“中國拆遷第一市”為何打響取消限售“第一槍”？

菏澤取消限售政策的消息引發了市場關注市場強烈關注，部分媒體更是將其解讀為2018年調控放鬆第一槍。

12月9日下午，在媒體的持續發酵和巨大的輿論關注下，菏澤住建局終於正式做出回應稱：

2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出臺後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。

近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

數據顯示，一方面，菏澤市新房成交大增，庫存不足；另一方面，二手房存量庫存大，卻供不應求，供求矛盾現象突出，這可能是菏澤取消限售的客觀原因。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴“鎂刻地產”記者，菏澤棚改貨幣化政策調整後，對商品房市場有所衝擊，而要保持存量市場的活躍度，勢必要早做打算。解除限售政策後，2019年的存量房市場能夠一定程度上得到刺激，活躍起來。

“中國拆遷第一市”存量房陷低谷

12月18日，菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），取消了此前《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》中的如下規定：

對此，億翰智庫向記者表示，限售政策在低能量級城市作用不明顯，三四線城市的二手房市場不算活躍，所以這條政策的影響較小。

中原地產首席分析師張大偉則認為，雖然菏澤是一個非熱點城市，但在2018年年末出現政策鬆綁，對於市場來說影響非常大，特別叫停的又是最有代表性的限售政策，存在被叫停的可能性。

山東菏澤為何會成為全國調控鬆動的首例？

菏澤市位於山東省西南部，古稱曹州，地處魯蘇豫皖四省交界地區。從房地產市場情況來看，較大的棚改量推動了菏澤樓市交易量的增加，但市場消化能力有限。

根據今年4月《中國經營報》報道，過去3年，菏澤累計實施棚戶區改造項目309個，完成徵收27.4萬戶、4135萬平方米，其中2016年以來全市完成徵收25.3萬戶、3910萬平方米，棚改規模連續兩年位居全國設區市首位，被媒體稱為“中國拆遷第一市”。

其效率之高讓人歎為觀止，甚至有的區縣僅用了10天就動員了1000戶居民全部簽訂棚改協議。

根據中原地產研究中心數據，2017年，菏澤土地出讓金增幅高達312.54%，增幅位居全國第二、山東第一。

根據中國指數研究院數據，2018年上半年，菏澤土地成交再放量，規劃建築面積同比增長161%。

據安居客的數據，菏澤的新房房價在2018年初只有6100元左右，但是到了10月，已經上漲到了6600元左右。而在2016年年底前，其房價還在5000元以下。

來自吉屋網的數據顯示，菏澤二手房掛牌價格今年以來一直在緩慢上漲，從1月的5000元出頭上漲到12月的6441元。

菏澤的二手掛牌量增長明顯，12月份掛牌量相比年初增加了97%。大量二手房正在掛牌，其中有部分房源未必滿足2年交易資格，但也表明菏澤二手房市場轉讓意願很強。

“菏澤此次政策調整，更多是著眼於未來幾年的發展。”張波認為，當棚改政策調整之後，二級市場沒有交易量，勢必會影響未來房價的穩定。如果房價波動過大，短期來看也不利於經濟和社會穩定，所以有必要進行一定調整。

地產股應聲飄紅

值得一提的是，菏澤取消限售的消息一出，引起了資本市場的較大反響。

12月19日，A股開盤迎來了地產股集體飄紅，其中魯商置業開盤5分鐘即漲停。而魯商置業不久前曾公告，競得山東菏澤2宗地，總成交金額9.35億元。

榮安地產緊隨其後也漲停，臥龍地產、銀億股份、華遠地產、香江控股等跟風上揚。

張波強調，菏澤的政策調整不應該被理解為放鬆調控的信號。因為從長遠來看，限貸、限售政策方面，可能會陸續有一些城市開始調整，但限購是底線，不會輕易觸碰。

“限購是對需求端的控制，即控制買房人群。在目前一線城市供地不足的情況下，明年市場供應量會有所減少，一旦放開限購，勢必會推動房價上揚，可行性不大。但限售是變相增加存量供應量，有微調的空間，解除後相當於釋放市場供應量，有助於維持房價穩定。”張波對記者指出。

據齊魯晚報報道，對於該政策，菏澤一些項目開發商回應，此措施對他們的一手房銷售並沒有帶動作用，促進大量二手房湧入市場，現成的房源增加，反而會影響一手房銷售和價格。

記者|吳若凡

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