樓市“小陽春”的喧鬧之風燻得眾人醉，而近期丹東、蘇州的幾聲“春雷”落地，還在提醒我們，這一波調控，遠沒有止步於此。上週六，在全國地價、房價漲勢中最熱最“妖”的蘇州，頒佈了單點限售調控措施，又堅定了我們“過熱城市必有調控加碼”的判斷。
從暴熱到冰封 只需一天
蘇州今年新房房價的漲幅實在是太“魔幻”了。尤其是中海以30287元/㎡的樓面價拿下園區新地王后，新房成交價格漲勢已經紅到發紫。根據冰山指數提供數據，從4月份首周至5月第2周，蘇州房價周漲幅持續排名全國首位，5月第二週，蘇州商品房成交均價24852元/㎡，環比4月同期23597元/㎡上漲5.3%，漲幅位居全國第一（第二名南寧漲幅僅1.5%）。
二手房也很熱，在電視劇《都挺好》中，蘇大強剛看好的一套房，隔天就被別人訂走的現實，已經在蘇州全域上演。4月，蘇州商品住宅成交10452套，環比上漲77.51%，同比上漲63.75%。其中二手房成交11612套，環比上漲75.45%，同比上漲63.16%。
更荒唐的是，工業園區二手房市場中，兩三個月就漲幅超30%的比比皆是，學區房漲得更兇。比如金雞湖邊的高爾夫花園，最近一年多成交價從2萬7漲到3萬8上下。
山雨欲來風滿樓。5月11日，限售政策終於落靴。
首先是，購買蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新房，取得不動產證起滿三年才能出售，正常情況下購買新房後加上預售期、辦證期，相當於五年以上的限售時間限制，這一點，已經超越了大多數城市的限售。
第二個是，工業園區所有二手房都納入限售範圍，五年內都不得轉讓。也就是說如果你今年入手了蘇州園區，二手房要等到2024年才能轉手出手，買了新房的要等更久。
限不住的地價 百億級土拍頻現
限價是一個全國範圍內大中城市在過去兩三年內跳不掉的一個政策，蘇州也同樣。當低地價的樓盤被萬人搖搶空的那一刻，意味著買賣雙方要向高地價高房價看齊。新房4萬/㎡的樓面價是天花板，這就造成了新房和二手房價格形成倒掛，有的地方倒掛甚至超過1萬/㎡。
蘇州部分二手房源成交價格
新房依然是買方首選，對於開發商來說，市場熱度居高不下，只要可以保本賣，不虧錢，拿地價格高又如何？
於是，我們看到了如今的蘇州樓市，地王仍在不斷湧現。2019年以來蘇州土地市場賣地716億，同比上漲12.5％，但土地規劃面積減少了12.5％。且根據不完全統計，在蘇州今年的土地出讓中，蘇州已經三次單日攬金百億。
蘇州是非環狀發展的典型多中心城市，蘇州地王從來不只是誕生於園區和高新區，到處都可以出地王，只是每個區設置的天花板不一樣而已。
再翻看一下此次新政，新房限售只有高新核心和園區，<strong>二手限售只限園區，其他區域呢？並不受到限售影響，甚至有的房產自媒體認為此次限售“給其它區域帶來一波買房的好時機”。換句話說就是，“買園區的朋友請更換場地，其他區域更具親和力。”
地價和樓價持續走高，即便是限售五年，又怎能阻止炒房群體繼續入市？所以，蘇州的地價，依然是高房價的命脈。
因為交付時間的原因，別的城市都是新房限售久，二手房限售時間短，或者不限售，而蘇州園區二手房限購五年，其流動性還不如現房交付的新房。這裡其實已經變相利好新房了，購房者仍以新房為首要目標，新房分流效應顯現，這樣一來，實力雄厚的大牌開發商更樂意拿地了。
槍打出頭鳥 這股樓市西風能否吹進冰城
蘇州剛剛接觸限售，買賣雙方一定會有所心理波動，從而造成短期的市場影響
限售區域內的二手房房價可能會有所震盪，不過即使房價回調，也只可能是小幅度的降價。蘇州，特別是蘇州核心區域的房子，長期有“購房需求”作為支撐。截止2018年底，蘇州外來人口共計831.8萬。其中戶籍外來人口679.4萬，流動外來人口152.4萬。蘇州已經成為江蘇第一、全國第二的移民城市。蘇州不可能因為這次單區域限售而改變房價體系格局。
蘇州
和丹東一樣，蘇州政策力度沒有達到市場預期，但一定程度能緩解區域上漲幅度。4月來，各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次。政策頻頻落下“雨點”，其實是一種信號。既說明了各地已經在落實一城一策、研究長效調控機制，有意為暗流湧動的樓市降降溫。也告訴市場，當前政策力度尚處於溫和，體現了對市場的呵護；但炒作之風抬頭，隨時會有政策加碼。
哈爾濱樓市與蘇州樓市不同的是，蘇州人熱衷於投資相城高鐵新城、吳江太湖新城區域，尤其是二手房市場，快進快出可以大賺一筆。
哈爾濱如今新區概念也炒得火熱，趁著地王盤還沒落地、房價還在攀升期時，搶佔有前景的板塊稀缺新房，但3年限售政策註定了入手新區是放長線釣大魚。江南樓盤調價節奏平穩，所以平均房價比蘇州看上去穩妥很多。
不過等年中及下半年新一批樓盤入市時，價格就不能同日而語了。
所以，在蘇州上架新政後，“慢半拍”的哈爾濱需要居安思危，斂一斂鋒芒，不要觸動了紅線。
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