【本文看點】 房地產前期拿地階段涉及的契稅和土地使用稅的簡要分析
對於稅負最高的行業之一房地產企業，其從拿地到銷售、清算的每一個環節，都將涉及到涉及增值稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅、房產稅、土地使用稅及其他附加稅費等等。今天我們主要針對房地產企業在拿地階段涉及到的契稅和土地使用稅做簡要分析。如果契稅和土地使用稅只需繳納對應的土地出讓金，你也這樣想的話也就錯了！
只要取得土地、房屋權屬，不管是以出讓方式、轉讓方式、還是投資者投入方式取得，都要按3%-5%的幅度稅率繳納契稅。強調，即使只是簽訂了土地出讓合同，還沒有取得土地證，也要繳納契稅。
《財 政部 國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134 號）
一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，徵收機關可依次按下列兩種方式確定：
1.評估價格：由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，並經當地稅務機關確認的價格。
2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。
（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
而對於契稅繳納的依據很多地產企業都會模糊，大部分只對土地出讓金對應的契稅進行繳納，未對市政配套費對應的契稅進行繳納。
同理，對於土地使用稅的繳納的時間以及主體也是很容易混淆，例如有一家企業在13年5月簽訂合同，合同交付日期為13年6月，但由於該企業未進行開發，就未及時進行繳納土地使用稅，在14年6月份開動時才開始進行繳納土地使用稅，並在賬面上也把13年6月到14年5月底進行統一繳納，並未對補繳土地使用稅說明，另外有一部分繳納的主體是企業總部而不是項目公司。
雖然都隸屬於統一集團，但稅務局稽查人員可能不認為企業總部所交的耕地佔用稅屬於項目所交，那麼項目以扣除耕地面積後的基數繳納城鎮土地使用稅，可能面臨補繳城鎮土地使用稅和滯納金的稅務損失風險。
1.財政部 國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財 稅〔2006〕186 號）
二、關於有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
2.《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（2006 年修訂）
第二條 在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。
可能很多人會對房地產開發公司開發用地的土地使用稅什麼時候停止繳納比較有疑問，對於這個問題，國家層面還沒有明確的文件規定，完全由各地稅務機關自行掌握。根據蒐集多家地產資料和網上資料的整理，房地產停止繳納土地使用稅的停徵時點大致分為以下三種：
開發項目取得預售許可證，整個項目用地即停徵土地使用稅，採用這種方法的較小，如蘇州地區就有采用這種方法。
根據地產企業主辦土地證面積徵收相應的土地使用稅。江蘇北部的一些城市採用這種方法。
根據簽訂合同的銷售面積佔（預售許可證載明的）全部可售建築面積的比例分攤出已銷售的土地面積，停止徵收土地面積對應的的土地使用稅。
對於停止繳納土地使用稅時間點，企業最好先前與當期稅務局進行溝通，避免多交或著漏交土地使用稅的風險。
綜上所述，對於房地產企業前期拿地階段涉及到稅負問題還是不容小視的，我們都要做好前提的準備，否則都可能存在或多或少的風險。
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