近日，海南再次出臺政策收緊樓市調控，其中更是提及取消商品房預售，成為全國首個推行現房銷售的省份。
2010年，海南宣佈建設國際旅遊島，自此海南便成為一塊投資熱土，房價被推至高位，房地產一度成為其支柱產業。為平穩房地產市場同時改善產業結構，海南以一次又一次大力度的樓市調控釋放出它轉型的決心。
“海南歷史上曾經犯過三次錯誤，自貿區(港)是當前海南產業轉型的最大機遇。如果這一次還重蹈覆轍，可能以後就很難得到政策傾斜，因此海南也是急切的想要抓住這個風口期。”智谷趨勢研究員黃漢城向8號樓分析稱。
海南再出樓市新政
加大調控力度
3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》稱自3月7日起，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房，並規定新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，《通知》中提到的限購政策有助於規範當前購房行為，也是在此前對外來人口限購以後，對省內戶籍人口等提出的收緊性政策。“尤其是此前海南省出臺人才落戶等政策，各類戶籍人口數量在增加。從落實人才購房政策、鞏固房住不炒精神等角度出發，對於本地戶籍人口等購房也需要規範。”
著名經濟學家宋清輝向8號樓表示，海南此舉釋放出樓市調控趨緊信號，意在強化限購、打擊炒房行為，為自由港的建設發展提供了良好的外部環境。
自2010年海南開始宣佈建設國際旅遊島，滾滾熱錢投向這片土地。8號樓翻閱海南統計局數據得知，2011年開始海南房地產開發完成投資一直保持高速增長態勢，2011年至於2013年該項數據分別為，41.7%、33.7%、35.0%，2015年至2017年分別為19.0%、4.9%、14.9%。
不可否認，房地產為海南經濟做出了不少貢獻，但海南的房價也一度被推至高位，與本地居民收入相比形成較大差距。國信房地產信息網報告指出，如果按套均面積106平方米、家庭戶均規模為2.9人來計算，海南2018年的房價收入比僅次於北京和上海。
在平穩房地產市場以及改善產業結構背景下，2018年海南實行全域限購，出臺了“4.22”史上最嚴調控政策。自此，從供給到需求端，數據一直走下坡路。房地產開發投資增速出現拐點，2018年同比下降16.5%，2019年同比下降22.1%。
在一系列強有力調控政策下，海南省房地產調控成效可以說基本達到預期。而《通知》出臺的調控政策跟以往不同在於，海南省規定新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。此項制度一出，立即在社會引起廣泛討論，皆因海南成為了全國首個推行現房銷售的省份。
商品房預售以及現售制度都是我國商品房銷售方式，但市場上以預售制度為主。
商品房預售制度，俗稱賣期房、賣樓花，指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。建立初衷是為解決部分房地產企業開發資金不足的問題，以加快城鎮住房建設。
而現售商品房則要求房地產開發企業，在具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；持有建設工程規劃許可證和施工許可證等基礎上，房屋還需通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
商品房預售制度源起香港，引入內地並且運行已26年，在運行中預售制度雖然解決了開發商資金週轉問題，但也引發了包括質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題。
而關於是否應該取消商品房預售制度，牽扯到多方利益，曾有地方試點運行，但並未有省份能真正全省推行。那麼為何海南省能做到？
黃漢城向8號樓表示，自從2018年出臺最嚴限購令之後，海南的經濟發展增速比較平緩。海南正處於建設自貿港的關鍵轉型時期。加強調控政策，有利於海南破除外界對其房地產加工廠的刻板印象，幫助其導入人才和產業。
確實，海南在經歷調控後交出一份令官方滿意的數據。“海南省2018年4月22日實施全域限購政策以來，房地產調控成效明顯，基本達到預期目標。”海南省住房和城鄉建設廳黨組書記、廳長霍巨燃在3月7日發佈會向媒體透露。
2019年，海南全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右。同時，海南省三次產業結構優化為20.1：20.6：59.3，固定資產投資與地區生產總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產投資佔比58.4%，提高6.9個百分點。
黃漢城認為，海南歷史上曾經犯過三次錯誤：走私汽車，房地產泡沫崩盤以及國際旅遊島建設時淪為房地產加工廠。“自貿區(港)是當前海南產業轉型的最大機遇。如果這一次還重蹈覆轍，可能以後就很難再得到政策傾斜了，現代化進程又得延後。因此海南也是急切的想要抓住這個風口期。”
但取消預售制度推行現售制度並非想象中簡單，早在2010年，廣西也曾醞釀在南寧試點，取消商品房預售制度，開展現房銷售試點。不過據媒體報道，因條件不成熟，上述試點一直未開展。
取消預售推行現房銷售制度，首先對於開發商資金運轉要求較高，中小開發商可能會放棄考慮。時代週報報道稱，某央系房企華南區域投拓人士表示其公司一般不會輕易拿現售項目，“主要是資金成本太高，但是如果拿地成本足夠低、擁有較高回報率的話，企業也會適當考慮。”
此外，現售制度會否導致樓盤項目開發週期變長，開發商無法通過預售快速推進項目，提升成本，最終由購房者買單？對於該問題，社會討論也較多。
黃漢城認為並不排除這種情況發生，“現房銷售應該是一套組合拳，要配合其他救市政策出臺。比如說在符合條件的情況下，允許開發商土地款可申請延期或分期繳付等。通過提高開發商融資能力，來避免將成本轉移到購房者身上。我們允許地方政府實驗，但也要密切市場反饋，一旦政策效果跟預想的不同，就需要及時糾偏。”
但無論如何，海南省還是走出了第一步。那麼取消預售制，將會對海南樓市整體格局產生多大的影響？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於開發商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。宋清輝直言，推行該制度將直接影響海南房地產市場的供需關係，加快房地產市場洗牌步伐。
對於未來海南樓市走向，黃漢城認為，“一手房供應會減少。一是現房銷售對開發商的資金迴轉造成壓力，提高了房地產業的進入門檻，二是政策衝擊下，非常考驗房企的融資能力，一些小開發商可能會受到衝擊破產。三是入市週期變長了。由於一手房供應減少，剛需以及投資客會湧向二手房市場，刺激二手房買賣交易。”
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