本期主要講述商業型地產投資。大前提：買房是為了住，但住也是一種投資；投資有風險，出手需謹慎！
說到商業地產，我們不得不提行業內的幾個大佬：萬科，萬達，保利，華潤，招商，中糧，金地等房地產開發企業。他基本上是商業地產的標杆。
他們在發展居住地產的同時也在投資商業地產，據不完全統計，
萬科——商業地產三步走策略，商業地產投入不少於10%，收入20%；未來三年建成220萬m2商業配套.
保利——商業物業投資增至30%；未來三年累計持有商用物業300萬m2
華潤置地——商業地產在未來資產比例和利潤貢獻升到40%
招商地產——儲備商業用地20%，累計持有商業物業188萬m2
中糧——未來5~10年拓展20個大型商業地產項目，總資產達700億
金地——發展城市的綜合體
（以上數據來自幾年前）
一、商業房地產概述
1. 含義：Commercial property
廣義上，是指用於商業用途或者具備商業功能的地產，也稱商用、收益性、經營性房地產。
狹義上，是指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閒等經營用途的房地產；國外則稱零售地產。
萬達商業綜合體
萬達商業綜合體
TOD商業綜合體
2.商鋪、工業園區的區別
商鋪：商業房地產的傳統形式，或商業房地產的基本單元。
工業園區：一種多地產形式，融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅遊地產等在內的複合地產，一般不劃為商業地產。但現實中，可能存在難以明確歸類的物業形式。
商業房地產是一種綜合體，具有房地產、商業與投資的三重特性，區別於單純的投資、商業，以及傳統意義上的房地產；三重特性相互獨立又相互作用，形成了商業物業較為明顯的特徵——環環相扣，系統性極強，其中商業屬性是本質。
3.商業房地產的類型
行業類型——零售，娛樂，餐飲，健身
消費行為——物品業態類 ，服務業態類，體驗業態類
建築形式——單體和綜合建築 ；底層，地下和地上
市場範圍——近鄰型，社區型，區域型，超區域，超級型
規模——大型、中型、小型和零散
運作模式——（分割）出售—投資—經營；租賃—管理
4.新興的商業物業產品類型
Shopping Mall：起源於歐美20世紀中期，由一個管理機構負責協調和規劃，在一個大型建築群中將一系列零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閒、娛樂、飲食、旅遊等多項服務的一站式消費中心，商業面積分布以扁平式居多，是零售業的最高形態。
商業街：由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。
主題式購物公園：自然與公園相結合的產物，集購物、餐飲、休閒、娛樂、旅遊景點等於一體的超大型商業、休閒娛樂之城。
商業綜合體（HOPSCA）：將酒店（Hotel）、辦公（Office）、停車場（Park）、商業（Shopping Mall）、集會公共活動和娛樂空間（Club）、公寓（Apartment）等城市功能在三項以上進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的關係，從而形成一個多功能、高效率的建築綜合體，是目前國際上最先進的商業模式之一。也稱為城市綜合體。細分功能區劃採取中央商務區產業“三三二二”配比，即辦公30%、零售30%、服務20%、高檔公寓20%。
近幾年，隨著中國地鐵行業的蓬勃發展，出現了一種叫TOD的商業體，即地鐵+商業+住宅的模式，發展起來也是不錯的。
5.商業房地產的特性（用地法定年限外）
（1）提供商業經營和公共服務空間，適應多樣化的用途，具有較強的經濟、社會和審美的功能；
（2）主要滿足經營需求，在物業、區位、設施等方面有相應的要求，但沒有統一的設計規範；
（3）作為商業服務業的生產資料，具有較強的投資性，其價值取決於所經營的行業與經營能力（房地產價值和商業運營價值；房地產、資本和商業的綜合體）；
（4）與城市發展關聯極強，並與其他房地產類型具有較強的互補性。
6.商業房地產盈利模式
對於開發商和投資者，可售可租，盈利在於銷售收入或者租金；
對於運營商，主要在於以高素質、高標準的經營來獲取穩定租金和管理費收入。
現代商業房地產（或從根本上），就是通過租賃運營獲得長期回報，追求物業的使用價值和價值增值。
7.商業房地產融資模式
開發階段的融資模式與住宅開發融資類似；
持有階段則要求大量、長期、低成本的融資。
即融資模式與金融市場和項目經營模式等因素有關。
8.商業房地產經營模式
只租不售或自主經營——購建、持有、招商、運營，獲取租金收入為主
只售不租——購建後再出售，獲取銷售收入為主，但售後的經營工作內容較為豐富
租售結合——部分出售部分租賃
9.幾種國內商業地產開發模式
（1）SOHO模式：分散銷售，快速變現聚焦於京滬繁華地段但不大量儲備土地，開發單一的高檔商業地產並分散銷售，快速回籠資金，但業權分散導致物業管理困難、經營效果不如預期，逐漸加強自有銷售團隊、自有物業管理公司的建設，引進銷售人才或利用中介代理公司，適當提高佣金比例；遠期會適當持有具獨特性商業物業。
（2）萬達模式：部分出售、部分出租
以“先招商，後開發”的訂單模式為典型，與沃爾瑪、百安居等戰略合作，品牌價值得以提升；連鎖經營使商業地產實現規模開發、連鎖經營，知名度迅速提高；商業地產項目快速複製，企業得以快速發展。
（3）凱德模式：全部自持，雙基金配置
新加坡凱德置地，開發商、運營商和物業管理者。來福士是其旗下的商業綜合體品牌，在北京、上海、成都等地佈局。來福士中國基金屬嘉德集團旗下，成立於2008年，嘉德集團和亞歐美養老基金各持有50％，並由前者充當管理者。先私募基金、後REITs，投入凱德置地中國項目的基金資金佔總投資額的比例超過60%。
10.商業房地產投資的特點
整個投資過程中注重商業業態；
在開發經營上遵循社會專業分工；
相對更高的回報和風險，需要經過長時間的市場培育和經營才能對成功與否作出判斷；
注重選址和商圈研究；
外部投資存在差異，如政策、規範、金融支持等。
11.商業房地產投資的發展前景
歐美：人均GDP，城市家庭汽車擁有量，公共交通
亞洲：人均GDP，城市家庭汽車擁有量，公共交通，人口密度，消費總量
商業地產投資與GDP的關係
商業房地產是隨現代城市的發展而發展，但達到一定程度（商業綜合體），則會推動城市的更快發展。
總的來說，商業地產投資具有一定的風險，與之相關聯的影響因素較多，但是成功了就是一本萬利。風險越高，回報越大。
下期繼續分享辦公地產投資。
閱讀更多 亦云Ak 的文章
