我們國人，對於房產的熱情一直都是隻增不減。
聞哥之前回答了一個關於房產的問題，有了百萬的閱讀，數千的點贊。
聞哥看到這個量還是驚訝了一下的。所以趁著假期， 聞哥閒著沒事兒還是來跟大家談一談房產的問題，感興趣的小夥伴拿小板凳，開講了！
聞哥說過啊，現在是有房的人希望漲，沒房的人呢希望房價跌，這跟買股票一樣啊。但是不知大家感覺到了沒有，現在一線城市的房地產市場有了點回暖的跡象，雖然很多新聞都說一線城市房價打折出售，但是據聞哥和聞哥身邊的小夥伴觀察，一線城市的房價好像在緩慢提高。
記得在今年7月份的時候看過一篇社科院的報告，內容主要是說下半年一線城市的房價有再度上漲的風險。其理由是隨著三四線城市棚戶區改造貨幣化安置的進行，很多三四線城市價格出現上漲，這樣一來，經過兩年調控的一線城市房價，相比當前的三四線城市房價就顯的估值偏低。因此，在報告中社科院指出下半年房價上漲的壓力比較大。看完這個報告之後，聞哥比較認可，但是給身邊的小夥伴們是不屑一顧。不過，9月以後，恐怕被聞哥不幸言中了。
一線城市房價高的主要原因有哪些呢？
這個問題一般人都能給出一些答案，但是想回答的完整恐怕不容易。聞哥也只能試著回答。首先，區位優勢，這是一個硬優勢，其次是人口問題，一線城市的人口淨流入持續，第三就是機會多，發展潛力大，第四是生活條件好。其實優勢有很多，但是聞哥說的這四個優勢是一線城市的主要優勢。同時，人口淨流入又是其他三個優勢造成的，而且，其他三個優勢越大人口淨流入也就越大，這是相輔相成的。
未來房價會走如何，會上漲還是下跌？
相信這個是很多小夥伴都想知道答案的問題。聞哥覺得，要判斷房地產未來的價格走勢，我們還要先知道房地產之前上漲的原因，如果之前推動價格上漲的因素不再起作用，那麼價格就會下跌，那麼推動價格上漲的因素是什麼呢？就是貨幣供應和土地供應，其實這也是一線城市長期上漲的原因。下面我們做三組假設：
第一組
若未來貨幣供應增加，土地供應減少，那麼房價上漲；
若未來貨幣供應減少，土地供應增加，那麼房價下跌。
第二組
若未來貨幣供應增加較大，土地供應增加較小，那麼房價上漲；
若未來貨幣供應增加較小，土地供應增加較大，那麼房價下跌。
第三組
若未來貨幣供應減少較大，土地供應減少較小，那麼房價下跌；
若未來貨幣供應減少較小，土地供應減少較大，那麼房價上漲。
同時，依然判斷也要計入人口流向。從目前政策看，一線城市應該還是維持上漲，部分強二線城市也會上漲。三四線城市的上漲恐怕會告一段落了。在一線城市和強二線城市，貨幣和人口流入明顯，土地供給依然不足，因此，上漲持續時間還要維持一段時間。
現在每平米的房價由哪幾方面構成呢？
不同城市的房價不同，但是其房價比例構成是相似的。以下，我們以每平米10000元為例：
地價：45%-4500元
建築成本佔：15%-1500元
稅務成本佔：10%-1000元
營銷和其他成本佔：20%-2000元
開放商利潤佔：10%-1000元
通過列舉的事項我們可以發現，現在地價佔比為最大項，也就是說土地成本依然很高。所以，土地財政的政策不改，賣地賺錢的政策不變，房價也難以下降。目前要是剛需的朋友，在一二線城市還是可以買房，而且長期看也是不會虧損的，若想在三四線城市買房，那麼可以考慮考慮觀望一下，等明朗了再下手不遲。順便說一句，聞哥覺得，即便房產稅開徵，但是不改變土地財政的話，對房價的影響將會非常小的。
最後來個開放性的問題吧，大家隨意發揮，請問以你現在的財力，能全款拿下什麼？？？聞哥期待你們的回答。
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