摘要：不是所有城市，都能自立門戶（歡迎關注槓桿遊戲）
2月21日晚間，河南駐馬店不僅補貼購房，還對公積金貸款買房首付比例“動手”，下降首套房貸款比例至兩成，信貸政策鬆動，這在全國還是頭一個。
一石激起千層浪。
2月24日，南寧允許公積金購買二套房。據不完全統計，2020年2月份以來，全國已經有近50個城市發佈了穩樓市政策。
01
南寧允許公積金購買二套房
相比於河南駐馬店，槓桿地產覺得廣西南寧的此番鬆動，更有標誌性意義。第一是自治區首府（類似省會）。
接著我們看細節。2017年南寧市住房保障和房產管理局下發《關於進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的補充通知》。
明確二套房須取得不動產權證書滿兩年才能轉讓。同時，暫停向購買第二套及以上住房或申請第二次及以上住房公積金貸款的職工個人及家庭發放住房公積金貸款（棚戶區、危舊房改造住房除外）。
現在畫風變了。
2月23日，南寧市住房公積金管理委員會發布《關於調整住房公積金貸款有關政策的通知》，對南寧市住房公積金貸款政策予以調整。
首先，允許申請住房公積金貸款購買第二套房。如槓桿地產注意到，《通知》指出：
對於只擁有一套120平方米及以內，目前無房或所擁有的唯一住房建築面積在120平方米（含）以內，以及已使用一次住房公積金貸款並已結清的住房的職工個人及家庭，允許其在購買建築面積為144平方米（含）以內的第二套住房時申請使用住房公積金貸款。
其次，《通知》明確規定，購房首付款金額比例。《通知》表明：
職工個人及家庭購買第二套住房或第二次申請住房公積金貸款的，購房首付款比例應不低於40%，貸款利率調整為同期住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，最高貸款金額為50萬元，月還款額應不低於家庭收入的35%。
有業內人士分析：南寧公積金政策可能代表了當前二線城市的政策思路。預計後續全國各地在公積金貸款方面的政策會進一步放鬆，包括降低首付比例、擴大公積金貸款受眾面、提高公積金貸款額度等。而此類政策客觀上也會刺激剛需和改善型購房需求。
02
為什麼是南寧？
為什麼是南寧？槓桿地產的第一反應，可能跟大家一樣，詫異。
之前槓桿地產在前幾天《青島“縮水”，泉州東莞合肥將晉級！買房不要只看GDP》一文中，對中國城市進行了一個簡單而直觀的劃分。
前4名，北上廣深，傳統一線，沒商量。
5-12名，南京、杭州、武漢、鄭州、成都、重慶、西安、天津（排名不代表經濟總量），超強二線或準一線。大多是直轄市、國中、大區中心或兼而有之。
13-20名，青島、寧波、佛山、長沙等，強二線。大多是經濟表現優異，但政治層級不高的城市。
細算下來，南寧算20名開外這一檔，屬於中二線，也就是標準二線。但槓桿地產認為，南寧這樣的二線，最具有代表性。
前20名的城市，很多都有先天性優勢，這個比不了的。
國家只有一個首都——北京；長江只有一個入海口——上海；中國只有一個南大門——廣州；內陸只有一個九省通衢——武漢；京廣大動脈和亞洲大陸橋也只有一個交點——鄭州。
還有很多有時代的機緣，藉著改革開放，深圳和廈門異軍突起。沿海各大港口，基本雨露均霑。
如果坐擁一個人口大省，乘著近年強省會之風，前途也可期。比如成都、南京、濟南、長沙、合肥。
這些都是掙不來的，南寧統統沒有這些先天優勢。但南寧恰恰可以作為一個範本，看看一座相對普通的城市，非經濟大省的首府（類似省會），可以達到什麼高度？
槓桿地產這麼說，其實也不完全準確。因為南寧在這兩年，絕對算明星城市，利好收穫也是一堆。
首先，“西部陸海新通道”在去年橫空出世，廣西被國家委以重任。廣西北部灣正式成為重慶、四川的出海口，而南寧成為內接川渝腹地、外連東盟前線的橋頭堡。
其次，廣西入圍新一批自貿區。廣西自貿區下轄南寧、欽州港、崇左三個片區，定位是“西南中南西北出海口、面向東盟的國際陸海貿易新通道”。
其三，南寧躋身首批國家物流樞紐城市，入圍陸港型物流樞紐建設名單。
那麼問題來了，既然南寧手裡的牌這麼多，此時怎麼自己先慌了？
03
南寧真的很急
去年12月，南寧發佈《關於全面落實強首府戰略的實施意見》，提出將圍繞7個方面29個任務進行發力。
南寧的著急程度，從官方報道中的表述中就可見一斑：
以坐不住、等不起、慢不得的緊迫感和危機感，以捨我其誰的氣魄，拿出非常之策、使出非常之力、推出非常之舉，紮實推動強首府戰略各項工作落實落地。
根據廣西公佈的《關於實施強首府戰略的若干意見》，槓桿地產總結出：廣西對強首府戰略提出的主要目標有兩點：
到2025年，南寧市綜合實力顯著增強，經濟總量比2018年翻一番。
到2035年，南寧市引領帶動作用顯著提升，經濟總量佔全區比重力爭達到30%。
2025年翻番大概需要達到8000億，大致相當於目前西安的體量。而2035年，GDP佔廣西的比重要達到30%，就是在現有基礎上提升10個百分點左右。
由此可見，南寧的路數和所有城市類似，做大做強。而拉動GDP的，維持經濟和基建、債務運轉，需要房地產。
04
二線城市之困
但是南寧也容易犯所有二線城市在發展中容易犯的錯誤，埋頭追求GDP，忽略自己的天花板。
需要承認，每一座城市都存在各自的天花板。實踐證明，反而是意識到自己天花板的城市，一開始就認清不足，從實際出發，發揮自己特色，發展得更好。
杭州、蘇州就是成功案例，接受上海強大的事實，很多物流、金融、貿易等高端服務業壓根不去搶。
一個立足民營經濟發達的特點，大興互聯網產業；
一個優化自己的產業園模式，不斷改善自己營商環境。主打宜居、宜商，把上海後花園搞得有聲有色。
佛山、東莞同樣是正面教材，安心接受廣深的輻射，成為其產業鏈上的一環，做好珠三角的副攻，錯位發展，GDP也非常好看。
深圳當年靠著香港發家，最後完成了對香港GDP的反超，誰說佛山、東莞就不可能呢？
南寧的問題，也是所有二線城市或者省會城市的問題，政策利好來了，省內優勢更大了，是不是就要在GDP排名一條路上走到黑，在省內自立門戶，脫離原來大區中心的輻射？
如果杭州一開始就衝著強省會而去，浙江還有會不會百花齊放，縣市都強？如果杭州舉全省之力，說上海有的自己都要有，又會造成多少重複建設和浪費？
廣西被珠三角輻射得太久，太渴望自立門戶了。但需要特別指出的是，“西部陸海新通道”這個戰略卻是重要，結果照樣離不開跨省協同。
對於“西部陸海新通道”的樞紐，規劃是這樣表述的：
著力打造國際性綜合交通樞紐，充分發揮重慶位於“一帶一路”和長江經濟帶交匯點的區位優勢，建設通道物流和運營組織中心；
發揮成都國家重要商貿物流中心作用，增強對通道發展的引領帶動作用。
建設廣西北部灣國際門戶港，發揮海南洋浦的區域國際集裝箱樞紐港作用，提升通道出海口功能。
說得直白些，廣西是門戶和出海口，是為川渝提供便利的。這跟上海、廣州不一樣，後者既是出海口，自身也是製造業和服務業的中心。
也就意味著，這次還是合作。
所以，既然如此，不如找準定位，左擁右抱。一方面，當好在珠三角的傳統腹地，通過優化營商環境，主動迎接珠三角的產業轉移。
另一方面，當好川渝（中國經濟第四極）的出海口，發展相關產業，延長產業鏈。
做好了這兩點，再去合理做自己的強首府。
只有這樣，南寧的未來才是可期的，南寧的樓市也才是可期的。
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