近期，關於房貸的消息連番轟炸：
2月20日LPR“雙降”，1年期LPR為4.05%，此前為4.15%;5年期以上LPR為4.75%，此前為4.80%，其中5年期以上為2019年8月改革完善LPR定價機制以來的第二次降幅。
今年3月開始，全國的存量房貸合同都需要重新簽訂，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，事關大部分商業貸款買房者的利益。
不少置業顧問告知到訪客戶銀行利率有所下降，首套房貸利率低至5.7%。
猛料太多，也影響著購房者，特此，樓盤~&網&~為您一一揭開。
01 多數銀行房貸利率鬆動 廣發銀行首套低至5.75%
房貸利率真的降了嗎，各大銀行最新的房貸利率是多少?3月17日，樓盤~&網&~摸底了南寧15家銀行利率，目前南寧首套房貸利率為5.75-6.37%，低至5.75%，二套房貸利率為6.25-6.615%，相較於去年10月，LPR下調10個基點，銀行加點數值下降，房貸利率產生了鬆動。
(3月南寧各大銀行房貸利率)
(2019年10月南寧各大銀行房貸利率)
15大銀行中，廣發銀行首套房貸利率最低，為5.75%，去年10月為6.0625%;二套房貸利率6.25%，去年10月6.5475%;首套和二套利率較去年10月雙雙下調;
此外，中國農業銀行、平安銀行、中國工商銀行首套房貸利率也較低，分別為6%、6.03%、6.05%，值得注意的是，中國工商銀行3月份與去年10月的加點規則不變，因LPR下調，該行貸款利率隨之下調;
桂林銀行去年10月首套6.37%，二套6.60%，今年3月利率出現回落，首套5.8%，二套6.3%;
光大銀行首套房及二套房貸利率較其它銀行最高，3月首套房執行利率6.37%，二套利率為6.615%，但較去年10月首套6.615%、二套6.86%，利率明顯下調;
與此同時，多家銀行紛紛表示，家庭負債率低、徵信良好等優質客戶的房貸利率可以做到更低，審批條件也會放寬，放款時間最快一週就可以。
總的來說，雖然南寧利率相對全國其它城市仍屬於高位，首套房平均利率破6%，但對比去年10月，當前南寧多數銀行房貸利率下調，對於剛需購房者而言，貸款利率下調的確是一個好消息，可以花更少的錢買心儀的房源，要好好珍惜這樣的機會，早日搭上買房這趟車。
02 存量房貸合同重籤，貸款買房者需要知道的二三事
按照央行的要求，從3月1日開始到8月31日為止，全國的存量房貸合同都需要“重新簽訂”。不少人關心：固定利率、LPR+基點，選哪個划算?
我們也做了特別問題梳理：
問題一：哪類人需要重新籤?哪些人不用籤?
根據政策，以下4類人，不用重新簽訂房貸合同：
1、使用公積金貸款，無需轉換。
2、2020年1月1日後簽訂商貸合同的購房者，無需換籤。因為這類人用的就是新利率合同。
3、房貸在2020年12月31前結清。即今年內能還完房貸，無需轉換。
4、選擇固定利率的借款人，無需辦理轉換。因為就算轉換成LPR規則，你的利率還是不變。但大部分購房者都是浮動利率，具體可以翻看自己的商貸合同。
除了以上四類人，不管銀行是否已經通知到你個人，你都要面臨房貸合同“重新簽訂”。
問題二：LPR利率是什麼，是怎麼算的?
LPR不是一個新鮮詞，但很多人依舊不知道它的含義。這裡再次解釋。
LPR利率，學名貸款基礎利率，產生流程為18家報價銀行在MLF的基礎上加點，去極值求平均所得。
看不懂沒關係，你只需要記住，LPR是在央行的目的上，每個月由18家商業銀行根據市場情況報價決定的。最終話語權歸央行和市場。
問題三：固定利率or LPR利率，有什麼不同?
房貸合同重新簽訂，就會面臨二選一的必選題：固定利率，還是LPR利率。
選擇之一：固定利率
按照4.9%的基準利率，你手上的房貸，可能是7折、8折、9折、95折、上浮10%、上浮20%等等折扣利率，那麼你現在對應的利率就是7折3.43%利率、8折3.92%利率、9折4.41%利率、95折4.655%利率、上浮10%為5.39%利率、上浮20%為5.88%利率。
如果你選擇了固定利率，那麼到你還完房貸，都將保持你現在的利率，此生無悔，不再改變。
選擇之二：LPR浮動利率
首先你要知道，這次改革參照的是LPR是2019年12月的報價利率，為4.8%。
假如你原來的房貸是打7折的，就是3.43%利率，比4.8%低，3.43%-4.8%=-1.37%。這個負的1.37%，就是你今後的房貸固定減點數，永遠伴隨著你。
你今後的房貸利率就是：LPR-1.37%。今年參照的是去年12月的報價利率4.8%，你今年的房貸利率就是4.8%-1.37%=3.43%。
2021年的1月1日，會根據2020年12月的LPR報價，來調整你的貸款利率。
假設，2020年12月的LPR利率調整成了4.5%，那麼你2021年的利率就是4.5%-1.37%=3.13%
假如你原來的房貸是上浮10%的，就是5.39%利率，比4.8%高。5.39%-4.8%=0.59%。這個0.59%，就是你今後的房貸固定加點數，永遠伴隨著你。
你今後的房貸利率就是：LPR+0.59%。今年參照的是去年12月的報價利率4.8%，你今年的房貸利率就是4.8%+0.59%=5.39%。
2021年的1月1日，會根據2020年12月的LPR報價，來調整你的貸款利率。
假設，2020年12月的LPR利率調整成了4.5%，那麼你2021年的利率就是4.5+0.59=5.09%
轉換成固定利率或者LPR利率，哪個更划算，取決於未來LPR利率的走勢!
簡單來講就是，假設你判斷未來LPR利率的走勢是持續下降的，會比4.8%還要低，一直低下去，那麼選擇LPR利率，你的房貸就會越來越少。
假設你判斷未來LPR利率的走勢是還是會上升的，高過4.9%是大概率，那麼選擇固定利率，你的房貸就不會隨著LPR上升而增加。
這個選擇，是一個賭注，賭的就是你對未來LPR利率走勢的判斷。
問題四：未來LPR利率走勢如何?
自2019年8月，央行開始推行新的房貸利率政策以來，不足半年，LPR已經二次下調。5年期以上LPR報價從8月的4.85%，逐漸走低，到2020年2月，LPR報價為4.75%。
(每月LPR數據)
對於未來LPR利率走勢，我們認為穩定或者下降是趨勢。
因為，從長期來看，中國未來的降息空間不小。未來，很有可能進入負利率的時代。
我國目前處於特殊時期，經濟承壓，央行採取的貨幣政策必然是向“松”的。中國目前城市化進程已經走了一多半，人口紅利進入“L型拐點”，經濟增速不復以往。這是中國的歷史進程，同樣也是其他發達國家走一定階段的必然歷程。
所以你會看到一些國家的利率一路走低，尤其是日本和部分歐美國家已經在實施負利率政策。低利率刺激經濟，經濟依然在滑坡，何況提高?
中國在未來很長一段時間，市場報價利率會緩慢下調，這也是歷史進程。
所以，在這裡，建議選浮動利率!你未來的月供才能隨著LPR下調而減少。
問題五：選擇LPR利率後，是否可以再換成固定利率?
答案是否定的，無論選擇哪一項，只要選擇生效，未來均不可以轉換模式。
問題六：如果房主是兩個人，可以由一人去完成利率轉換嗎?
不可以。需要共同貸款人協同完成。
03 南寧新版購房合同，買精裝房只用籤一份貸款合同
對於買房，當前南寧還有一個利好消息，即2月28日起南寧啟用新版商品房買賣合同，使用後購房者首付、月供大降!
簡單來說，之前買精裝房，需要簽訂兩份合同，一份是毛坯部分的合同，另一份是精裝部分的合同，而現在精裝和毛坯都是同一個合同，精裝價格將會成為總房款的一部分。
這樣帶來的最大影響是，使用新版購房合同後，以前兩種首付、兩種月供的高買房門檻、高還貸壓力將有較大程度的緩解，購房者購買精裝房，首套房的首付門檻降低了，前面十年的月供也降低了。
那麼，當前，各大銀行(毛坯+精裝)合併貸款政策執行又是如何呢?樓盤~&*網&~諮詢瞭解到，除了興業銀行暫不支持，多數已依照新版購房合同進行貸款。
總而言之，南寧房貸利率下調、啟用新版購房合同，對於購房者來說，都是一份大禮包!
閱讀更多 樓盤網南寧 的文章
