2020年第一季度房地產中介服務狀況報告暨新冠疫情期間二手房交易綜合風險指引
說明：本報告所統計投訴量指深圳市房地產中介協會（以下簡稱“深房中協”）受理消費者對房地產中介機構、人員的投訴及涉及糾紛調解案件，非實際查實房地產中介機構、人員違規宗數。
2020年第一季度，一場突如其來的新冠肺炎疫情將各行各業的腳步打亂。由於此次疫情來勢兇猛，持續時間長，波及範圍廣，對全社會經濟活動都造成了嚴重影響，我市二手房交易（買賣、租賃）亦幾乎整個停滯。但因二手房交易不是單純的“銷售”，而是涉及多個交易主體、多個行政節點、多方服務對接，故居間其中的房地產中介服務仍在繼續。現深房中協就2020年第一季度房地產中介服務狀況分析如下：
2020年第一季度（截止至2020年3月16日數據），深房中協共收到投訴及諮詢21宗，與去年同期（26宗）相比降低19%。其中，交易信息糾紛（佔比71%）成投訴高發問題，資金糾紛次之（佔比24%）；另有1宗對未備案房地產中介機構的舉報，已核查後於未備案公示平臺公示曝光。
本季度投訴及諮詢的降低當然主要是由於新冠肺炎疫情的影響，而其中突出的糾紛、諮詢類型亦有其階段性特徵，主要表現如下：
一、房屋狀況
主要是涉及房屋質量（漏水）、學位、交樓確認時點等問題出現爭議。其中部分與“疫情”相關，如疫情期間各小區封閉管理導致的搬家、交房、入住等事宜推遲引發糾紛。
二、減免租金糾紛
疫情期間各區政府及行業組織均有倡議，呼籲房東適當減免租金，減輕租客負擔，共度時艱。但在其下，也出現部分長租機構“吃兩頭”的短視行為，相關投訴主要集中在房東認為長租機構在未告知/商議下就自行減租或免租，且對租客不予同等減免，有悖合同條款約定與公平原則。後經協調，爭議雙方雖已達成一致調解意見，但也在此建議長租機構在謀求利益時必須考量社會責任與企業責任，公平有序才是長遠發展之道。
三、合同糾紛
常見於消費者對簽訂的合同及協議“沒細看”、“不瞭解”的情況下就隨意簽字，從而引發後續矛盾。
綜上，房東與租客就租金是否減免產生爭議，社區封閉管理社區活動受限（帶看、搬家、入住等）導致二手房各交易節點多發糾紛，等等，都是疫情特殊階段的特殊情形，建議交易各方在遵守契約精神的前提下，相互尊重，友好協商；同時房地產中介方也應在其中發揮專業作用，主動做好相應提醒及居中協調工作，共同保障交易的順利履行。
另外，二手房交易手續繁雜，需協調多方，往往短則2個月，長則6個月甚至一年才能完成整個交易。考慮到2月份整個二手房市場幾乎完全停頓，故接下來到疫情正式結束的數個月內，將可能會是行業投訴糾紛的高發點。伴隨著國內疫情情況逐漸轉好，各行各業也陸續復工復產，社會生產及經營秩序逐漸恢復，二手房交易市場也逐步在復甦，深房中協特梳理新冠疫情期間二手房交易常見糾紛點，並結合現行法律、行政法規、規章、規範性文件和司法解釋的規定，向消費者及房地產中介行業作出綜合風險指引（見附件），望交易各方都遵守契約精神，減少交易糾紛。
附件：新冠疫情期間二手房交易綜合風險指引
附件：
新冠疫情期間二手房交易綜合風險指引
總則：根據《廣東省高級人民法院關於審理涉新冠肺炎疫情商事案件若干問題的指引》（粵高法〔2020〕26號）的文件精神，確因疫情或者政府及有關部門採取疫情防控措施影響導致合同不能履行，當事人主張適用不可抗力並請求部分或者全部免除責任的，應結合疫情發生時間、政府及有關部門採取的防控措施、合同履行受影響的程度、當事人是否及時履行了通知義務等因素綜合判斷，並依照民法總則第一百八十條、合同法第一百一十七條、第一百一十八條等規定處理。
《民法總則》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。《合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。《合同法》第一百一十八條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
一、因“疫情”無法如期履行合同的情形。
如因新冠疫情影響，交易各方不能按約定時點辦理相關合同手續等情況，應提前告知其他交易方，本著友好協商態度，形成書面或電子版本的補充協議、約定等，避免無效口頭告知或單方違約。另外，特別是在3月份全面復工復產之後，此階段仍是疫情防控的鞏固期，對一些政府公佈過有疫情發生的小區，中介人員也應熟知在胸，如實向看房或欲購房、租房的消費者進行披露，供其知悉後進行抉擇。
確需主張因不可抗力不能履行合同，消費者負有通知和證明義務。依照合同法第一百一十八條之規定，當事人一方主張因不可抗力不能履行合同的，負有通知和證明義務。當事人應舉證證明其採取合法形式通知了合同對方，並在合理期限內提交了對合同履行產生實質影響的政府或者有關部門出臺的疫情防控措施文件，可視為其完成了通知和證明義務，但在認定減免當事人一方的責任份額時，法院還會著重審查疫情或者防控措施對其無法履行合同義務的影響程度。另外，疫情或者防控措施對合同履行不構成實質影響，當事人主張適用不可抗力或者情勢變更，請求解除或者變更合同、減免責任的，不予支持。
二、疫情前提供的關聯服務（包括但不限於贖樓、擔保等）或將存在放款延遲等問題，延期產生的費用、利息有所變化。
對此類情況，中介方作為專業人員，應儘可能瞭解多方信息，向交易各方做出必要告知，本著促成交易和服務雙方的專業態度，協助交易各方克服疫情所帶來種種影響。同時也要請交易各方理解，中介方只能在公開信息可知的範圍內提供諮詢及做出告知，由此產生的變更、修改等事宜更需交易當事人理解、確認並配合方可妥善解決。如當事人在服務事前或事中存在故意隱瞞，或未向中介方告知相關事宜，則中介方無法對此負責。
三、因為無法履約就自行“毀約”的情形。
近期國內外經濟形勢變動，加上疫情使交易時點延長，可能會觸發部分“毀約”風險。請消費者注意，隨意“毀約”將會給自身帶來巨大的風險，建議交易各方都應及時做好證據保存，如確對合同無法履行的部分應循法律途徑解決。同時也再次強調，合同的法律效力，是沒有任何行政機關、社團組織或企業個人有權單方面解除的，作為交易主體的各方，都應遵守契約精神，同時也應尊重中介方的服務成果。
四、支付交易金額（佣金、合規代繳費用及託管資金等）應注意的情形。
受疫情衝擊，或有部分行業從業人員出現離職等情形。再次提示消費者，即使是與熟悉的中介人員進行對接，也切勿進行資金往來，避免資金損失。如需向中介機構支付佣金、合規代繳費用及託管資金時，應按合同要求直接在機構或分行進行支付，並通過POS機刷卡或銀行轉賬等方式支付至合同指定賬戶，並向收款機構索取收據或發票。
五、確定二手房交易事宜時避免口頭承諾，交易各方應簽訂“兩書”、“稅費試算表”等規範文本。
（一）提供關聯服務時應使用《深圳市二手房交易稅費試算表（示範文本）》。各房地產中介機構、從業人員在服務過程中依據房地產交易現行政策、買賣雙方對房產及各自情況的如實陳述及有關部門和單位公佈的收費標準，對二手房交易稅費、相關服務費用進行試算，並明確告知該試算表僅供交易各方初步參考，不做無法承諾的保證。同時，消費者應知悉，二手房交易過程中實際發生稅費及服務收費應以具體行政部門/單位實際收取金額，及消費者與相關服務企業簽訂合同為準。
（二）審慎告知各項交易流程及風險，應用《二手房交易重要事項告知書》、《看樓書》。各房地產中介機構、從業人員在服務過程中應用《二手房交易重要事項告知書》、《看樓書》，做到“事事有著落、件件有迴音”，交易各環節都盡到審慎告知義務。
以上綜合風險指引僅供新冠疫情期間二手房交易糾紛當事人參考，實際情況仍需按照具體案例及具體情形進行分析，並最終以相關司法裁決、解釋為準。
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