“說不定有轉機。”這是幾天前一位房企高管向時代財經談及新冠肺炎疫情影響下的房地產後市時作出的判斷。
時隔一週，“轉機”的跡象開始明朗。繼各地政府相繼出臺減稅減租政策後，專門針對房地產市場的支持政策也開始陸續出臺。2月12日，包括無錫、西安、深圳在內的三個城市率先發布“救市”政策。
其中“無錫17條”最為全面，從稅收、金融、土地、預售、租金等各層面都制定了相應的支持政策；“西安10條”主要面向土地市場，提出疫情防控期土地出讓價款可分期繳納；而“深圳4條”由深圳住房公積金管理中心發佈，明確可申請延長公積金貸款期限。
此前的2月11日，上海市規劃和自然資源局也發佈了《關於全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》，指出因疫情影響未能按期繳付土地價款可申請延期。
而部分未有“真刀實槍”救市的城市則紛紛發出了強烈呼籲。2月12日及2月10日，江西省地產協會、安徽房地產商會先後發佈了《關於疫情過後對房地產企業扶持政策的建議》，除了延遲繳款、放寬貸款之外，還特別提出了放寬限購、限價、預售等建議。
多位業內人士在2月13日向時代財經表示，這僅僅是一個開始，為了對沖疫情帶來的負面影響，接下來中央不排除會出臺針對房地產行業的相關鼓勵政策，各地方城市也會“因城施策”出臺適用於本城市的相關房地產鼓勵政策。
多城發佈“救市”政策
無錫市政府發佈的《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉有序建設的政策意見》共17條，是目前最為全面，也有力的“救市”政策。諸葛找房數據研究中心國仕英認為，其中放寬預售條件和監管資金最為重要的。
該《意見》第三、第四條明確，已經領取施工許可證範圍內的樓棟，因疫情影響施工建設的，可跨一個節點申請提前撥付重點監管資金。完成不動產首次登記前，累計申請使用額度不超過重點入賬監管資金的95%。
已經領取施工許可證範圍內的樓棟，因疫情影響施工建設的，申請預售時原形象進度要求調整為按投資額計算，預售部分完成25%以上投資即可（裝配式建築的形象進度要求不變）。這意味著商品房的入市速度，以及成交後的到款速度都將提高。
租賃方面，無錫將對租賃房屋屬於國有資產的中小企業，免收1至3個月租金。受疫情影響導致重大損失、虧損嚴重的長租公寓企業，可申請服務業企業紓困專項資金補助。
金融方面，引導在錫銀行機構保持房地產和建築施工企業信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸；對受疫情影響嚴重、到期還款困難的企業可予以展期，對2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內的貸款落實無還本續貸，並依調整後的還款安排報送信用記錄。
此外，受疫情影響辦理納稅申報困難的房地產開發企業、建築業企業、房屋中介企業、房屋租賃企業可延遲繳納稅款，房產稅、城鎮土地使用稅可申請困難減免；土地出讓金同樣可申請延期繳納；無法按時復工的，工期順延，不能如期竣工驗收和交付的房地產開發項目，交付期限順延。
西安、上海的“救市”政策則主要面向土地市場。其中，“西安10條”中最關鍵的是明確土地出讓款可分期繳納。按照規定，無論是新出讓土地，還是已成交尚未簽訂出讓合同的，都執行在一個月內繳納50%土地出讓款，餘款分期繳納，繳款期限最長不超過一年。2019年11月1日之後出讓，已簽訂出讓合同的土地，在2020年3月31日前也可變更為前述分期繳款方式。
國仕英認為，這些政策將大大緩解企業拿地資金支付壓力，有助於優化房地產企業資金狀況，促進企業投資拿地和開工建設。
上海的《土地利用政策》同樣明確，因疫情影響未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，不計滯納金和違約金，受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付。
深圳的政策支持主要是“有房一族”，而不是房企。按照規定，公積金貸款期限可以申請延長；未能在疫情防控期間連續按時繳存住房公積金，而在申請公積金貸款前6個月內發生補繳情形的，視同正常繳存；未能正常歸還公積金貸款的，逾期記錄不納入個人信用徵信記錄。
江西安徽倡議放開限購、限價
無論支持力度大小，無錫、西安、上海、深圳都相繼發佈了可操作的“救市”政策。而還沒發佈具體政策的城市，則通過當地地產協會發出了“求助”。
安徽省房地產商會於2月10日公開發布《關於疫情過後對地產企業扶持政策的建議》，是目前最早提出建議的地產協會。
該《建議》的傳達對象為合肥市政府，文件中強調，三年多來調控政策偏緊，新冠疫情危害程度不可估量，安徽省房地產商會代表了全省房地產行業80%的市場佔有率，請求市政府能給予一定的政策扶持。
《建議》一共十大條，涵蓋金融、財稅、工程建設、房地產銷售政策、大中型商業停業、長租公寓、延期交房、物業管理、監管資金、土地出讓等方面。
除了常規的“增加信貸額度、貸款展期、稅金延緩、土地出讓金延期繳納”等要求外，安徽省房地產商會還在銷售端提出了具體建議：
1、加速房查、網籤網備、3月份之前完成所有合理銷售房屋的房查網籤網備；
2、階段性放寬預售政策，6月份以前預售形象進度由高層7層和多層封頂改為1層結構封頂；
3、適當放寬限購政策，加大人才落戶激勵，給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策；
4、降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加強對公積金貸款的支持力度，縮短放款週期，全面降息，首套按基準利率的85折，二套按基準利率；
5、降低二手房交易稅費，減免交易契稅，增值稅從5%下調至2%；
6、適當放寬價格備案限制，適度提高高端豪宅的價格上限。
緊隨安徽省房地產商會的腳步，2月12日江西省地產協會也給出了八大方面建議。與安徽省房地產商會相比，江西省地產協會少了“大中型商業停業”、“長租公寓”兩方面的內容。其中在銷售端，江西省地產協會也表達了相同的訴求：
1、加速房查、網籤及網備工作。3月份之前完成所有合理銷售房屋的房查網籤網備；
2、階段性放寬預售政策；
3、適當放寬限購政策,加大人才落戶激勵,給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策；
4、適當放寬價格備案限制。
目前，安徽省房地產商會及江西省地產協會的建議，尚未被當地政策採納。但可以看出，除了開發投資端的扶持之外，銷售端的放開也同樣迫切。
“類似建議具有很強的放鬆導向，涉及方方面面，客觀上有助於房企預售工作的更好開展，既有助於銷售業務的推進，也有助於資金的快速回籠。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
跟進城市會越來越多
“史上最嚴調控”的衝擊在2019年已經全面體現。克而瑞數據顯示，2019年TOP100房企的累計權益銷售金額同比僅增長6.5%，相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明顯放緩。
預期之外的新型冠狀病毒疫情更是雪上加霜，售樓部關閉、工地停工對於大部分房企來說，都將影響銷售回款。過去1月份，不少房企的銷售金額已經出現了不同程度的下滑，2月至今，大部分房企也處於停擺狀態。
鑑於目前低迷又被動的樓市，不少分析認為，為了對沖疫情帶來的負面影響，接下來中央或許會出臺針對房地產業的相關鼓勵政策。地產經濟學家鄧浩志在2月13日指出，房地產行業此次受疫情影響嚴重，尤其是資金密集型的開發領域，大量企業出現資金週轉壓力，若沒有政府的相關扶持，恐怕不少企業無法度過目前的難關。
從無錫、西安、上海本次出臺的政策來看，延遲繳納稅費、土地出讓金分期付款、貸款展期、免租金等措施都主要集中在解決房企資金週轉問題上，率先保障的是房企資金安全。這也將成為其他城市出臺相關政策的重要方向。
“後續一定會有一大批其他城市跟進，整體方向也會跟這些城市相類似。”鄧浩志表示。
至於安徽地產商會及江西省地產協會呼籲的放開限購、限價，甚至降低首付比例的政策，儘管目前還沒有城市落實，但接下來也有望鬆綁。
浙江省著名房產研究和評論專家丁建剛指出，各地方政府一切從實際出發，出臺維護房地產市場穩定的政策，放鬆之前的調控政策，甚至瞬間切換至救市模式都很正常，無可非議，甚至將呈星火燎原之勢。
中瑞恆基地產集團總裁、G50地產董事長俱樂部執行會長卞克認為，房地產作為中國的支柱產業，中央肯定會有相應的支持政策，但該等政策的放鬆也會因城而異，具體要看每個城市的情況，“三四線城市放開的機會比較大，一二線相信還是會比較嚴格”。
卞克同時指出，接下來可能是放開限購、限價、預售等政策的窗口期，但在中央“房住不炒”的基調下，政策鬆綁可能也是短時間的，等市場恢復正常的時候或許會重新開啟調控。
“受疫情影響較大的大中城市仍有政策放鬆的空間，疊加貨幣政策寬鬆，購房需求仍有望滯後釋放。”東北證券房地產分析師沈路遙也表達了相似觀點。
事實上，雖然疫情警報未解除，但對於後市，目前大多從業人士、研究機構、分析人士都持樂觀態度。在無錫、西安發佈扶持房企的政策之後，資本市場反應迅速。
據時代財經瞭解，2月12日，絕大部分上市房企的股價都出現了上漲，寶龍地產上漲最多，漲幅達到6.98%，旭輝、金地商置、保利地產等漲幅都超過了3%。
閱讀更多 家住南昌 的文章
