長期以來，土地與樓市是休慼與共的雙生關係。樓市處於“牛市”行情時，土地端需求也旺盛，土地成交面積和價格也隨之水漲船高;在樓市行情不振的節點，通常也伴隨著土地市場的遇冷。
長沙“雙限地”首流拍 土地市場拐點來臨?
8月17日，兩宗“雙限地”在長沙望城公開掛牌出讓。出人意料的是，往常備受矚目甚至引來輪番“爆搶”的限價地，此次卻面臨無人出價的尷尬境地。最終[2018]望城區011號商住地以53643萬元的底價為湖南澳海地產所得，而010地塊則慘遭流拍。
是地塊區域太偏僻?交易條件過於嚴苛?或許有一定成分，但都不是問題的關鍵所在。要說偏僻，此前華遠在長沙東三環拿下的商住地區位更差，與這兩宗地相比只能用“鳥不拉屎”來形容，況且還不是限價地，竟也創下了超過200%的驚人溢價率。
至於交易條件，確實有一定的影響：普通商品住宅價格被壓制在6字頭，配套商業面積不得超過3%，高達48%的綠化率，建築限高、密度、容積率都低於往常的限價住宅用地，120平以下的中小戶型佔比不得低於60%，投資進行道路施工和整體開發，3年內建設完工……
雙限地住宅，說白了還是商品房。既然是商品房，拿地方(投資方)就要賺錢，尋求利潤最大化，這是市場經濟的固有特徵——資本逐利。就城市規劃而言，濱水新城-月亮島板塊是望城重點發展區域，新房均價雖遠低於市區，但也不至於被壓死在“6字頭”。又不讓多建商業，又要留出那麼多空地，只能主推剛需小戶型，還得“自掏腰包”搞道路基建… 想必各位看官也明瞭，這出錢出力沒賺頭的活兒，開發商願意接才怪!
此次長沙雙限地的流拍，打破了土地市場“逢雙必熔斷”的魔咒，結局令人大跌眼鏡。從大的環境來看，土地乃至雙限地的流拍，並非長沙開了先河，也絕不僅是獨此一家。樓市調控層層加碼，炒房客退場，投資需求驟減，自然會“反噬”土地市場。但土地市場遇冷卻是由多方因素導致。
關鍵點：地價“熄火”是房價降溫的一劑猛藥
6月末，住建部等7部委印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海、長沙等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。8月7日，住建部在瀋陽召開房地產工作座談會，對各城市未來房地產調控工作提出進一步要求，主要包括：加快制定住房發展規劃，對調控不力的城市堅決問責。
受限價限售政策影響，房企銷售回款明顯放緩，融資渠道收窄，債務壓力增強，資金持有量減少，使得土地購買力被削弱;再加上去年是土地大年，部分房企已囤積了充足“貨值”，在拿地方面趨於謹慎。更重要的是，一二線城市的熱門片區土地限制條件太多，加重了房企的建設成本，擠壓了利潤空間。
據國家統計局最新數據，1-7月，房企土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%;土地成交價款6619億元，增長21.9%。在總量增長的表象下，土地市場疲態已現：前7月全國近800宗土地流拍，底價成交大量出現，溢價率持續走低，甚至出現熱門地區暴跌的詭異局面。
8月10日，太原8宗品相較好的地塊全部流拍，引發一片譁然。無獨有偶，在今年7月的土拍中，廈門多幅商住用地樓面價跌破2萬，相比兩年前同區域的地塊，跌幅接近“腰斬”，一路高歌的地價終於撞上了調控這塊“硬石板”。
樓盤君認為，地價“熄火”是房價降溫的一劑勐藥，猶如釜底抽薪。近二十年來，地價的不斷上漲傳導至新房價格，繼而影響周邊二手房價格，形成房地產市場的“聯漲效應”，購房者市場預期也早已對此習以為常。而現在地價也出現鬆動跡象，這是個很值得留意的明顯信號。
那我們是否可以據此斷言，房企不願拿地、不願開發建設呢?答案仍然是否定的。別看表面上房企改名轟轟烈烈、聲勢浩大，某地產大佬更是斷言“十年後萬科不再是房地產企業”。其實，房企驟然剝離房地產主營業務，要面臨的風險非同小可，沒有廣闊的市場“錢景”、深謀遠慮的眼光、壯士斷腕的決心，稍加差池便會“萬劫不復”。
房地產行業集中度提高 房企聯合拿地經營意願增強
一個顯而易見的趨勢是，房地產行業集中度提高，房企聯合拿地、聯合經營、共擔風險的意願增強。8月17日晚，由中海地產、龍湖集團、富力地產三大地產巨頭聯手打造的首個城市綜合體——洋湖之心(G地塊2017)正式落戶長沙洋湖國際生態新城，三大地產企業聯合開發模式在長沙尚屬頭次。
要判斷某個城市、某個區域的土地成交趨勢，有兩點是最重要的：一是自身區域優勢明不明顯，限制條件多不多(好不好賣、有沒有賺頭);二是該區域融資渠道及主要房企資金鍊狀況(購買力強不強)。
在此，樓盤君還想多說兩句：好比流水線的生產工序，土地市場的下游是新房乃至整個房地產市場量價，上游則是金融、地產、實體三角關係為核心的整個國民經濟。有什麼樣的目標，就會出臺什麼樣的政策，也必然形成什麼樣的結果。房住不炒，絕不是說說而已。
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