近日，經濟日報刊登了《保持樓市調控政策連續性穩定性》的時評文章，
分析了當前樓市的現狀，表明目標是讓房價趨穩。另外，從文章中的分析可以看出，樓市寒冬尚未真正到來。
首先，雖然樓市有下行降溫趨勢，但多數情況是，價格只是部分停漲或略有回調，這只是相對此前價格高點而言的。而樓市經歷了2-3年的快速上漲，也需要一段時間來緩衝下，迴歸合理的價格區間。
再從成交方面來看，有些城市下滑是此前熱度過高，在調控重拳之下，暫時回落。真正的樓市寒冬還未到來。
當下的市場上，也確實出現了一些樓市信號，預示著市場將要開始走向穩定。
其實任何的買賣市場中，銷售的地位完全可以看出此商品是否熱銷。
在2016年，雖然房價持續上漲，但我們接到的房產推銷電話並不多。
當年，南京的一些熱門項目的置業顧問面對買房人更是「愛理不理」，甚至有些樓盤為了讓關係戶買到，還偷偷摸摸地開盤，生怕被人知道。
後來，公證搖號政策出臺，公平性有了競爭卻更大了，很多買房人不惜熬夜排隊登記買房。
這是一場博弈，而顯然，開發商一直處於優勢。因為房子根本不愁賣。
可從今年開始，我們頻繁的接到各種推銷樓盤、邀請看房的電話，甚至是一些我們從來都不知道的樓盤。而有的夠拼的置業顧問，在晚上十點還在打推銷電話拓客，因為盤哥自己就這麼接到過。
買房人的內心OS基本一直：
疑問一：明明我只登記過1次號碼，電話那頭的各種置業顧問或者分銷案場是如何得到自己的號碼？
疑問二：很早前有過購房意向，怎麼現在才打電話給我？
疑問三：房子是真的不好賣了嗎？
疑問四：我到底該怎麼表達，你們才能不再打電話給我？
一旦去過售樓處諮詢，那置業顧問的奪命連環call必定無比鍥而不捨，哪怕你說「我已經買好房子，不需要了」，再過幾天，又是不一樣的人打電話給你推銷房產，或者，電話已被賣給了另一家樓盤。
有一次，盤哥的同事打電話給一中介諮詢買房，打了一個電話未接聽，而後對方竟瘋狂回了10多個電話，這業績得緊巴成什麼樣了。
歸根結底，南京的部分房地產市場，儼然已經在往買方市場轉變。（當然，河西等熱門區域除外。）
都說買的不如賣的精，那現在開發商都是怎麼做的？搶跑，虧本也要賣，打折促銷也要賣……
搶跑最典型的就是南站的都薈天地，項目自10月1日首次領到銷許後，推新3次，最終在11月下旬成功清盤收官其8棟住宅樓。平均2個星期就加推一次，實屬罕見。
2016年的南京樓市，誕生了不少高價地項目，熬過了2017年，今年卻怎麼也等不了了，很多純新盤全部上市，高價地即便不掙錢也要上。
限價之下，江北多個高價地打造疊墅項目上市，就算不虧本，也掙不了什麼錢了。而在今年年底，江寧多個現房銷售項目也都要開盤，這個時候恐怕虧本都要賣，畢竟資金成本也是成本，權衡之下還是會開盤。
打折促銷更是屢見不鮮了，何況現在很多折扣都是真放血。
之前城南一純新盤開盤，首開當天就推出了4重優惠，合計下來，當日最高可在備案價基礎上優惠近2000元/㎡。按照當時加推最大戶型128㎡計算，總價最高能優惠22.4萬，優惠力度已經非常大了。
句容的雅居樂花園推出部分特惠房源，單價7188元/㎡起。而項目於10月底新領的銷許均價為12000元/㎡，這一下比銷許均價便宜了近5000元/㎡，相當於打6折。更令人跌破眼鏡的是，項目的樓面地價是7345元/㎡，這優惠價比地價都便宜！
連開發商都預測到後期大漲不太可能了，這暗示也是夠明顯了。
南京現在首套房最低房貸利率為上浮15%，並且與上個月相比，南京範圍內8家銀行房貸利率均有鬆動。
其中，中國銀行二套房利率，建設銀行二套房利率，招商銀行二套房利率，紫金農商銀行首套房利率全部下調5%。
不僅利率有所下調，連放款速度都大大加快。基本上，一個月左右就能下款。
從歷史上看，當前的房貸利率其實是20年曆史最低點。
從圖中可以看到中國房地產歷史上三個波峰三個波谷，1996年的利率是最高的，達到了15.12%；其次是2007年，達到了7.83%；最後是2011年，達到了7.05%，而2016年則是歷史最低位，房貸利率才是4.165%。
你會驚奇的發現：當前房貸基準利率是過去20年房貸利率最低。
11月17日，南京國土局再掛8幅地，其中含住宅用地有6幅。與此前的土地公告相比，這次土地公告也有一些變化：
一是競買保證金比例降低了，此前需為起拍總價的5成；
二是不再要求競買人具備房地產三級及以上的開發資質；
三是不再限制一個競買人只能拿一塊住宅或商住用途的地塊。
正如新華社所宣傳的那樣，目標是實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，保持房地產市場平穩運行。
據南京開盤微信平臺統計，今年來，南京主城（不含高淳溧水）已出讓的經營性地塊共有45幅，相比去年已經大幅縮減。
底價成交情況非常普遍，佔到總額的58%，總體溢價率非常低，基本都在30%以下。
2018年以來，南京主城（不含高淳溧水）已出讓地塊統計如下▼
注：以上數據繁多，如有錯漏敬請指正。
從以上統計數據中，我們可以看出幾個重點▼
1、今年來，南京主城（不含高淳溧水）已出讓的經營性地塊共有45幅，相比去年已經大幅縮減。
2、底價成交情況非常普遍，佔到總額的58%，總體溢價率非常低，基本都在30%以下。
3、今年竟然已有7幅優質涉宅地塊全部都被終止出讓了，其中還不乏一些優質地塊：
3月23日，堯化門天林市場G08商辦地塊，慘遭流拍，至今未再出讓……
6月19日，土拍前夕，南京國土局發文，江北新區核心區G05地塊終止出讓！
8月15日，土拍前兩天，南京國土局發佈公告，宣佈江寧濱江兩幅宅地G39地塊、G40地塊終止出讓。
9月6日，南京國土局宣佈鐵心橋G42地塊、橋林G44地塊、六合G45地塊3幅地塊終止出讓，全部是涉宅地塊！
4、板塊地價均有所下降，尤其是宅地頻繁出讓的下半年：
8月1日，西善橋G30地塊被招商以總價11.4億拿下，樓面價14164元/㎡，相比綠城雲棲玫瑰園21745元/㎡的地價，
低了7581元/㎡。8月10日，江北核心區2幅優質地塊均未達到最高限價，G06地塊被中海拿下，樓面地價17152元/㎡。G07地塊被香港置地拍得，樓面地價為17682元/㎡。與區域最高地價23235元/㎡相比，此番地價降了5553元/㎡。
8月17日，江浦3宗地塊出讓，均未觸及最高限價，3宗地塊中溢價率最高的也僅比起拍價高了1475元/㎡。
買房子我們大致歸為2類，一是自住，二是投資。
對於自住群體來說，當下無疑是一個買房機會。限價下，房價不會大漲，價格可控。
要說價格下跌也是很難，畢竟政策調控下，小幅浮動是正常，但並不會讓房價大跌，所以入手後也不用太擔心資產貶值，況且衣食住行是剛性要求，必須滿足。
另外，近期房貸利率有所回調，這也表示買房成本有所下降，此時入手不能完全說是最好的時機，但並不是個壞時候。
對於投資者而言，往往會趨向於投資倒掛更厲害的板塊，但這些板塊基本都會有提高首付或這樣那樣的附加條件。
雖然限價下，房價穩定在一定區域內，但加上高首付和限售3年的期限，資金成本和房價漲幅折算下來相差也不多。
如果確實想投資，盤哥更建議入手低價倒掛盤，畢竟資金成本不高，更適合投資，但這類房子往往稀少又難買。當然了，投資都是有風險的，從來都沒有穩賺不賠的買賣。
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