅及配套公建。其他規劃設計要求按市規劃局《建設項目規劃設計條件通知書》（審批號：2017-110）的規定執行。
GC2018-021地塊出讓起始價為人民幣611萬元/畝，競買保證金為人民幣1800萬元。
估算起始總價 4582元/平米；起始總價5993.91萬元（摺合約0.60億）。
二、競買人範圍
三、本期出讓地塊採用“限房價、限地價，競產權移交住房”的公開出讓方式。
GC2018-020地塊所建商品住房銷售均價（毛坯價）不得超過8050元/㎡（目前南寧市限裝修部分最高不超3000一平米，則若是精裝交付，則實際限均價≤11050元/平米）。。 當掛牌價格小於等於1010萬元/畝，按出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人；當掛牌價格等於1010萬元/畝時（估算限最高樓面地價 5050元/平米；限最高總價37718.45萬元，摺合約3.77億。），不再接受更高報價，若有兩個或兩個以上競買人繼續競買的，轉為在此基礎上向上競產權移交住房配建面積，按投報配建面積比例最大者得的原則確定競得人。首輪投報配建面積為不少於500㎡，每次投報須為100㎡的整數倍。
GC2018-021地塊所建商品住房銷售均價（毛坯價）不得超過8050元/㎡（目前南寧市限裝修部分最高不超3000一平米，則若是精裝交付，則實際限均價≤11050元/平米）。。當掛牌價格小於等於673萬元/畝，按出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人；當掛牌價格等於673萬元/畝時（估算限最高樓面地價 5047元/平米；限最高總價 6602.13萬元，摺合約0.66億。），不再接受更高報價，若有兩個或兩個以上競買人繼續競買的，轉為在此基礎上向上競產權移交住房配建面積，按投報配建面積比例最大者得的原則確定競得人。首輪投報配建面積為不少於100㎡，每次投報須為60㎡的整數倍。
安吉兩幅商住地塊所在區域現狀及未來展望你怎麼看？
你會選擇這裡置業安家嗎？
你期待這裡住宅打造多少區間段的戶型？
你來預測哪家房企會拿這兩幅地塊，點名猜測。
閱讀更多 哈樓良哥 的文章
