冬天的菏澤，有著北方城市的肅然。工地、車輛、行人一如往常平靜，很難想象這是一座正處在全國輿論風口的城市。
“取消新購住房限制轉讓措施”，12月18日晚間，這則通知在菏澤市住房和城鄉建設局官網上悄然掛出，卻在一瞬間引發輿論譁然。這座名不見經傳的三線城市，一下被推到了風口浪尖。
執行了13個月的限售政策為何會一夜取消？預示了什麼？市場給出了諸多猜測，次日，菏澤市住建局一紙“情況說明”解釋了取消限售措施的原因：受轉讓期限規定的影響，我市二手房交易價格出現同比增較快的勢頭。
但這似乎並未消減市場的議論，真的是二手房價和交易限制讓菏澤“敢為天下先”？“拆遷第一市”會受到多大刺激？其他棚改大市可能效仿跟進嗎？
帶著疑問，《每日經濟新聞》記者第一時間前往菏澤進行實地探訪，試圖找出更多答案。
一座“拆出來的城市”
下了火車，落日餘暉中，一邊是高樓林立的新區，大體量的辦公樓都已建成，嶄新如是；一邊卻是破舊雜亂的老城，遍佈的塔吊和綠網，還有未遮蓋與平整的地塊。
沿著中華路一路向西，路邊高級的新建築與破舊房屋、拆遷廢墟，兩種極端場景交替出現，甚至沒有過渡地帶。
一新一舊之間，整個菏澤城區如同一個巨大的建築流水線，除了馬上要拆的、正在拆的，就是拆了正在蓋和蓋好還未使用的。
菏澤市中華路附近一處拆遷工地。每經記者 包晶晶 攝
作為山東省最欠發達的地區之一，菏澤似乎正想通過龐大的拆舊建新，實現城市形象的“脫胎換骨”。
實現的途徑就是棚改。菏澤全市的棚改規模，連續兩年保持全國第一，被當地人戲稱為“中國拆遷第一市”。
回溯菏澤的改變，起源於2016年。伴隨2015年國務院“三年棚改計劃”的頒佈，各類政策性貸款、相關稅費減免、拆遷獎勵接踵而至。2016年初山東省住建廳牽頭在菏澤召開現場辦公會，要求菏澤要積極推進棚改工作。
機遇千載難逢，這座人們印象裡只有牡丹花和羊肉湯的城市，迅速裝上“高速馬達”，開始瞭如火如荼的拆遷。2016年以來菏澤完成了25.3萬戶徵收。
“有的區縣僅用了10天就動員了1000戶居民全部簽訂棚改協議。”菏澤市住建局相關負責人在此前接受媒體採訪時表示。
儘管菏澤的高鐵和機場還未建成，交通難言便利，但並不妨礙“住宅先上馬”。數據顯示，2016年~2018年，菏澤市列入棚改計劃37.2萬套，佔整個山東省棚改計劃的六分之一以上，棚改任務量連續三年位居全國首位。
菏澤迎來了GDP的飛速增長。
統計局數據顯示，菏澤今年前三季度GDP為2375.57億，在山東省內18個城市中位列第14。與去年相比，增速達8.18%，位列山東省第一。
棚改刺激下的漲價邏輯
城市到處拆拆拆、市民四處買買買，菏澤樓市庫存基本面起了變化。
記者注意到，菏澤市人民政府2018年3月公開信息顯示，過去三年菏澤累計實施棚戶區改造項目309個，完成徵收27.4萬戶、4135萬平方米。與此同時，菏澤市安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套，貨幣補償5.4萬套。
安置房數量與棚改徵收數據之間的巨大差距，釋放出大量的安置和改善需求。
“這些需求更偏向購買新房。”一位樓盤中介告訴記者，在很多菏澤人看來，如果不是拆遷、入學急著入住，完全沒必要買二手房。
數據顯示，菏澤市的去化週期從兩年前的18個月，下降到目前的9個月左右（菏澤市房管局數據）。這個原本房價只有四五千的城市，在過去兩年間平均上漲近兩千元，一些本地開發商因此賺得盆滿缽溢。
但並非所有人都能買新的。
上述中介人士表示，二手房不用等，有些拆遷戶沒地方住就只能找二手房，但全市二手房掛牌量不多，必然就漲起來了。
的確，總有一部分人是搬遷戶，且急著住。但在2017年11月菏澤市的有關規定中，“購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。”
這意味著，一些房源無法入市、一些需求無法進場，持續抑制菏澤二手房的交易規模，也滋生漲價動力。
“去年五一左右開始，菏澤的房價出現明顯上漲，新房漲了大約1000元，但二手房漲了1500元。”一位樓盤置業顧問告訴記者。
記者在一個位於中華路與解放街交叉口的新盤也看到，新房均價約6600元/平方米，而周邊同類型二手房掛牌價格為8000元/平方米。
隨之，菏澤的租金也被推漲。
有當地居民告訴記者，自從棚改大規模啟動以來，等待回遷的、貨幣安置的，都在找地方住。等不到新房、買不到二手房，就只有租房，房租就從原先的一年幾千元，漲到了2.5萬元~3萬元，接近某些大城市的水平了。
意在鬆動預期？官方未作回應
從菏澤房價上漲的軌跡中不難看出，無論售價還是租金，新房還是二手房，都在這輪棚改中得到刺激，但二手房由於客觀歷史和政策限制，市場佔比一直很小。
也正由此，菏澤官方“說明”指出，取消限制是“回應市民購買合適存量房的迫切需求”，受到一些業內人士的質疑。
中原地產首席分析師張大偉直言：“從2017年11月起公佈轉讓限制，期間市場中絕大部分都是期房，不論是否限售，都不可能影響最近一年市場的二手房供應量，而2017年11月之前購房的再上市本來就沒有影響。何況菏澤本來就不是一個以新房為主的市場，二手市場規模很小。”
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，菏澤“限售”放鬆對於本地區未來房地產平穩發展應該會起到一定作用，但不能將一個地區房地產的放鬆就過度解釋為“房住不炒”會鬆動，更不要去妄議或猜測政策會大面積放鬆甚至轉向“救市”。
而在菏澤當地地產人士看來，僅取消新購住房限制轉讓措施，在操作上沒有太大的實際意義。
“菏澤對兩年內交易的住宅收取5.6%增值稅，並規定兩年內不得過戶。如果稅費不調整，二手市場是沒有實質性變化的。”21世紀不動產的中介小秦（化名）告訴記者，著急賣的房東，多花點錢找找關係，也一樣能辦（過戶）。
如業內人士所言，與未來巨大的新建商品房增量相比，當前菏澤市二手房交易量微乎其微，與其說“限售”放開是利好居民購買二手房，倒不如說是開啟人們對未來樓市回暖的期待。
記者前往菏澤市住建局，希望獲得更詳實的說明。但菏澤市住建局辦公室的工作人員在電話中拒絕了記者的採訪要求，“不接受採訪，所有的信息都在官網上，你可以自己查看，再見”。
對此，張波認為，菏澤放鬆限售這一事件被廣泛關注，顯示出市場對於房地產行業的關注度很高。“但我們也應該反觀限售本身，由於菏澤屬於增量房主力市場，二手市場的交易量還遠未達到限售放鬆就會大熱的局面，近兩年商品房市場的快速發展，未來的二手房市場交易量提升是個趨勢，提前佈局二手房市場的政策微調，對於本地區樓市發展並不是件壞事。”
財政赤字高企，鬆綁能盤活存量？
億翰智庫的研究表明，從菏澤市整體經濟來看，2017年財政預算收入增速放緩，並且菏澤市對於土地財政的依賴較高，放開限售和降低市區商品房預售資金監管額度有利於提振市場，緩解財政壓力。
數據顯示，菏澤市公共財政支出在2008年首次上了百億，但其後在不到十年的時間裡就升破了500億元（2017年數據）。
相比之下，該市公共財政收入一直到2011年才達到百億水平，直到2017年也沒突破200億元。二者相較，2017年的財政赤字在300億元左右。
在巨大的財政收支缺口面前，菏澤對房地產的高度依賴，似乎難以避免。
菏澤市一處正在拆遷的工地。每經記者 包晶晶 攝
菏澤市場的新增供應量頗為驚人。中原數據顯示，菏澤的土地成交額自2016年以來連年增長，2017年成交額更是激增。根據易居地產研究院《百城土地儲備報告》關於土地出讓相關數據，2018年以來菏澤市土地成交額已經達到了450億元，預計今年土地收入佔財政收入的比例將進一步提高。
但菏澤終究只是山東省南部的一個二級城市，官方數據顯示，截止2017年末，菏澤市常住人口為873.6萬，當地人的人均可支配收入僅為14490元。
大規模的棚改，並未對人口有顯著推動作用。菏澤的房地產市場依然相當封閉，記者注意到，當地大多數樓盤銷售都不講普通話，推銷房子也只談規劃，僅少數外來企業零星會有說普通話的銷售。
那麼面對大規模的棚改建設產出，如此的人口消費力，僅靠預期的推漲，真的能足夠消化這些新舊庫存？
實際上，菏澤的劇情，在諸多三四線棚改大戶城市中也曾上演。此前，“鎂刻地產”記者在九江、上饒等城市調查時也看到，2016年以來市場供應和房價伴隨棚改的推進，一路狂飆，而如今，人口消費力後發不足，市場下行、庫存壓力大的情況開始顯現。
“從本月21日閉幕的中央經濟會議關注房地產的表述來看，也充分表現出未來在樓市調控上會更注重因城施策的手段，而非‘一刀切’。”張波總結道，未來類似菏澤的調控政策調整會不斷出現，既有從緊又有放鬆，總體都會落實因城施策、分類指導的調控要求，並突出城市政府主體責任。
閱讀更多 鎂刻地產 的文章
