投資房地產（特別是住宅）時，不管是直接還是間接投資，都可以考慮以下幾個因素。
1.大環境
順勢而為是王道，如果當地經濟不好，人口外流，那房地產業也不會好到哪裡去——誰會來接盤呢？所以對經濟的預期和未來房價走勢的判斷很重要。當然，經濟不好的時候，出租房的需求可能會增加。
2.小環境（地段）
地段，地段，還是地段。在投資房地產的時候，想一想為什麼覺得這個物業會容易升值或者好租？周圍交通如何？環境如何？是否有辦公樓或者工廠租客）、配套設施（學校、醫院、商場）或者規劃？
3.租售比（租金回報率）
可以用租售比（租金回報率）=每月淨租金收益×12/房屋市場價值這個公式來計算。
租售比可以橫向比較，比較附近小區或者類似地區的市場租售比；也可以縱向比較，和這個物業過去幾年來的租售比相比較；還可以和其他投資手段（股票、基金等）的年回報率相比較。
如果租售比較高，說明該物業值得持有並且出租。但如果租售比和周圍地區的平均值差太多，那麼這個物業以後的租金會有下降的風險。
而如果物業租售比很低，試圖漲租金也沒有成功，而未來預期升值潛力也不太大的話，那麼還不如現在就把房子賣了更划算，可以把錢投到回報率更高的地方。
需要值得注意的是，計算淨租金收益，要把房屋出租中牽涉到的裝修，維修等成本都算進去，如果要交稅，也把稅算進入，這樣才能反映比較真實的回報率。
4.銀行利率
銀行的利息直接決定了房地產投資的成本。低利率減輕了利息，降低了還款的負擔，所以每月還貸相同的情況下，可以貸到更多錢，買更貴的房子，從而通過槓桿效應，讓房地產升值，高利率則反之。
5.通貨膨脹
在一個通貨膨脹、物價上漲的經濟環境下，房產更容易升值，租金也能夠上漲。在通貨緊縮、物價下跌的時候，房地產的價格也會下調或者滯脹，租金很難提高。
房地產投資的兩種渠道
房地產也分為直接投資和間接投資。
1.間接投資
間接投資可以通過購買房地產開發商上市公司的股票或者基金實現。其分析和投資操作與正常的股票或者基金無異。間接投資房地產的優點如下。
（1）成本低
買房地產股票和基金的門檻，一般來說比直接投資房地產物業的資本要求要低很多。所以，如果買不起不動產，做一個開發商的小股東也不錯。
（2）流動性高
房地產投資對很多人來說比較麻煩的一點是流動性差，很多時候轉手、脫手並不是那麼快、那麼容易。但如果你投資的是地產股或者類似基金，那麼買賣就變得非常簡單。
（3）配置靈活/範圍廣
就像同時可以買很多股票一樣，買地產股或者基金也可以讓你更靈活地組合不同的地產公司和它們旗下不同的資產，擴大了選擇範圍，也降低了風險。
當然，間接投資相對於直接投資，也有相應的缺點，具體如下。
（1）影響力小
除非你購買了足夠多的地產公司股票，是有影響力的股東，你並不能參與任何地產投資開發的決策，以主觀能動性提升投資的價值，也不能影響地產公司管理層收入獎金等關乎公司成本和利潤的決定。
（2）不能貸款，不能利用槓桿效應
股票和基金一般不會讓你利用槓桿效應（有優先劣後結構的基金可以提供槓桿效果），不能像直接購買房地產那樣，可以問銀行貸款，用30萬元的本金去投資100萬元的資產。
（3）沒有每月的現金流
如果你是房東，那麼每月就會有穩定的租金收益和現金流來源。而股票基金即使有分紅，很多也是每季甚至每年一發，平時就不能指望穩定的現金流來源了。
房地產的間接投資和一般股票基金的盈利結構類似，來自於股票本身的價值上漲和分紅股息兩部分。
綜上所述，房地產股票和基金適合那些對房地產市場看好，想要擴大投資面，沒有時間、經驗和大量資金去直接投資並打理物業的、對資金週轉靈活性較高、本金不大的投資者。
2.直接投資
也就是直接投資房產做房東。近年來房地產市場火爆，很多人也選擇做了房東、炒房或者租房，也有不少投資養老或者度假物業的。
直接投資房地產，其回報來源一般是：物業本身的升值+租金收入。
要注意的是，自住房嚴格來說並不能算是一種投資，因為它不能轉換為收入（除非你打算以後把房子賣了另覓良居）。
和上面間接投資的優缺點正好相反，直接投資物業具有下面幾個優缺點。
（1）主觀能動性更大
你的物業你做主，不管是想出租還是轉手，通過裝修、改造、管理提升物業品質，讓物業升值，或者讓租金上漲，都是你說了算。如果你在這些方面有能力天賦或者經驗，那麼直接投資物業的回報率很可能更豐厚。
（2）穩定現金流
如果你把房子或者物業出租，每月可以收取比較穩定的租金來給自己的生活錦上添花或者雪中送炭，可以不用太辛苦操勞地上班，每天每月坐在家裡數錢。相反，在間接投資中，如果不拋售股票基金，可能財務吃緊的月份就會遇到一些現金缺口。
（3）可以貸款
在銀行貸款利息低的時候尤其好用，如果你覺得你在房產投資上的回報率比銀行貸款利息（或者公積金）高的話，那就可以儘可能地多貸，利用槓桿效應，花比較少的本金獲取更大的回報。不過，即使可以貸款7成，自己首付3成，首付的資金對於一些人來說也不是小數目。
（4）需要打理、投資和管理經驗要求較高
直接投資房地產需要花更多的精力與時間去評估、裝修以及管理租客租金。而不同的物業類型，如出租房、商鋪和度假屋等都是不同類型的投資，它們客群不同，定價和租金方式也會不一樣。當然，如果自己不熟悉，也可以委託中介公司幫忙管理出租。
（5）流動性較低，有潛在風險
房地產市場如果處於牛市的話轉手當然很容易，但如果市場不景氣，那麼很可能很難將物業轉手，或者要承擔比較大的降價快速出售。這樣風險就比較大。
☆注意
房地產購買出售以及招租中，一定要考慮下面這些費用。
● 買房：契稅、房屋交易手續費、佣金。
● 賣房：營業稅、土地增值稅、個人所得稅、佣金。
● 平時：物業管理費，水電煤氣費。
● 租房：房租收入的個人所得稅、清潔費、重新裝修費、佣金。
綜上所述，個人直接投資房地產，適合那些在房地產上比較有經驗，有一定資本，比較有時間和精力打理的人，也是鍛鍊自己能力的很好機會。而每月比較穩定的收入，也可以作為一份事業或者兼職。
一般非自住房產投資在家庭資產（不包括自住房）配置中的比重可以考慮以下方面。
根據你對房地產市場的信心和發展趨勢的判斷，可以考慮將10％～20％的資金用於直接或者間接投資房地產業。
同時，對於自住房，也建議量力而行，以免房貸以及房屋維護費用負擔太重，影響了生活質量。對大多數家庭來說，房貸佔收入的1/3左右還是比較合理的，不建議把60％以上的身家/家庭總資產都用在自住房上。
房地產投資的4大致命錯誤
買房投資或者自住前，先看看下面幾個陷阱，可以避免一些不必要的損失和錯誤。
1.對自己想要什麼不明確
不清楚自己想要投資的金額、時限（打算長期持有，還是一兩年轉手賣掉）、房產種類和用途（學區房、商鋪、度假房）、回報渠道（房產本身的升值，還是租金）等。明確了自己的目標，到時候也會更理智、更冷靜地分析思考，不容易被賣主或者中介所忽悠。
2.功課不到位
房產投資不是在網上買個電腦那麼簡單。如果是直接投資物業的話，一定要對物業的情況瞭解詳細（如目前的產權結構、有無糾紛、區域規劃等），並且實地考察周圍的社區環境、房產本身的質量和管理，是否有潛在隱患或者需要花錢改善的地方（隱患代表著將來會有一大筆修復的支出），如果是出租，租戶一般是哪類人，租金大概是多少等。
3.買進價格過高
如果你不是自住而是以投資為主要目標的話，那麼切忌因為特別喜歡一處物業的設計、小區、賣主或者有別人和你“搶”等而盲目地花更高的價格買下。
你的成本是直接影響你投資回報率的重大因素。
而如果你是自住的話，可以考慮小區的租售比，如果租售比與附近地區其他小區相比低太多，周邊又沒有重大可以升值的利好，那麼是否考慮租房？
也不要一口答應對方一開始報出的價格，如果不是市場行情特別火爆，一般來說開價是有討價還價和折扣的餘地的，不妨和賣方及其經紀人好好談談。而如果行情水漲船高，那麼要考慮這樣的情況能持續多久？買下來之後是否會有人接盤？
4.忽略了維護費、管理費、稅費等支出
很多人在出租投資房的時候就會把租金認為是自己的到手收入，結果才發現到手遠遠沒有他們想的那麼多——刨去物業管理費、水電煤網費（如果房東承擔），再加上個人所得稅等，很可能每月租出去1萬元的租金，結果發現到手算下來可能只有6000元。
同樣的，有些人投資了房子以後空置，“捂著”坐等升值，或者買了度假別墅以後只有放假週末才去小住。
雖然這些房子可能買入一次性投資並不高，但每月空置也要照付的這些附加費用就會降低房產的投資回報率，增加每月的現金支出。
結果可能就是，一共100萬元買下的房子，就算空置，雜費每年也要交1萬元，是否值得？
每個人可以根據自己的不同情況權衡，但一定不能忽略了這些。
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