本文是“房地產帶鹽人”的第132篇文章，今天我們說一說如果你想購房、需要購房，該採取何種策略。
2020年的黑天鵝足夠多，各國貨幣超發已經不是新聞，美聯儲無限制量化寬鬆必然引起各國央行放水，再加上疫情之後需要刺激經濟，這時候資產價格、手中流動性保值、保有足夠的現金流這三件事實際上開始產生矛盾，我們來聊聊大家應該採取什麼策略配置資產。
最近很多朋友和粉絲給我發信息問房價如何，什麼時候出手，我的回答一律是穩一穩不著急，為什麼這麼說，我把原因展開分析一下。
無論你是否買房，都沒必要著急
今年與過去20年的房地產市場相比，最大的不同就是預期可以判斷，過去我們有人踏空拍大腿扼腕感慨為什麼沒早出手，也許你曾經錯過；但是今年大不相同，今年購房者完全沒必要跟風，因為大環境的預判非常清晰。
一、該不該出手不必因為疫情而焦慮。
疫情在國內已經可控，而國外雖然仍然在蔓延，但我們有充分的準備早於其他各國來應對輸入性風險的變數。因此在各地已經個位數增長的時候，我們看北京、上海的態度，國外航班和港澳臺入境的飛機都會被分流到周邊城市機場，北京是分流到呼和浩特、濟南等地，上海是長三角周邊，經過檢疫篩查後統一直線運輸點到點。這說明我們對應對的體系和落地準備已經非常充分，這種情況下輸入疫情風險將保持個位數變化。
其次，國內生產復工已經在逐步就位，連湖北除武漢外地區已經可以實現點對點交通運輸，並且城區縣市之間互通已經可以憑綠碼同行。這時候國內經濟最大的預判在於復功率，而恢復的經濟動能實際上要到常規狀態，這時候需求也是如此。
二、美股波動、石油供應都是偽命題
目前美國經濟和歐洲經濟面臨的問題不在於金融政策，也不在於各國央行是否執行寬鬆貨幣政策，在疫情被控制之前，衛生、醫療政策遠遠重於金融政策。所以美股波動與否看針對疫情的執行力度，目前歐洲最嚴重的的意大利已經開始接受中國的經驗和援助，而美國也出現各州在根據情況採取措施，只要有動作，遏制疫情是時間問題，所以大趨勢不必擔心。
疫情對美國重返亞洲策略影響是階段性的，但同時給了全球一個空間，我們獲得時間（疫情得到控制）來贏得新的空間，我認為疫情並不會造成各國的隔離，而是倒逼大家合作，此時的主旋律一方面是大家一起放水救市，一方面是在國家層面上展開合作，我把這個預測放在這裡經歷時間考驗。
因此中國未來在國際上的機會反而會多，一帶一路的影響力將不僅僅是經濟和基礎設施建設，還有大國責任的輸出和被接納。
最後說一下石油，上次歐佩克和俄羅斯未能就減產達成一致，導致沙特開始降價和增產，這方面只威脅石油美元，但作為世界主要的原油進口依賴度高的中國，企業經營和實體經濟成本因此大幅降低。這是增加我們企業國際競爭力的機會，所以我認為起碼不是利空，是機會。
三、實體經濟在貨幣政策刺激下將緩慢復甦
實體經濟絕不是金融或者房地產，其起伏不可能那麼迅速，然而持續的機會積累和行業低質量的產能在疫情期間的出清，反而有利於更加健康的企業經營。中小微企業一時的困難會迎來新的需求端變化，人們有安全和健康的需求，則機會更加明朗。未來的企業經營方向不再是碰運氣丟骰子，大家看準了就紮實的去做，經濟政策給了託底。
這個託底是什麼？我們看LPR，它分為兩點，上個月LPR5年期利率下浮5個基點，1年期下浮10個基點，為什麼有這個差異呢？1年期的是支持實體經濟的短期融資利率基礎，說白了利好實體企業融資成本降低更大的幅度，5年期針對長期貸款如居民部門最大的貸款餘額所在——房貸，對房貸的寬鬆是非常剋制的，與對企業經營貸款的利率是有差異的。這種剋制恰恰有助於經濟脫虛向實，是利好。
買房的時機完全可以看得懂
從沒有哪個階段像現在的樓市這樣容易判斷，一是未來兩個月各大房企將給出實際優惠來去庫存抓回款，這時候客觀要求會讓房企給出真正的優惠而不是噱頭，畢竟你不搶回款，就讓別人搶走了，競爭會要求房企務實。
二是由於各地比較同步，地區間的樓市復甦不會存在時間差，因此給炒房人套利的時間變得非常短，這時候房價不會快速拉昇，會給買家足夠的時間判斷。這時候多看看盤，多比較在做決策是來得及的，信息費超對稱，而不是過去幾個政策週期下人們要麼不買房，要麼扎堆搶購的現象。各個售樓處由於1~2月份的停擺，3月份必須拿出誠意來，而且是大家一起起跑，並沒有誰能搶跑，這時候疫情阻礙了任何在樓市價格上帶節奏、炒房的空間。
因此這個階段房價不需要追，熱點地區也可以冷靜下來觀察。
三是各地政策的寬鬆有針對性，除了給房企紓困，改善現金流的政策，對於放寬落戶是近期的主旋律，無論是蘇州、佛山、廣州、河北等地，因為疫情中斷的樓市成交需要一個解鎖的過程。這個過程的第一步就是放寬落戶、購房門檻，而這個時候選擇權在於普通人，在於用腳投票。落戶、買房並非朝夕的事情，現在大中城市有很多打拼的人，尚未安居，但是樓市已經減速後等大家上車，這時候真正的住房需求有時間去判斷和選擇，而炒房人則仍然被政策擋在門外。
關於選房子的建議
一、對比周邊，看區域，房價和產品貨比三家。不必只看價格，看產品、看設計、看服務、對項目周邊的規劃發展做了解。
二、對售樓處的折扣，對比之前的歷史售價，對比前期推盤的房源。此時的開發商並沒有那麼多銷控、蓄客的噱頭。要成交就要拿出誠意來，購房者可以問清楚。
三、對於房產中介、渠道經紀人而言，復工是3月份才全面開始的，此時的第一波客戶是他們必須要爭取的，因此亂加價、亂收費，甚至價外收費（例如電商費、服務費）不得不停止，如果上半年不出業績，就沒有後面的機會，這時候購房者擦亮眼睛，沒必要聽風就是雨，不會說此時選不上就錯過什麼好房源。目前市面上的供應足夠，選擇面足夠，大家都要爭取客戶，而不是忽悠人。
希望這次突發的狀況，給我們大家一個冷靜的機會，不要追漲殺跌，讓需求迴歸需求，讓判斷迴歸理性，讓信息迴歸對稱，才有利於房地產、經濟的總體復甦，那是我們最需要的東西。
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