房地產市場保持降溫通道
12月10日至12日在北京舉行中央經濟工作會議確定，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。顯然，未來“一城一策”，乃至“一區一策”等更加精準、精細的調控政策將成為主流。不過近期房地產市場中，部分城市萌生“鬆綁”念頭，但隨即“下架”。業內分析，這或與房地產市場愈加分化的現實有關，目前部分三四線市場被透支，正進入一個階段性的衰退期。因此它們需要一定時間進行“休養生息”。
深圳樓市一枝獨秀，成為今年北上廣深杭中，唯一房價繼續上漲的城市。-宋文輝 攝
坐享粵港澳大灣區、先行示範區政策紅利，在全國樓市低迷的情況下，深圳樓市一枝獨秀，成為今年北上廣深杭中，唯一房價繼續上漲的城市。
深圳似乎正在創造“房價永不跌”的神話，甚至有人已經把深圳列為“超一線”城市。近期幾個開盤即售罄的項目，炒房客的身影又已顯現。
這讓深圳市倍感不安。在“豪宅稅”取消之後，政府近期相繼出臺對沖政策，尤其針對土地出讓，來調節房價上漲的市場預期。
繼11月22日百億土拍“雙限雙競”遇冷後，12月11日，前海土拍再度遇冷，一宗商地流拍；而在限地價、限房價政策下，開發商對另一宗宅地的熱情也大幅減退，到場十家只有六家舉牌。
最終，深圳天健集團39.8億補倉前海限價地，剔除配建人才房面積可售樓面地價達7.2萬/平，未來可售的最高限價9.9萬／平。
在全國“房住不炒”的整體基調下，深圳相關政策狙擊高房價的信號顯現。有中介人士提醒，市場對未來漲價的預期，恐怕需要調整。
商地再次流拍
土地出讓規則的變化，由北京首發的“雙限雙競”上位，讓土地資源稀缺的深圳，市場情緒也越來越謹慎，近期的土拍中，主流房企紛紛離場，預期轉弱，僅剩央企國企留守參拍。
回憶上月情形，11月22日，深圳土拍市場推出6宗住宅用地，都採用“雙限雙競”模式（即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積），其中一宗宅地無人應價流拍，二宗宅地以底價成交，五宗宅地總成交金額僅為127.51億元，均未達到最高限價。
其中，位於金茂府旁邊的龍華民治地塊由中海地產拿下，總價50.2億元，樓面地價約4.64萬/平，並且規定未來售價不得高於7.14萬/平。而鄰近的“地王”金茂府新近開盤，均價已達到10萬/平。
到了12月11日，深圳前海出讓4宗地塊，涵蓋住宅、商業、文體、醫療等類型，起始總價75.31億元，其中文體和醫療用地直接成交，競拍的是前海桂灣商地和前海限價宅地。
結果可謂慘淡，最先出讓的前海桂灣商地無人應價，遭遇流拍。
這一次的前海商地流拍，並不令人意外，早在去年6月，該地塊便曾因出讓條件嚴格而流拍一次，產業准入和企業要求都很高，今年標準也沒有降低。
按出讓要求，該地塊競買申請人或最終控股母公司為世界500強排行榜中的中國企業；地塊辦公物業限整層轉讓，最小銷售單位不得少於500平方米，辦公物業的銷售對象僅限註冊在前海合作區的有實際經營活動的企業法人或其他組織。地上商業、地下商業、酒店分別限整體轉讓，公寓允許分割轉讓。
更何況，深圳寫字樓目前的空置率，已經讓不少開發商望而卻步。
與火熱的住宅市場相比，深圳寫字樓市場涼意陣陣。據第一太平戴維斯近期發佈的報告顯示，2019年三季度，深圳甲級寫字樓空置率已達22.4%，部分片區空置率超50%，前海的寫字樓空置率也較高。
第一太平戴維斯指出，此前P2P爆雷，導致相關金融企業退出，空置率上升，租金持續下跌；而且前海等新區新增供應多，去化壓力大，新項目陸續竣工招租，供大於求，競爭更激烈。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，預期深圳寫字樓空置率維持較高水平的時間應該有2-3年。
在寫字樓空置率居高不下、短期內難以改善的情況下，開發商對商業用地態度謹慎，流拍似乎成為必然。
限制未來房價
在深圳樓市，當下最受歡迎的，還是可以賣給個人購房者的住宅。
商地流拍之外，此次競拍中被天健拿下的前海限價宅地還值得一看。到場的中海、平安、華髮、龍光、招商、越秀、天健、金茂、萬科和廈門建發十家房企只為爭奪這塊宅地。
歷時一小時的競拍裡，十家房企僅有六家舉牌，最終由天健競得，溢價43.49%，成交價為38.9億元，樓面地價57887元/平方米，剔除配建的人才房等面積，可售樓面地價約7.2萬元/平方米，普通商品住房入市最高均價為99000元/平方米。
深圳前海宅地資源稀缺，該幅地塊作為前海第一塊獨立公開出讓的宅地，競拍卻並不激烈，究其原因，與9.9萬元銷售均價限制有關。即使企業有投資拿地的意願，但在限價政策面前，開發商們不得不重新打一下算盤。
根據深圳中原數據，前海11月二手房均價83423元/平，天健所拿地塊的可售樓面價已接近在售二手房，即使以地塊平均地價來看，9.9萬的銷售均價，盈利空間也不大。
這塊地的未來售價，更低於前海片區近期開盤的幾個新項目。如11月底開盤的招商領璽均價10.8萬/平，深業頤灣府均價10.2萬/平。
這意味著，假如天健兩年後開盤，它的價格比今年的價格還要低。當然，這要在政府沒有放鬆限價的情況下。
權衡之下，投資收益收窄，房企十家到場僅有六家舉牌，合情合理。
前海首宗宅地出讓，就採取“雙限雙競”的規則，政府調控地價、房價的意圖凸顯。
深圳樓市連年堅挺，今年在全國遇冷的情況下仍然局部火熱，投資客重現，多個片區房價明顯上漲。
尤其是前海。深圳中原數據顯示，11月前海二手房成交均價83423元/平，同比去年上升12.77％，環比上月漲6.42%。
另據安居客數據，深圳前海12月的新房均價，則高達102000元/平，環比上漲2.52%。
深圳的房地產從業者、外來的炒房客們，目前幾乎無人懷疑前海房價的未來。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對21世紀經濟報道記者表示，前海是深圳特區中的特區，而且還是與香港深度合作的試驗區，目前處於起步階段，建設週期還很長，未來可期。
“深圳樓市在2019年整體發展穩定，預期2020年仍能保持勻速的小幅增長態勢，前海的物業隨著建設的完善，應該會以稍高於深圳樓價上漲的幅度同向發展。” 何倩茹認為。
更有市場研究人士預測，以前海為中心30平方公里內，未來5年會出現30萬/平的房價。
但政策卻對市場的這一樂觀預期形成了對沖。按照最近出讓的“宅地”地塊未來售價，龍華、光明新區、前海的幾宗宅地兩三年後入市，價格都將低於當下在售項目。
兩年前，人們普遍相信一個“北京房價永不跌”的神話。而今年，北京房價尤其是二手房房價較高峰期已經跌去了20%左右。深圳，會是北京的翻版，還是超越？
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