最近，隨著御苑·尚品的開盤，8000-10000+的房價，成為人們街頭巷尾的熱門話題。部分人看好房價持續上升，部分人看衰房價，部分人持續觀望，總之，沒有哪一派能佔得了上風。看好樓市的人說運城仍處於低谷，看衰的人說一二線都降價了，持續觀望的人捂緊口袋繼續觀望著，生怕漲價買虧了降價買賠了。那到底，運城的房價會走向哪裡呢？
尚品開盤樓棟和價格
說麵包之前，先說麵粉，這是正常的道理，讓我來分析最近一年的運城土地招拍掛情況，用數據分析一下運城的“麵粉”價格，是不是能降會降，就一目瞭然了。
2018年9月至今土拍地塊
自2018年9月開始至今，歷經13個月，運城陸續招拍掛拍了21塊土地，不管是安置用地、棚改用地還是商品房用地，土地價格都出現了超100%的漲幅。注意，是（現價-原價）/原價的純漲幅哦。
還沒有概念嗎？來，讓我舉個栗子：安置房用地從湟棟招拍的75.40萬/畝漲至匯洋招拍的189.70萬/畝、增幅151.59%，棚改房用地從優嘉招拍的139.60萬/畝漲至鑫兆豐招拍的303.60萬/畝（棚改可返85%）、增幅117.48%，商品房用地從萬坤招拍的152.71萬/畝漲至恆大招拍的329.38萬/畝、增幅115.69%，都是超100%的增幅，而運城商品房均價呢？從2019年1月至今僅僅增加78.04元，增幅1.51%。
運城均價增降曲線圖
麵粉漲價，麵包肯定要跟著漲，這是不可逆轉的道理，沒有一個商人會做賠錢的買賣，包括你也是，對不對？有些人又該說了，開發商利潤大，房價有泡沫。我對於面對面的人，一般只會“呵呵”兩下，不跟這樣的人討論了。在這裡，我想對那些說運城房價有泡沫的人說那你來開發吧！土地費用+前期費用+銷售費用+工程費用+稅費+公司運營+財務費用，你只會算土地費用+工程費用，其他的不是費用嗎？你先拿出1個億來拍地投資再說吧！
當然，最後再分析分析一下運城的房價還有沒有增值的空間，我就拿目前市場上價格最高御苑·尚品的房價來分析分析房價還有沒有空間。
首先、御苑·尚品的地段好，不用再具體分析了吧？萬達和運中的東側、禹都公園和魏風小學西側、體育公園和中心醫院的北側，這麼好的地段，使得尚品必須打造高端精品，從而追求溢價。
其次、做產品不一定是容積率越高掙得越多，但是做什麼產品溢價率高呢？目前大開發商最喜歡的組合：高層+洋房+別墅，高層是拔高容積率的產品，而洋房和別墅呢，做品質、拔高價格，從而實現高溢價率。簡單地說，就是高售價低建安。御苑·尚品容積率僅為2.6，遠低於周邊在售樓盤，某觀某灣都接近4.0了，舒適度肯定不一樣啊。
再次、建安成本把控。6層、8層的洋房建安成本肯定比18層、31層的成本低，這個不用細細說了吧。
最後、最最關鍵的是運城的均價仍處於5000+。未來，土地成本、人工成本持續增加（前面講土地成本持續增加了，上一篇文章《取消限購限售、降價頻頻，房價還能穩若泰山嗎？》講人工和材料成本增加），勢必會導致房價一直上漲，未來3年後運城的均價將突破7000+。按照這樣的空間，仍然有2000元的增幅。而城市精品樓盤，增幅將高於均價，約有2000-3000元的增幅。所以，運城的房產還能不能投資，自己心裡思考一下。
當然，運城沒有實業，沒有大量的外來人口以及棚改取消貨幣化安置，勢必會減緩增長幅度，但是，趨勢不可逆，拭目以待吧！
全國房地產經紀人員崗位培訓證書運城班將於2019年11月14-15日舉行，B名截止11月13日12:00，培訓結束可獲得由全國房地產行業培訓中心頒發，證書實行全國統一編號，網上公示，可用於企業註冊、年檢、拿預售證或者二手房門店使用，全國房地產行業有效。首期80人，下一期2020年了。
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