相比此前幾萬元甚至高達50萬元的外收，最近南寧要收斂許多。樓市或有降溫之意，“銀十”表現不如以往!
但這不代表購房者可以很好的撿便宜。畢竟南寧依然還是精裝毛坯分開貸款，精裝最高年限只有20年甚至10年、15年，前期月供壓力依然很大。另外好地段好朝向或傾向於大面積戶型，需要付出的購房成本依然不少。其他還有購房者極易忽略的陷阱，例如公攤面積究竟是否合理、學校是否還是“空頭支票”、建在墓地旁是否被隱瞞等問題。
外收有所收斂
相比此前幾萬元甚至高達50萬元的外收，最近南寧要收斂許多!
青秀區保利領袖前程價格達到了15000元/平米，榮和悅瀾山單價14604元/平米左右，萬科城單價14136元/平米左右，融創九熙府單價11338.11元/平米左右。另外西鄉塘區龍光水悅龍灣有13774元/平米單價，與它臨近的融創融公館也是達到了12000元/平米左右，龍崗片區陽光城麗景灣單價有11313元/平米的。
本次走訪的其他樓盤均價都在9000元/平米—10000元/平米之間，這或與其樓盤所在位置離目前市中心較遠的緣故。例如融創九熙府雖在青秀區但不通路，能走的就興寧區那條鄉村路，其置業顧問一再提醒客戶從另外一條路回去。另外綠地璞悅公館、萬科悅江南偏遠而荒蕪，旁邊還有一個加油站。
綠地璞悅公館、萬科悅江南偏遠而荒蕪，旁邊還有一個加油站
融創九熙府項目在建工地圖
除陽光城麗景灣看江的額外收取25萬元以外，本次走訪的其他樓盤外收有所減輕。金科觀天下額外交5萬元享受優惠價。綠地西城國際花都先是有一個交一萬元抵扣2萬元的優惠，週末有個一口價，與金科一樣，交幾萬元享折扣。綠地璞悅公館還有交2.5萬元享受低價，例如單價10250.73元/平米可享受9845.8元/平米低價。龍光水悅龍灣外收2.5萬元，最近還有推毛坯;榮和悅瀾山團購1.5萬元抵扣4萬元，其首付中需另外交2萬元團購費。融創九熙府無明顯外收，交1萬元抵扣3萬元享受99折。
榮和公園裡原本是綁定車位的，現在居然是送車位賣，價值12萬元無產權。該樓盤與榮和悅瀾山一樣3000元精裝標準，送4臺空調，綠化陽臺種草。榮和公園裡還贈送牆紙、背景牆、燈、消毒櫃、油煙機等。
除了龍光水悅龍灣推出毛坯，最近不少中介還推出其他樓盤的毛坯房。這位中介人士認為，南寧之前是毛坯然後改為精裝，精裝費用3000一平，房價就瞬間抬起來了。然後市場精裝飽和，毛坯緊缺，開發商又開始精改毛，同而反比來說又漲了20%，比如精裝14000元/平米，改為毛坯後12000平米，這不是降價，而是漲價。在精裝飽和的狀態下，推出毛坯的小區並不多，突然有毛坯房，肯定會遭到哄搶，這個項目的知名度就會吵起來了，這樣就不愁賣不出房子了，加推毛坯只是增加知名度而已。
另外最近還有消息稱南寧超30盤首付分期。
整體看，樓市或有降溫之意，“銀十”表現不如以往!
“公積金貸款95% 不現實”
目前瞭解到的所有樓盤毛坯與精裝都分開計價，精裝基本以最高的3000元標準計價，而且精裝貸款多在10年、15年，如此前期月供會很高。以綠地西城國際花都為例，精裝只能貸款10年，前十年月供可高達8079元，後二十年4676元;萬科城精裝也是隻能貸款10年，前十年月供可達7525元，後十年月供5225元;融創九熙府精裝能貸款15年，前15年月供可達7122元，後十年月供5195元。
走訪綠地璞悅公館、榮和公園裡、萬科悅江南等各樓盤發現，公積金貸款基本不能貸精裝，貸毛坯部分首付很高，且很多不支持商貸加公積金貸。但也有置業顧問稱可以先商貸後公積金，只是榮和悅瀾山不是很支持。“”大部分95%公積金貸款都是不現實的。”一位職業顧問說。
無論精裝貸、公積金貸，還是銀行對流水的要求，房貸不是那麼容易了。小編甚至發現，中海國際社區二手貸款三個月停放。購房者稱，“從5月到現在，3個月了建設銀行不放款了，每次電話催都是排隊放款人太多，需要等待，本來著急9月過戶給小孩讀書的，可現在已經上學小孩書沒讀成。”聯繫中介，那邊稱是銀行下半年額度緊張，所以放得慢!
另外無論中介還是南寧銀行房貸排名，建設銀行都不在考慮範圍。這些樓盤都主推工行，都反映建設銀行不太好貸款，同時越到下半年額度不夠越難貸。另外有置業顧問稱一手都有樓盤年底申請貸款三四月才放貸的。目前有業主稱貸款利率高達6.3%。
大戶型、20% 以上的公攤
在戶型設計上，走訪發現，南寧多以三房、四房大戶型為主。“佔地面積固定了，開發商通常更喜歡做面積大的戶型出售，這樣賺得更多一點。因此開發商通常把靠湖靠江等水系資源，以及朝中庭的戶型做成大戶型，便於銷售。”一位職業顧問說道。
而除了以建面計價外，南寧公攤也是值得關注的。
綠地璞悅公館與綠地西城國際花、榮和公園裡、榮和悅瀾山、陽光城麗景灣、龍光水悅龍灣、金科觀天下、萬科城都僅在戶型圖上公佈建築面積，未公佈套內面積。而這些樓盤都僅告知公攤在20%。
另外融創融公館、融創九熙府公攤也都達到了20%以上。例如融創九熙府建築面積136平米，套內面積110平米，公攤26平米;建築面積122平米，套內97平米，公攤2 5平米。融創融公館建築面積99.76平米，套內面積78.05平米，公攤21.71平米。
碧桂園時代城一業主稱，136平米的建築面積，公攤居然有38個平方，公攤還不算牆體。該樓盤其他業主也稱公攤面積較大。據在場業主介紹，嘉和城公攤面積達到20%-30%，而碧桂園時代城也是達到20%。
在這些20%以上的公攤中，不少樓盤是兩梯4戶、兩梯6戶，不過有的樓層甚至還很低，不到20層，基本本次走訪未見30層以上樓盤。
就目前行業內習慣來看，一般多層住宅的公攤面積約在10%~13%，18層以下的板式住宅公攤約在13%~15%，點式的樓盤公攤大多在15%~17%，而30層以上的住宅因為電梯數量的增多，公攤通常都在25%左右。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，公攤面積太大太小都有影響，合理區間在12%。而目前有爭議的地方在精裝裡也計算了公攤，老百姓不太認可。另外這個公攤面積有多大，老百姓也無法測量，算下來有萬元的差異。公攤信息透明化問題亟待解決。
房子已賣學校未建
學區房是很多購房者特別注意的問題，但往往置業顧問會告知這個樓盤規劃了哪些學校，而實際學校都還未建;甚至告知周邊有哪些學校，實際上並不能確定讀哪所學校。這些需要購房者詢問清楚再下訂單。
本次走訪中，小編髮現，嘉和城離市區太遠，有業主是衝著它的天桃學校來的，但實際上天桃學校名額太少，根本覆蓋不了嘉和城萬畝大盤業主。“每到開學前一天業主整夜排隊搶名額，而最終沒搶的沒讀上的就拉橫幅，拉了很多次了!”一位銷售人員說。
金科觀天下在相思湖又拿下了一個地塊，此外其學校相思湖目前又從民辦變公辦，綠地城一置業顧問稱：“有安撫業主的意思，未來指不定又出現什麼變數。”
綠地西城國際花都稱附近學校有羅文坡小學、廣西民族大學附屬小學、西鄉塘小學、西大附中、南寧市三十三中學，但究竟能否讀上依然很不確定。綠地璞悅公館、融創九熙府小學初中未建、不確定，不符合南寧對小學的規劃，即住宅與學校同時建，不允許未建學校已預售房子!有購房者反映碧桂園時代城學校也是個問題，周邊無配套好學校。
萬科城有濱湖路小學及十四中學,融創融公館稱其為學區房。
墓地樓盤需警惕
“樓盤建在墓地有什麼，風水好，農村房子還建在墳墓旁邊呢。”榮和悅瀾山置業顧問說。
眾所周知，萬科城在賣北區緊挨佛子嶺公墓，距離為13分鐘4.8公里車程(17分鐘南區距離為5.7公里車程)，但置業顧問自始至終沒有主動提及過公墓一事，只選擇性的提及靠近藥用植物園，但提到了附近有監獄。而附近樓盤榮和悅瀾山、聯發君瀾，分別距離該公墓14分鐘4.7公里、16分鐘6.3公里。
小編還發現，恆大華府(在售)、中海國際社區、吾悅廣場、金源城、金源一品天下(在售)臨近四廈嶺公墓，高德地圖查詢分別距離8分鐘1.7公里車程、6分鐘2.1公里車程、5分鐘1.5公里車程、6分鐘1.9公里、8分鐘2.6公里車程。而漢軍五象一號、濱江御景花園、彰泰濱江學府、華髮國賓壹號臨近青龍崗長安墓園，高德地圖分別距離4分鐘713米、4分鐘929米、7分鐘2.3公里、8分鐘3公里。
看房服務方面，綠地是本次開發商中最差的。綠地西城國際花都置業顧問莫廣義在客戶看樣板間並諮詢問題時獨自一屁股坐在沙發上，此後客戶需等待他大約三十分鐘時間算價格，待他到來客戶在諮詢別人問題讓他作稍等，完事再走到他跟前時，他卻拿著置業計劃表走開。而莫廣義做的置業計劃表極為簡單，沒有像其他置業顧問那樣有詳細明目，未寫精裝單價、毛坯單價，連交1萬元抵扣2萬元的優惠都沒有計算。綠地璞悅公館銷售依然是客戶自己看樣板間，此後客戶要等她玩好手機出來，一路也不說句話。相比榮和、融創這些樓盤接待及服務確實差遠了。綠地的文化或值得爭議。“我看樣板間時置業顧問裡往那裡一坐。”另一位女士在看房時稱也遇到過這個情形。
上圖綠地西城國際花都置業顧問莫廣義做的預算無精裝、毛坯單價，而其他置業顧問寫的有並且詳細計算了優惠之後價格
融創目前對所有受訪者錄音，萬科必須提取手機號驗證碼才能看房，或者微信掃碼但也要手機號讀取才行!
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