“中国拆迁第一市”为何打响取消限售“第一枪”？

菏泽取消限售政策的消息引发了市场关注市场强烈关注，部分媒体更是将其解读为2018年调控放松第一枪。

12月9日下午，在媒体的持续发酵和巨大的舆论关注下，菏泽住建局终于正式做出回应称：

2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

数据显示，一方面，菏泽市新房成交大增，库存不足；另一方面，二手房存量库存大，却供不应求，供求矛盾现象突出，这可能是菏泽取消限售的客观原因。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉“镁刻地产”记者，菏泽棚改货币化政策调整后，对商品房市场有所冲击，而要保持存量市场的活跃度，势必要早做打算。解除限售政策后，2019年的存量房市场能够一定程度上得到刺激，活跃起来。

“中国拆迁第一市”存量房陷低谷

12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），取消了此前《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中的如下规定：

对此，亿翰智库向记者表示，限售政策在低能量级城市作用不明显，三四线城市的二手房市场不算活跃，所以这条政策的影响较小。

中原地产首席分析师张大伟则认为，虽然菏泽是一个非热点城市，但在2018年年末出现政策松绑，对于市场来说影响非常大，特别叫停的又是最有代表性的限售政策，存在被叫停的可能性。

山东菏泽为何会成为全国调控松动的首例？

菏泽市位于山东省西南部，古称曹州，地处鲁苏豫皖四省交界地区。从房地产市场情况来看，较大的棚改量推动了菏泽楼市交易量的增加，但市场消化能力有限。

根据今年4月《中国经营报》报道，过去3年，菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米，其中2016年以来全市完成征收25.3万户、3910万平方米，棚改规模连续两年位居全国设区市首位，被媒体称为“中国拆迁第一市”。

其效率之高让人叹为观止，甚至有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。

根据中原地产研究中心数据，2017年，菏泽土地出让金增幅高达312.54%，增幅位居全国第二、山东第一。

根据中国指数研究院数据，2018年上半年，菏泽土地成交再放量，规划建筑面积同比增长161%。

据安居客的数据，菏泽的新房房价在2018年初只有6100元左右，但是到了10月，已经上涨到了6600元左右。而在2016年年底前，其房价还在5000元以下。

来自吉屋网的数据显示，菏泽二手房挂牌价格今年以来一直在缓慢上涨，从1月的5000元出头上涨到12月的6441元。

菏泽的二手挂牌量增长明显，12月份挂牌量相比年初增加了97%。大量二手房正在挂牌，其中有部分房源未必满足2年交易资格，但也表明菏泽二手房市场转让意愿很强。

“菏泽此次政策调整，更多是着眼于未来几年的发展。”张波认为，当棚改政策调整之后，二级市场没有交易量，势必会影响未来房价的稳定。如果房价波动过大，短期来看也不利于经济和社会稳定，所以有必要进行一定调整。

地产股应声飘红

值得一提的是，菏泽取消限售的消息一出，引起了资本市场的较大反响。

12月19日，A股开盘迎来了地产股集体飘红，其中鲁商置业开盘5分钟即涨停。而鲁商置业不久前曾公告，竞得山东菏泽2宗地，总成交金额9.35亿元。

荣安地产紧随其后也涨停，卧龙地产、银亿股份、华远地产、香江控股等跟风上扬。

张波强调，菏泽的政策调整不应该被理解为放松调控的信号。因为从长远来看，限贷、限售政策方面，可能会陆续有一些城市开始调整，但限购是底线，不会轻易触碰。

“限购是对需求端的控制，即控制买房人群。在目前一线城市供地不足的情况下，明年市场供应量会有所减少，一旦放开限购，势必会推动房价上扬，可行性不大。但限售是变相增加存量供应量，有微调的空间，解除后相当于释放市场供应量，有助于维持房价稳定。”张波对记者指出。

据齐鲁晚报报道，对于该政策，菏泽一些项目开发商回应，此措施对他们的一手房销售并没有带动作用，促进大量二手房涌入市场，现成的房源增加，反而会影响一手房销售和价格。

记者|吴若凡

閱讀更多 鎂刻地產 的文章

關鍵字: 限售 市民 住房