原本以為，限售政策是地方政府繞不過去的一道坎，怎麼走，都會絆上“房住不炒”的緊箍咒。
事實證明，是我的想象力還不夠豐富。
昨天，青島政府突然推出重磅新政：5年限售變2年！
這個網紅城市，打響了今年全國限售“鬆綁”的第一槍。
而且，在仔細讀完青島發佈的樓市新規後，我突然發現，他們真的不一樣，很有可能成功繞開了政策紅線，安全落地。
青島，怎麼做到的？
有一說一，地方政府給限售“鬆綁”，絕對是一件挑戰底線，走鋼絲的事兒。
從2017年起，樓市就進入了“五限”時代：限購、限貸、限價、限售、限商。
其中，限購問題，現在很多地方政府通過戶籍政策、人才政策，可以適當鬆綁。
限價可以通過調整備案價，適當允許降價等方式來調節。
限商問題，很多城市已經逐漸放開，比如廣州，今年3月就保留了這部分新政，公寓不再限定銷售對象、最小分割單元。
但是，限貸和限售是管得最嚴的。
因為，這兩個限制，跟“炒房”行為的關係最為密切。
限貸，是阻止購房者過度加槓桿，限售，是攔住購房者短期買賣、快速變現。
所以，這兩年來，地方政府凡是挑戰限售“鬆綁”的，幾乎都沒有好結果。
2019年7月，開封取消3年限售政策，瞬間引發全國聚焦。
因城施策的擋箭牌，不夠用了，只過了1天，開封撤回了相關文件。
政府檢討：
“未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。”
到了年底，江蘇的張家港市不信邪，又試了一次，給限售“鬆綁”，照樣“政策一日遊”。
張家港是蘇州下轄的縣級市，傳出取消“房屋滿2年過戶”限售政策後，就有部分房企的項目案場以此促銷，鼓吹未來房價大漲，吸引購房者儘快入手。
今年3月，疫情之下廣州放開了商辦項目限售，結果也是啪啪打臉，第二天就撤回文件，重新調整。
如果要取消限售，必須繞過“不炒房”這道坎。
但這次，青島的做法是很聰明的。
從政策落位的角度來講，他們主打的是：“鼓勵改善型住房需求”。
先是把取消“限售”，放在疫情之下，鼓勵消費的大背景中。
4月10日，青島市房管局公佈了一則“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。
這是一個包括了購物、餐飲、文化、旅遊、住宿、房地產、汽車等10大板塊在內的“消費季”活動。
其中，最重磅的三條是：
鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，產證滿2年即可上市交易！
在本市工作、符合人才條件的，首套房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。
因外出求學，戶口自本市遷出並能提供目前在讀學校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策。
第4、6、7實際上也是對“限購”的放鬆。
我重點說，放鬆限售的這一條。為什麼青島的設計很巧妙？
限售，一般針對新購買的商品房，限制未來N年不能銷售。常規的思路是直接取消，或者把限制年限降低。
這都繞不開鼓勵“炒房”的嫌疑。
但青島的做法，是針對“賣一買一”的改善型需求，定向鬆綁。
也就是說，解除“限售”的這批房，不是當下新購買的，而是兩年前購買的。
解除“限售”也不是無條件的，只有當業主“賣一買一”的情況下，才可以解除。
不僅如此，這個政策其實也放款了“限購”，因為舊房只要辦理了網籤，新房就可以同步辦理網籤備案。
不需要騰空名額再買新的，肯定會加速樓市的復甦。
下一步，會不會有更多的城市，跟進效仿？
看得出來，青島這是著急了，但調控手法還是很穩妥的。
2020開年，青島尚存可售面積就達3105.81萬㎡，可售商品房達261676套，庫存量確實有點大，基本上去化要2年的時間。
其中膠州、黃島、城陽居前三，郊區的壓力比較大。
關於青島這座城市的詳細分析，可以看我們之前的文章：《青島曾喊出要做下一個深圳，排名卻步步下滑，樓市還能翻盤嗎？》
現在，鄭州公佈了2019年的GDP總量，為11589.7億元，距離青島的11741.3億，只有150億的差距了。
2020年，能不能保住北方第三城的地位，青島壓力很大。
不過，應該說青島真的承擔著整個山東轉型的希望，在北方仍然是最好的城市之一。
青島本地的朋友，還是可以選擇在市南、李滄片區投資。
鬆綁的這100天，把握機會！
推文摘自@ 樓市黃大大
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