相比此前几万元甚至高达50万元的外收，最近南宁要收敛许多。楼市或有降温之意，“银十”表现不如以往!
但这不代表购房者可以很好的捡便宜。毕竟南宁依然还是精装毛坯分开贷款，精装最高年限只有20年甚至10年、15年，前期月供压力依然很大。另外好地段好朝向或倾向于大面积户型，需要付出的购房成本依然不少。其他还有购房者极易忽略的陷阱，例如公摊面积究竟是否合理、学校是否还是“空头支票”、建在墓地旁是否被隐瞒等问题。
外收有所收敛
相比此前几万元甚至高达50万元的外收，最近南宁要收敛许多!
青秀区保利领袖前程价格达到了15000元/平米，荣和悦澜山单价14604元/平米左右，万科城单价14136元/平米左右，融创九熙府单价11338.11元/平米左右。另外西乡塘区龙光水悦龙湾有13774元/平米单价，与它临近的融创融公馆也是达到了12000元/平米左右，龙岗片区阳光城丽景湾单价有11313元/平米的。
本次走访的其他楼盘均价都在9000元/平米—10000元/平米之间，这或与其楼盘所在位置离目前市中心较远的缘故。例如融创九熙府虽在青秀区但不通路，能走的就兴宁区那条乡村路，其置业顾问一再提醒客户从另外一条路回去。另外绿地璞悦公馆、万科悦江南偏远而荒芜，旁边还有一个加油站。
绿地璞悦公馆、万科悦江南偏远而荒芜，旁边还有一个加油站
融创九熙府项目在建工地图
除阳光城丽景湾看江的额外收取25万元以外，本次走访的其他楼盘外收有所减轻。金科观天下额外交5万元享受优惠价。绿地西城国际花都先是有一个交一万元抵扣2万元的优惠，周末有个一口价，与金科一样，交几万元享折扣。绿地璞悦公馆还有交2.5万元享受低价，例如单价10250.73元/平米可享受9845.8元/平米低价。龙光水悦龙湾外收2.5万元，最近还有推毛坯;荣和悦澜山团购1.5万元抵扣4万元，其首付中需另外交2万元团购费。融创九熙府无明显外收，交1万元抵扣3万元享受99折。
荣和公园里原本是绑定车位的，现在居然是送车位卖，价值12万元无产权。该楼盘与荣和悦澜山一样3000元精装标准，送4台空调，绿化阳台种草。荣和公园里还赠送墙纸、背景墙、灯、消毒柜、油烟机等。
除了龙光水悦龙湾推出毛坯，最近不少中介还推出其他楼盘的毛坯房。这位中介人士认为，南宁之前是毛坯然后改为精装，精装费用3000一平，房价就瞬间抬起来了。然后市场精装饱和，毛坯紧缺，开发商又开始精改毛，同而反比来说又涨了20%，比如精装14000元/平米，改为毛坯后12000平米，这不是降价，而是涨价。在精装饱和的状态下，推出毛坯的小区并不多，突然有毛坯房，肯定会遭到哄抢，这个项目的知名度就会吵起来了，这样就不愁卖不出房子了，加推毛坯只是增加知名度而已。
另外最近还有消息称南宁超30盘首付分期。
整体看，楼市或有降温之意，“银十”表现不如以往!
“公积金贷款95% 不现实”
目前了解到的所有楼盘毛坯与精装都分开计价，精装基本以最高的3000元标准计价，而且精装贷款多在10年、15年，如此前期月供会很高。以绿地西城国际花都为例，精装只能贷款10年，前十年月供可高达8079元，后二十年4676元;万科城精装也是只能贷款10年，前十年月供可达7525元，后十年月供5225元;融创九熙府精装能贷款15年，前15年月供可达7122元，后十年月供5195元。
走访绿地璞悦公馆、荣和公园里、万科悦江南等各楼盘发现，公积金贷款基本不能贷精装，贷毛坯部分首付很高，且很多不支持商贷加公积金贷。但也有置业顾问称可以先商贷后公积金，只是荣和悦澜山不是很支持。“”大部分95%公积金贷款都是不现实的。”一位职业顾问说。
无论精装贷、公积金贷，还是银行对流水的要求，房贷不是那么容易了。小编甚至发现，中海国际社区二手贷款三个月停放。购房者称，“从5月到现在，3个月了建设银行不放款了，每次电话催都是排队放款人太多，需要等待，本来着急9月过户给小孩读书的，可现在已经上学小孩书没读成。”联系中介，那边称是银行下半年额度紧张，所以放得慢!
另外无论中介还是南宁银行房贷排名，建设银行都不在考虑范围。这些楼盘都主推工行，都反映建设银行不太好贷款，同时越到下半年额度不够越难贷。另外有置业顾问称一手都有楼盘年底申请贷款三四月才放贷的。目前有业主称贷款利率高达6.3%。
大户型、20% 以上的公摊
在户型设计上，走访发现，南宁多以三房、四房大户型为主。“占地面积固定了，开发商通常更喜欢做面积大的户型出售，这样赚得更多一点。因此开发商通常把靠湖靠江等水系资源，以及朝中庭的户型做成大户型，便于销售。”一位职业顾问说道。
而除了以建面计价外，南宁公摊也是值得关注的。
绿地璞悦公馆与绿地西城国际花、荣和公园里、荣和悦澜山、阳光城丽景湾、龙光水悦龙湾、金科观天下、万科城都仅在户型图上公布建筑面积，未公布套内面积。而这些楼盘都仅告知公摊在20%。
另外融创融公馆、融创九熙府公摊也都达到了20%以上。例如融创九熙府建筑面积136平米，套内面积110平米，公摊26平米;建筑面积122平米，套内97平米，公摊2 5平米。融创融公馆建筑面积99.76平米，套内面积78.05平米，公摊21.71平米。
碧桂园时代城一业主称，136平米的建筑面积，公摊居然有38个平方，公摊还不算墙体。该楼盘其他业主也称公摊面积较大。据在场业主介绍，嘉和城公摊面积达到20%-30%，而碧桂园时代城也是达到20%。
在这些20%以上的公摊中，不少楼盘是两梯4户、两梯6户，不过有的楼层甚至还很低，不到20层，基本本次走访未见30层以上楼盘。
就目前行业内习惯来看，一般多层住宅的公摊面积约在10%~13%，18层以下的板式住宅公摊约在13%~15%，点式的楼盘公摊大多在15%~17%，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25%左右。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，公摊面积太大太小都有影响，合理区间在12%。而目前有争议的地方在精装里也计算了公摊，老百姓不太认可。另外这个公摊面积有多大，老百姓也无法测量，算下来有万元的差异。公摊信息透明化问题亟待解决。
房子已卖学校未建
学区房是很多购房者特别注意的问题，但往往置业顾问会告知这个楼盘规划了哪些学校，而实际学校都还未建;甚至告知周边有哪些学校，实际上并不能确定读哪所学校。这些需要购房者询问清楚再下订单。
本次走访中，小编发现，嘉和城离市区太远，有业主是冲着它的天桃学校来的，但实际上天桃学校名额太少，根本覆盖不了嘉和城万亩大盘业主。“每到开学前一天业主整夜排队抢名额，而最终没抢的没读上的就拉横幅，拉了很多次了!”一位销售人员说。
金科观天下在相思湖又拿下了一个地块，此外其学校相思湖目前又从民办变公办，绿地城一置业顾问称：“有安抚业主的意思，未来指不定又出现什么变数。”
绿地西城国际花都称附近学校有罗文坡小学、广西民族大学附属小学、西乡塘小学、西大附中、南宁市三十三中学，但究竟能否读上依然很不确定。绿地璞悦公馆、融创九熙府小学初中未建、不确定，不符合南宁对小学的规划，即住宅与学校同时建，不允许未建学校已预售房子!有购房者反映碧桂园时代城学校也是个问题，周边无配套好学校。
万科城有滨湖路小学及十四中学,融创融公馆称其为学区房。
墓地楼盘需警惕
“楼盘建在墓地有什么，风水好，农村房子还建在坟墓旁边呢。”荣和悦澜山置业顾问说。
众所周知，万科城在卖北区紧挨佛子岭公墓，距离为13分钟4.8公里车程(17分钟南区距离为5.7公里车程)，但置业顾问自始至终没有主动提及过公墓一事，只选择性的提及靠近药用植物园，但提到了附近有监狱。而附近楼盘荣和悦澜山、联发君澜，分别距离该公墓14分钟4.7公里、16分钟6.3公里。
小编还发现，恒大华府(在售)、中海国际社区、吾悦广场、金源城、金源一品天下(在售)临近四厦岭公墓，高德地图查询分别距离8分钟1.7公里车程、6分钟2.1公里车程、5分钟1.5公里车程、6分钟1.9公里、8分钟2.6公里车程。而汉军五象一号、滨江御景花园、彰泰滨江学府、华发国宾壹号临近青龙岗长安墓园，高德地图分别距离4分钟713米、4分钟929米、7分钟2.3公里、8分钟3公里。
看房服务方面，绿地是本次开发商中最差的。绿地西城国际花都置业顾问莫广义在客户看样板间并咨询问题时独自一屁股坐在沙发上，此后客户需等待他大约三十分钟时间算价格，待他到来客户在咨询别人问题让他作稍等，完事再走到他跟前时，他却拿着置业计划表走开。而莫广义做的置业计划表极为简单，没有像其他置业顾问那样有详细明目，未写精装单价、毛坯单价，连交1万元抵扣2万元的优惠都没有计算。绿地璞悦公馆销售依然是客户自己看样板间，此后客户要等她玩好手机出来，一路也不说句话。相比荣和、融创这些楼盘接待及服务确实差远了。绿地的文化或值得争议。“我看样板间时置业顾问里往那里一坐。”另一位女士在看房时称也遇到过这个情形。
上图绿地西城国际花都置业顾问莫广义做的预算无精装、毛坯单价，而其他置业顾问写的有并且详细计算了优惠之后价格
融创目前对所有受访者录音，万科必须提取手机号验证码才能看房，或者微信扫码但也要手机号读取才行!
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