最近，有個粉絲諮詢黃佬邪買房問題，說買房就要買大盤首開或二期，再往後賣的都貴。
原來，這個購房理論成立，沒毛病。
不過，限價改變了市場定價策略，買房邏輯也需要隨之調整。
黃佬邪最近恰好與業內人士交流過此觀點。這位粉絲對限價及其市場作用，還不太瞭解，今天，黃佬邪一併說明。
01
這是掛在一個大牌樓盤售樓處的地價成交圖，提醒買房人，地價正在上漲。
多數買房人不會關注這張圖，除非售樓員把你領到這塊展板前，跟你詳細介紹，還要加上建安成本，各種稅費等，才能得出商品房售價。
一般人哪懂這個，即使售樓員說的很專業，很細緻，絕無虛言，你也未必全信。
地價還可以展示，但限價卻不能。因此，限價對於很多購房者來說，比較陌生。
黃佬邪最近跑售樓處，看現場，與一線策劃、銷售聊天，那天下午，我們聊著房價+地價+限價疊加效應，黃佬邪總結道：
限價時期，買大盤的邏輯要發生相反轉變。
過去，我們都勸購房者要買大盤首期或二期產品；因為開發商會不惜血本做首期示範區，打造形象；
而現在低價地與高價地並存的時期，又趕上限價，要反過來，去淘那些低價地的大盤。
因為低價地，多數是幾年前拿的，銷售週期比較長，現在仍有產品在售，但因為趕上限價，過去可以越賣越貴的慣例，完全被打破，三期、四期，只能和一期、二期賣一個價，或接近一個價 。
這裡，還有一個背景你需要了解：
限價，不是全部項目限制在一個價格範圍內，而是根據拿地成本＋開發商上報的建築成本＋各種稅費＋正常利潤＝限價範圍。
也就是說，房產局在批價格時，會綜合考慮以上因素，來批覆價格。
這就是說：
限價，把原來開商可以享受土地升值的紅利，拿出來，給購房者。
那，你還等什麼？
現在，是淘低價地大盤中後期產品的好機會。
02
土地都是一樣的，這塊地與那塊地，化學成分相差無幾；
土地與土地都不是一樣的，這塊地與那塊地，位置不同，環境不同，配套不同；
這塊地的地價與那塊地的地價，從來就不是一樣的。
不同時期地價不同，雖偶有波動，但總結最近15年的市場，可以說：
今年的房價，可能就是明年後年的地價。
黃佬邪前幾天發表的
阻擊，抬價，土地市場刀光劍影。三環外房價將過萬。
用今年4月鐵西經開的兩塊地價，向你們展示過這個道理。
一般情況下，如果一塊地拍出，從其地價，可以估算出其商品房入市後的銷售價格範圍。
商品房價格=地價+建築成本（中檔商品房平均成本為3500元/平）+各項稅費+財務成本+管理成本+合理利潤等。
目前，因為地價房價攀升，中高端樓盤用材更好，建築成本會相應增加，對於多數樓盤則言，3500元/平是一個平均費用標準。
因此，當一個區域有新地拍出時，根據地價，業內可以粗略算出其銷售價格。
一區域內，如果只新拍了一兩塊地，尚難對區域形成整體影響，但如果拍了三至五塊地，而且都是大牌開發商拿地，因為大牌對市場有定價權，則房價整體走勢，就已經明朗。
03
如何辨別低價地大盤？
一般買房人不會關注房地產市場專業新聞，提供一個最簡單的辦法：
在售樓盤如果已經賣到三期以上，一般都是兩年前拿的地，那時，地價和今天比，真的很便宜。
如果一個大盤的一期已經入住，多數是已經銷售兩年左右的盤，拿地時間更早，地價更便宜。
現在買大盤中後期產品，還有一個好處，可以去一期已經入住的園區逛逛看看，開發商到底做的好不好，與業主聊聊天，住在這兒感受如何？
黃佬邪一直在說，買房原則：地段+大牌，現在根據市場現狀，可以在後面再加兩個細分項目：
地段+大牌+低價地大盤+三環內。
市中心很難出現大盤，當前市場上，低價地大盤在二環與三環之間，還有幾個可選。
三環，對瀋陽人則言，現在還處於偏遠的心理階段，心理接受度差一些，從城市擴張史看，三環很快將成為市民心中的市區，而不是市郊。
正是在城市擴張歷史背景下，開發商最近一兩年拿新地，已經集中在三環外，再加上限價政策，現在其實是一特別好淘二三環之間低價地大盤的時機。
一旦低價地項目銷售完畢，市場將只剩下最近一年拿地的項目，其價格可想而知。
根據數據，業內人士預測，低價地項目今年第四季度即將銷售完畢。
借用足球的一句順口溜：
留給你們撿便宜的時間，不多了！
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