最近一段時間，常有讀者問我：你如何看待周金濤關於樓市的觀點？
2019年樓市會見大底嗎，85後的買房發財機會將出現嗎？周金濤是英年早逝的經濟學家，以研究經濟週期著稱，號稱“週期天王”，成功預測2008年全球經濟衰退，2015年全球的資產價格動盪等。他曾擔任中信建投首席經濟學家，2016年12月病逝，年僅44歲。
周金濤是我的南開校友，本科應該比我低3屆左右。周金濤對房地產的核心看法是：
1、2014年之後不要買房子，要買也要等到2019年；
2、2014年中國房地產週期出現大的拐點，地產週期衰退和工業化、城鎮化進程結構性“紅利”的衰退疊加在一起，決定了房地產市場未來3-5年並不樂觀。
3、當前（2016年3月前後）的房價上漲，是下跌過程中的B浪反彈，不是牛市。2016年一線城市核心區域房地產暴漲，但這不是房地產重新開始，而是B浪。三四線城市的房子能漲才是牛市，垃圾股不漲，一小撮股票漲不是牛市。
4、2019年之後，中國新的房地產週期將啟動，所謂幻滅即是重生，以人生髮財靠康波來看，2019年是“1985年後出生的這代人”的第一次人生機會。
5、2017年中期，三季度之後，我們將看到中國和美國的資產價格全線回落，2019年出現最終低點。那個低點可能遠比大家想像的低。這就是現在可以告訴大家的康波理論。
好了，就是這些。這就是周金濤在去世前一年，多次撰文、接受採訪、演講裡表達的對房地產的看法。
現在回過頭來看，“周天王”基本上都錯了。中國的房地產就是這樣坑人，不僅坑了謝國忠這樣喝過洋墨水（麻省理工學院經濟學博士、摩根士丹利亞太區首席經濟學家）的專家，也讓國產的“週期天王”看走眼。
很顯然，2014年之後的三四年，恰恰是中國房地產的超級牛市。不僅一線城市暴漲，二線城市暴漲，三四線城市也都暴漲。 大部分城市的房價，在短短兩三年時間裡上漲了超過60%，一些片區甚至一年翻倍。這在中國歷史上，都是非常罕見的。
為什麼周金濤在房地產以外的領域，基本上彈無虛發，但到了房地產上卻錯的離譜？原因很簡單，他所依據的週期理論，其實概括自西方資本主義國家最近200年的歷史，而不是中國國情。
在西方，房地產是經濟學；在中國，房地產是政治經濟學。
周金濤的研究基礎是“康波週期理論”，它的全稱是“康德拉季耶夫週期理論”。這個理論是前蘇聯經濟學家康德拉季耶夫1925年在美國提出的，研究依據是英、法、美等資本主義國家18世紀末到20世紀初的批發價格水平、利率、工資、對外貿易等36個系列統計項目。結果發現，經濟發展中平均每50-60年為一個“長期波動週期”。
周金濤對自己的研究框架概括如下：
我對週期的理解，要強調三點：第一，週期是一個系統的過程，是一個經濟的、社會的包括制度的大系統推動下形成的，不是由單一的某些因素所決定。系統所推動的週期，具體表現形式就是週期的嵌套模式。簡言之，世界的經濟週期波動是由四個層級所組成的，包括最長的50-60年的康德拉季耶夫週期，套著三個房地產週期，一個房地產週期套著兩個（產能）中週期，一箇中週期套著三個庫存週期，所以在60年的一個康波中，包含3個房地產週期、6箇中週期，18個庫存週期，我們研究的是整個系統的運動過程。
簡而言之，周金濤分析框架來自西方，是西方“長週期”、“中週期”、“短週期”理論的一個組合。
用西方的理論，來套中國房地產，肯定會看走眼。原因很簡單，中國地方政府直接、間接收入的40%來自房地產。中國穩增長、保就業，主要靠投資。而投資主要靠“地方政府+國企”帶動，“大基建+房地產”是主要模式。說白了，房地產（還有金融）有較強的政治屬性，哪裡能任憑經濟週期來左右？
更何況，當週金濤不看好2014年此後幾年房地產的時候，他忘記了2017年是什麼年份，這一年中國最大的事情是什麼。
沒有一個經濟學家、財經評論員在2015年末的時候，能預見到：國家會通過“PSL+貨幣棚改”的方式，間接印鈔給三四五線城市的樓市。包括我本人，都一度非常不看好三四線城市的樓市。但當央行三分之一的“新印鈔票”直接流入三四線城市樓市的時候，奇蹟就發生了。
什麼“胡煥庸線”，什麼“山海關”，一切故步自封的條條框框都可以被打破。至少在城鎮化尚未見頂的時候，可以被打破。所以，東北和西北的樓市，最終也都被激活了。
或許有讀者會接著問：那你告訴我，2019年房價會有低點嗎？我是不是要等到2019年再買房子？
所謂2019年的低點，是周金濤提出來的。他的意思是說，2019年的房價，會比2014年更便宜。你說會有嗎？別痴人說夢了。
至於2019年你所生活的城市，房價會不會比今天（2018年7月10日）更低一些想，這個我說不好。因為政策是強大的，而且是多變的。我只知道一點，未來3年、5年、10年、20年來看，中東部“有較大人口基數的、地級以上的城市”（這樣城市中國大約有100個），其“有用的房子”（可以出租或者自用）的人民幣價格，仍然會趨勢性上漲。至於中間會不會有一些低點，很難說。如果有，就是買入的機會。
通脹是一個世界性的趨勢，各國央行追求的通脹目標至少是2%起。也就是說，即便是美元日元歐元，每年也致力於貶值2%。達不到，央行就為之而奮鬥。所以，不是房價上漲，而是貨幣貶值。
除非你生活的城市人口嚴重流失，否則房價很難趨勢性下跌。
至於中美博弈如何影響房價，我已經說過多次了，這裡再簡單重複一下：小摩擦，則帶來小利好或者中性影響；大沖突，則帶來大利好。大沖突，幾率仍然不高。
下面摘錄幾段周金濤關於樓市、週期的表述（發表時間基本上在2016年3月前後）：
1、一代人最多把握一次技術週期，能趕上就是幸運，趕不上就沒有這個機會了，比如我們這一代人不可能經歷信息技術的爆發期，只能互聯網技術的擴散期；但是我們可以經歷好幾個房地產週期，例如1999年開始的房地產週期，成就了一批財富積累者。而人生的一個財富基本輪迴是10年，1999年，2009年，2019年都是我們可以把握的人生機會。但就一個人一生來看，基本的財富輪迴實際只有三次，而且不可能全部把握。
2、從房地產週期演進來看，2014年中國房地產週期出現大的拐點，地產週期衰退和工業化、城鎮化進程結構性“紅利”的衰退疊加在一起，決定了房地產市場未來3-5年並不樂觀。
3、中國的房地產週期的背後的推動力量，城鎮化和工業化從2009年以後開始減緩，以房地產週期來看，2014年是全國而言的房地產週期高點。當前我們看到的一線城市房地產價格的上漲，是下跌過程中的B浪反彈。根源在於，我們前面提出，經濟週期下行的階段，在流動性寬裕的背景下存在著一個資產收益率的邊際降低拐點，這就是我們去年說的資產荒，流動性為了保值需求尋找安全性高、抵抗通貨膨脹預期的資產。
現在一線城市的房地產就是這一性質的反彈。這種上漲已經透支了未來的預期，這種漲幅是不可持續的，保值只是相對的，所以不能再盲目追高。
4、到了2017年中期，大家就可以知道我的判斷對與不對。我曾經在2007年的時候判斷2008年將發生康德拉季耶夫週期衰退一次衝擊，就是大家看到的次貸危機。
2017年中期，三季度之後，我們將看到中國和美國的資產價格全線回落，2019年出現最終低點。那個低點可能遠比大家想像的低。這就是現在可以告訴大家的康波理論。
5、怎麼辦？我需要為我手中的錢保值，所以，大家想了一個辦法就是買進一線城市核心區域的房地產。第二個辦法搞點新興產業，很多人投了很多新三板。從我的本心出發，這兩個辦法都是消滅中產階級財富的方法。
我自己投資的紀律是2014年之後第一不買房，現在是中國房地產週期反彈階段，就是隻有一小撮漲，所以大家看到的一定是熊市中的反彈。怎麼辦？賣，不應該買，炒股票的人全都理解的一個最簡單的道理。所以現在應該是房地產的兌現階段。
第二個大家追逐的新興產業，因為我是研究長波理論的，我看的很清楚，實際上所謂的互聯網+，就是本次康波的技術創新，信息技術的最後成熟階段。
大家知道，信息技術爆發期在80年代，90年代在美國主導國的展開期。當技術從主導國傳導到中國，中國是本輪康波中的追趕人，傳導到中國擴散到生活的每一個角落，那麼你們想這個技術還有什麼前途可言？一個技術當它在追趕國的滲透到達了無孔不入的時候，一定到達了它生命週期的最後階段，這個技術後面就是一個成熟並衰落的趨勢。
所以，去年我跟朋友說，2016年和2017年是新三板的兌現階段，能不能兌現要看你的命運了，這個東西不是我能夠左右的。大家不要認為一定要兌現。
當大家看到這兩個現象的時候，意味著康波要進入簫條期，你突然會發現，在經歷一次滯脹之後，2016年到2017年是一次滯脹，一次滯脹發現你手中持有的流動性差的資產可能就沒人要了。
6、房子一生中大致消費兩次，大概20年一次。房地產週期是20年輪迴一次。中國本輪房地產週期1999年開啟，按照房地產週期規律分為三波，第一波2000到2007年，2009年之後又漲一波，2013年、2014年一波，三波上去，全國房地產週期的高點判斷是在2014年，這個是中國房地產週期的高點，後面價格下來。
但是，到2015年的時候大家突然發現，房子又好賣了，2016年一線城市核心區域房地產暴漲，但這不是房地產重新開始，而是B浪。三四線城市的房子能漲才是牛市，垃圾股不漲，一小撮股票漲不是牛市，這是房地產週期的B浪反彈。
所以，2017年上半年附近，中國的這次反彈會結束。如果你擁有一線城市的核心區域的房地產，並且不是自住房，我認為應該在未來的一年之內賣掉，這就是我對於大家的建議。賣掉房子之後，你發現可以買到好多很便宜的資產，性價比已經發生變化，這就是房地產週期。不要以為房地產賣出去買不回來，這個世界上沒有隻漲不跌的東西。
2019年房價會是一個低點，2017年、2018年房價是要回落的。一個房地產週期的循環就是這樣，20年的循環，15年上升，5年下降，美國也是一樣。
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