文｜寧採塵 編｜七小劍
上一週，聯發臻境的上疊，買106㎡送130㎡（點擊可看），讓南寧購房者大開眼界。
這一回，一股神秘力量，“倒逼”設計師把60㎡的小戶型，做成了5房。
疫情日漸消散，說到南寧各大樓盤的“求生欲"，不得不提今天的主角。
60平做2房？它給你5房2衛
說到60㎡的小戶型，你腦袋裡可能會浮現出如下的畫面。
▲小戶型公寓，帶獨立廚衛。
說到5房，憑印象它大概長這樣。
▲改善的大平層產品
然鵝，60㎡的5房，畫面可能有點不敢想象。
▲是個“異類”？
近日，一個60㎡的5房2廳2衛戶型橫空出世，毫無違和感。這個戶型，就來自南寧。
一起來”肢解“一下，這個戶型咋弄的？幹啥用？好住嗎？
▲整體結構
這個戶型的結構接近一個正方形，開間7米，進深 5.85米，單層的實得面積大概40㎡。
▲一層平面圖
一層有客廳、餐廳、廚房、公衛、次臥和陽臺組成，屬於常說的“動區”。客餐廳大概有12㎡，廚房有6-7㎡，涵蓋了洗、切、煮的功能，還預留了單開門冰箱位。麻雀雖小，五臟俱全。
此外，還帶了一個臥室，還能改成帶衛生間的獨立套房。
相比“動區”，二層“靜區”的功能更魔幻。
▲二層平面圖
二樓有2個很緊湊的臥室，每個大概6.5㎡，還有更緊湊的書房和兒童房。更巧妙的是，一層過道上方，在二層被隔成一個約8㎡的方形儲藏室。
這個60㎡小戶型，把所有能利用的空間，都利用上了。
採塵問真香，這個戶型你喜歡嗎？
真香說：“如果是我和男朋友一起住，真的挺香的。”
“不過，我會把二樓的格局改造一下，隔成1個大一點的主臥，一個男朋友的遊戲房，一個我寫稿專用的小書房，外加一個儲藏室。”
▲真香的改造計劃
BTW，這個60㎡還一線看江。
商業公寓，越長越像住宅了
在市場上，能夠實現買一層送一層的“空間魔術”，主要即商業公寓。
不得不承認，市場上的商業公寓，正在從“小”or“美”，慢慢轉變成了"小而美"。
先看五象地鐵口的知名品牌商業SOHO。建築面積46㎡，層高3.6米，只有一個大單間，跟住酒店沒啥區別。
▲46㎡的單間公寓
再看，五象總部基地地鐵口的紅盤，做了複式，60㎡能做到兩房，有了一些“家的味道”，能夠滿足更多個性化的需求，也多了很多儲物空間。
▲62㎡的公寓
後來，公寓不再侷限於單開間、狹長形的設計。“一加半”開間的佈局開始出現，增加對廚房、衣帽間、書房等功能性空間，讓公寓更好住了，而面積卻只有40㎡。
▲40㎡的雙層公寓
再到如今的5房2廳2衛面市，商業公寓變得越來越像住宅了。
住宅公寓，卻忘記了進化
在商業公寓的對立面，住宅公寓由於長期抓著供應少、總價低、帶學區、（使用）成本低、好流通這“5張王牌”，在“內功”的修煉上沒啥長進。
採塵搜遍了南寧目前在售的住宅公寓，發現其設計水平整體挺粗放的，有的甚至停留在10年前。
▲經開區地鐵口某住宅公寓
▲大學東路某地鐵口住宅公寓
▲西鄉塘某名校旁的住宅公寓
▲民族大道地鐵口雙名校住宅公寓（精裝）
不可否認，即便有的戶型設計非常“辣雞”，市場上的住宅公寓仍然供不應求 。尤其有名校傍身的，王者地位常年不可撼動。
對於普通百姓而言，住宅公寓仍然要比商業公寓香得多。
▲某鑑友對商業公寓的看法
但更不能否認，一些佔據核心資源（地鐵、商圈、江景等）的商業公寓，憑藉自己在產品力上超強的求生欲，正在迎頭趕上。
當然，這不是為商業公寓搖旗吶喊，而是警惕“凡是商業公寓就碰不得”這種一棍子打死的觀點，有點言過其實了。
南寧商寓，夾縫中求生
人們之所以談商業公寓色變，表面看，是因為它長著一張“極不討巧”的臉。
▲商業公寓和住宅公寓的區別
但本質上，是全國層面上寫字樓存量大幅過剩使然。
應對這個問題，主流城市分成了兩個對立的派系。
一個是打壓派，也是多數派，嚴禁以“商改住”的名義去庫存。以廈門為例，去年出臺了號稱史上最強的“禁寓令”。
▲廈門“禁寓令”截圖
▲廈門“禁寓令”的大致內容
另一個是鬆綁派，以長沙為代表，商業公寓可以落戶，但不帶學位。（長沙入學優先級是有房有戶＞有戶無房）
和全國的兩個極端相比，南寧的部分公寓，能實現5.09米層高，能通油煙管道，能帶獨立衛生間，極少部分通燃氣，這樣的政策條件和“史上最嚴”相比，已經在偷笑了。
雖然水電物業成本貴一些，至少有的還能住，有的還挺好住，有的地段特別好。所以，目前南寧在售的，那些長的很像住宅的公寓，其實也沒那麼可怕。
打不死的小強，值得住宅反思
回顧南寧的戶型進階史，不管是普通住宅，大平層、複式，還是別墅，沒有誰像商業公寓一樣，進化速度那麼快，求生欲那麼強。
說它是地產界“打不死的小強”，一點也不過分。
大部分的人，遇到這隻小強，是要繞道走的。這很正常，也能理解。
但對於未婚未育的單身青年，對於錢包不厚的職場小白，好住又好租的商業公寓，是否適合過渡？
看到商業公寓的戶型進階史之後，採塵覺得咱們的心態可以偏樂觀一些了。
就拿上面提到的40㎡公寓來說，它位於老城區成熟商圈，交通、生活都很便利。
打折打到最狠，見皮見肉的時候，也是9字頭了。總價不到40萬元，首付十幾萬元，月供2000左右，遇到首付分期，門檻還能再降一點。
對比月供動不動就飆上5000+的商品房，小年輕頭都大了。如果要擠進五象，很多盤月供會飆到7000+，更加腦殼疼。
看到這裡，採塵想著，一直很想買房，卻一直沒買到房的真香，或許若有所思。
結尾前要說明一下，這並非哪家公寓的廣告，而是關於南寧公寓現狀和變化的一些思考。
產品設計，不進則退。畢竟，商寓在進步了。可我們的住宅戶型設計呢？
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