今天新浪網刊登一篇文章，社科院專家：凡相信政府政策的購房者都錯過房價窪地（http://finance.sina.com.cn/roll/2018-06-12/doc-ihcufqih4050643.shtml）複製鏈接可以閱讀。
專家的觀點很多跟筆者前期寫的《
房價的本質
》一文很多觀點一致，地方政府調控催升房價高漲，土地低價走高決定了房價水漲船高，地方政府土地財政的邏輯決定了他不會有動力去真正控制房價。但這就是全部麼？那地方財政為什麼演變為土地財政？地方政府土地上拿走的利潤他都做了什麼？這些專家沒有說，但我們不能不清楚，否則就會陷入一種妖魔化地方政府的意識裡，形成與政府的對立。正如筆者所言，我國經濟基礎薄弱，改革開放以後依靠出口加工貿易、引進外資逐漸積累了家底，市場經濟（私有經濟）逐步推廣到全國，但發展不平衡、不充分的矛盾很突出，加上人力成本上升很快，大家都要實現全面小康了，傳統行業利潤越來越薄，相對城市發展速度而言來自產業的利潤稅收卻越來越少，不得已各地政府在房改以後開啟了土地出讓模式，以此來聚集財政資金，並推動新興產業發展、傳統產業升級，帶動中國高速發展了20年，部分新興產業正在成長。這是演變成土地財政的根本原因，
實體經濟缺乏動能和利潤空間不足以支撐城市高速發展，房地產高速發展為城市發展帶來巨大動力，城市人口規模、軟硬件條件等獲得空前提升，實質是民眾辛勞獲得財富供給房子，間接通過土地出讓供給財政。那麼地方政府通過積累的土地出讓金用來幹什麼？當然不是中飽私囊。一個城市要發展，除了財政全額供養的公務員、警察、事業單位工作人員、老師等，還有間接或部分供養的醫護人員、離退休人員以及廣大低保人群等等，這是人頭費，還有城市公共能源消耗、交通、通訊、體育健身設施等基礎設施建設，我們維護城市的運轉和享受的城市更好的教育資源、醫療資源、交通、通訊等等無不需要財政資金支撐，而且為了產業能夠發展，城市還有很多產業扶持、獎勵等措施需要財政資金，就像一個家庭人員越多，消費層次越高，家庭支出就越大，這就是地方政府需要完成的任務，也是他們的巨大壓力。當然我們不懷疑其中有財政資金由於執政能力的限制造成浪費和效率低下、以及其中存在貪腐、權力尋租等個案，但是總的來講，在全面從嚴治黨和法制中國建設得不斷推進中，貪腐尋租現象會的極大的抑制，犯罪的成本會不斷提高。法律和黨章規定的官員和公務人員待遇 只能拿工資，想發財除了個人自己家庭和其他大眾平等理財投資等以外只能貪汙腐化和權力尋租，這是高風險的有成本的，黨的官員還禁止經商辦企業。從事公務工作只能根據國家發展水平調整工資水平，和其他勞動者身份靠工資生活一樣，付出勞動獲得工資，只是從事的職業不同，僅此而已。所以靠工資公務人員很難獲得財富自由，基本淪為人民的僕人，這是現實的寫照，而不是政治口號，特權會越來越被關進籠子。現在公務人員和官員有財產不明來源罪，就是說你的工資可以單位、銀行查實，如果你有超過這個水平的財富就得說明來源，不然不管查不查得到罪證都可以定罪，背後的邏輯就是公務人員除了工資，其他多餘財富都得有正當來源，而普通民眾沒這個要求。公務人員想要獲得額外的財富，只能業餘投資理財買房買股票或者兼職，可是在當下的環境裡很多時候單位事情多得你根本沒有時間去增加這方面的知識和才能，很多人久了也就只能做僕人領工資了。以前很多公家單位還有小金庫、小福利，灰色收入，大家打破腦袋擠進公務員隊伍，可是現在從嚴管黨，全部陽光了，財政收支要向公眾曬賬本了，這些基本都消失了，很多事業單位領導人都失去了創造經濟效益的熱情，有錢不能發掙來幹啥？可見政府收入從法律要求上並沒有中飽私囊，讓執政者獲得最大的個人利益。還是那句話，想當官就別想發財，這是中國共產黨執政的本質決定的，當然現實中個人通過權力、影響獲取額外利益那是難免的，但一旦越過法律紀律的紅線就將面臨嚴重的後果。從上面的論述可見，地方政府是有從土地獲取資金的現實和內在衝動，但目的還是發展經濟、維持城市運行、提高民生福利，只要其他行業利潤能起來，地方政府也是最希望能降房價降地價的一方，這會最大程度降低社會矛盾，但現實很殘酷，我們目前產業基本在中低端，高端產業基本握在歐美國家手裡，所以還必須繼續努力，辛苦付出才能擺脫對房地產的依賴， 所以不能簡單妖魔化地方政府，把地方政府看做榨取價值的資本家，因為從大的方面講這些價值只能用於發展城市、提升產業和民生福利，最終惠及還是老百姓也包括財政供養的人群。專家把房地產簡單看做商品，希望從供需兩端解決，且更加偏向於指責地方政府的土地財政把持土地供應，控制了供給，所以造成土地稀缺，但是他忽略了土地資源的有限性和環境資源的承載力，中國人口眾多，發展又極不平衡，好的城市數量是太少而不是太多，所以很多人都希望進入發展好的城市，獲得更好的就業、就醫、就學等等優質資源，但是城市人口增加了就得相應增加公務人員、教師、醫務人員等等運行支持人員，就得新建道路、汙水處理、通訊、市場等等硬件設施，這中間有個很大的平衡問題，不能說簡單增加土地供給無限吸納人口，這是不現實的，也是缺乏經濟基礎的。所以發展良好的城市的資源、土地一定是緊張的、稀缺的，不僅僅是地方政府要控制供給進而抬高地價，而且是人口正常生活需要大量消耗資源能源所決定了的。不是簡單說無限制提高土地供給就能解決的，核心城市土地沒辦法無限供給這是基本常識 。就像我們打城市經營類遊戲就明白了，你不弄好基礎建設，不提供產業支撐，人口暴增城市就將爆發危機，出現社會問題，城市發展受到很過制約。所以高房價是阻止人口過度向大城市聚集的唯一辦法，在核心城市面臨人口淨流入的情況下低價、房價幾乎無解。
核心城市的房價水平，很多人以城市人口平均收入與房價做對比，以此說明房價虛高有泡沫。但其實核心的城市的房價邏輯不會以這個平均水平作為參照，不像國外已經完成了城市化和工業進程，人口增加有限甚至負增長，城市人口流動較小。中國現階段經濟發展不平衡，貧富差距很大，所以一個熱點城市的房價往往由富裕階層的收入和財富決定，只要他們有錢流入，房價就會繼續漲，原有城市居民因為基本有一套房不可能上市流通，加上限售凍結流動性，流通的房子數量更少，房價高基本是富裕階層的資本遊戲，另外一部分就是無房戶和希望進入核心城市的新增人口，這部分是剛需接盤俠，中國的社會倫理特殊，買不買得起房不是有一個人決定的，現在是六個口袋決定的，就是夫妻雙方加上雙方父母的全部收入，是以家庭總收入來承擔這個房價，你以一個人的平均來看始終是高的，沒有看清背後的邏輯。隨著城市化的繼續推進，核心城市的快速發展，只要核心城市人口繼續增長，富裕階層沒有其他投資渠道（房價漲幅超過其他投資項目），這個遊戲就還得繼續擊鼓傳花下去。
最後怎麼解決了？問題還得市場來解決，十九大報告提出，多主體供給，租售並舉的舉措就是從供需兩端解決問題，鼓勵集體、農村、企業單位土地也加入土地供應，整體提高城市土地的可使用規模，集體、農村的土地只能建設租賃租房，大量的租賃住房上市可以部分緩解買比起的壓力，減少需求。另外我覺得深圳第二次房改是個方向，未來政府新建的住房20%是人才安居房，房價參考市價80%的供給，20%是住房保障房供中低收入人群，房價參考市價的50%的供給，20%是租賃房，連買都買不起的按市場租賃價的30%租給你，剩餘40%房子商品房放開限制，市場化決定房價。這能夠平抑房價麼？答案是不能！由於商品房稀缺，數量更少，價格會更高，高到大多數人無法承受，不過沒關係，這就讓有錢人去玩吧，那是有錢人的遊戲，政府通過高房價高地價相當於向富人收稅 ，一般人也會受到影響，因為無論安居房還是保障房、租賃房價格都會參照商品房價格，但是價格差異懸殊巨大，這樣由於巨大的價格差異，普通人就不用再去掙搶商品房了，你去買低一點的人才安居房嘛、保障房嘛，最不濟長期低價租賃政府提供的租賃房也可以啊。這就解決了住有所居，而不是全部去解決住有所房的問題，也就減少了商品房需求，加上出臺房產稅，就從需求端最大程度進行了控制。商品房價格由此一定會很高，但由於需求端減少，價格根據市場規律自然會有一個平衡，上漲的速度不會太快了，投機需求也會減少，但大幅度下滑在特大城市基本不可能，為啥？人太多嘛。所以城市化進程沒有結束前，核心城市、核心區域沒有商品房的剛需族有能力的根本不用考慮及早上車，資源有限，價格高，這是必然的，看清楚這一點就不至於迷惑了。有些人說人才房、保障房等等肯定涉及權力尋租，腐敗，但我覺得沒辦法全部消滅，但可以最大程度防止，怎麼辦？嚴刑峻法呀，如果通過人才房、保障房不當得利就罰沒，嚴重的處以嚴重的刑罰。看你敢不敢冒險。提高犯罪成本是不二法則 。
專家只說明瞭現象，政府出臺控制措施，出於幾個方面的不得已，越是控制的地方說明需求越多，房價漲的可能性越大，這也是城市規模和資源承載有限決定了的，好的城市，人口淨流入的城市房價一定還會高高高，要懂得資源的稀缺性，底層民眾只能寄望於深圳模式的推廣吧。
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