在房產這個絕對的賣方市場，如果沒有經紀人的說服和撮合，很多房源根本不會主動進入市場。中介的存在，變相促進了供給的擴大，從而平穩房價，並讓交易順暢，何來「原罪」？
文 | 周天
近來諸多二三線城市房價上漲，搖號買限價房，數萬人排隊搶購一兩百套房的壯觀場景在很多城市上演，新房二手房價格倒掛、買到就是賺到的場面比比皆是。很快，在這種背景下，就出現一種論調，把一房難求、房價上漲的矛頭指向了中介：中介收取高額中介費，不僅沒有創造真價值，反而是抬高房價的真幫兇。
所以，有人認為，中介是有原罪的，因此，「調控房價，就是調控鏈家這類企業」。
果真如此嗎？
我們來思考一下，房價高的根本原因在哪裡。看看這幾年一線城市逐年萎縮的土地供應面積走勢，再對應節節升高的房價走勢，你會發現很強的反向關係。歸根結底是在土地批租制度下，土地供給被有意抑制，讓供給小於需求，一旦市場情緒被點燃，必然會發生價格飛漲的情況。
供需決定價格
是中介推高了房價嗎？我們先看看中介到底有多大能耐。
假設一種極端情況，現在有一萬名鏈家經紀人，輪流去你家上門說服你去買孟加拉國首都的房子，條件好到上天—— 不限量供應、江景房、孟加拉第一學府學區房、買就送孟加拉戶口，價格卻只有廣州的六百分之一，你會心動嗎？
你不會，因為你對孟加拉的房子沒有任何需求，孟加拉的領土靠近入海口，地勢低窪，年年洪水氾濫，買到「海底世界」的概率可能比買到海景房的概率還大。
這種情況下，就算一萬個中介輪流使勁，天天給你端茶倒水，幫你接送小孩照顧老人，我相信你也不會買賬，就更別提把孟加拉的房子賣出北京東四環的價格。因為市場供需的地心引力在發揮根本性的作用，哪裡是中介所能左右半釐的呢？
反過來說，就算滅霸打個響指，讓中國所有的房產中介都從地球上消失，北上廣房價是否會因此有一絲下跌呢？聰明的讀者不需要我提醒，應該也知道答案。
歸根結底，萬事萬物，沒有選擇自由的東西才會貴，如果有得選你還偏去選，說明在你心目中這不算貴。
選不選中介，選哪個中介，都是你的自由，但是你沒有辦法去村民家裡直接買地，村民再喜歡你，也沒法賣給你，很簡單，因為法律不讓，你只能等眾所周知的土地唯一合法經銷商把這塊地徵收了，然後拍賣給出價最高的地產商，你才能去這個地產商手裡搖號，你清楚地知道誰是中間商，誰在賺差價，但是你能繞得開嗎？
不需要高深的知識，你也會知道，競爭不會帶來昂貴，但是排他和壟斷會，數量多如牛毛的房產中介和地產商，哪裡會有半點話語權，說他們操縱房價，恐怕是抬舉了。
那麼，如果中介無罪，那中介是否有功呢？要解答這個問題，我們需要回到經濟學層面來探究，信息中介究竟是否創造了價值。
中國消費者一直以來對於信息和服務的價值缺乏認識，主觀上青睞實物消費，這也導致消費者不能很好地認識到中介公司在交易過程中的價值，形成了「貴」的印象。
既然上面論證了人心裡的供需左右價值，那麼，哪怕是信息，只要滿足了人們的「需」，本身就應該具有價值。
何況，經濟學理論早已論證，消除信息不對稱，就是在創造價值。
由於在 30 多年前提出了「信息不對稱」理論，2001 年度諾貝爾經濟學獎被授予三位美國經濟學家——約瑟夫·斯蒂格利茨、喬治·阿克爾洛夫和邁克爾·斯彭斯。這件事情本身，就是對中介價值最好的認可。
中介下的功夫，通常是買賣雙方看不到的
房產領域的信息不對稱尤其嚴重，只有收集和篩選信息，才能把合適的房子配置到合適的需求者手裡，讓彼此都節約搜尋時間，加速交易達成，提升資產的流動性。
買方賣方不知道的是，是他們看不見的「樓盤字典」為交易奠定了第一步的基礎，字段的數量代表有多少個維度來描述一套房，在鏈家，一套房最多包含 433 個字段，平均值是 311 個字段，如此多字段來描述一套房，匹配起來的精準度可想而知。而這是鏈家花數年之功，傾萬人之力，耗資數億才完成的底層基礎設施。
高密度的門店同樣也是成本，由於房產交易是絕對的賣方市場，對房價樂觀的業主往往並不主動，為了方便業主報盤，甚至在較大的小區每個大門外都能找到一家店，才有了消費者在網站、App 動動手指就能找到足夠多的房子供挑選。
但這還只是靜態信息，還有很多信息是被隱藏的，且實時動態變化的，比如買賣雙方心理需求的變化。一位業內人士跟周天財經估算，北京大概六七成業主的出售需求是經紀人激發出來的。
資深經紀人都是社區專家，他們對個人品牌很在意，紮根於小區裡，此之謂「守盤」，平均一個人維護 200 戶，對房子和業主的情況門兒清。
中介最重要的一項工作，除了挖掘、甄別彼此訴求，還需要用強大的撮合能力，不斷把雙方的條件捏到一塊。但是中介行業流通性高，大多數新人無法做到這一點，他們只會告訴你，「哥，不行咱再看另一套房。」撮合和談判本身，是專業度很高的一件事。
鏈家的經紀人，平均從業時間是 4 年，基本做到有問必答，這並非得來全不費功夫。一位鏈家內部人士告訴周天財經，「鏈家建構起完備的經紀人培訓體系，從入門、初級到高級都有相匹配的專業培訓內容，課時量是其他大型中介公司數倍，這就決定了實際成本一定比別人高。恰恰也是買賣雙方都看不見的，大家只會覺得都是理所當然的。」
北京同一時間掛出來的房源有 5–6 萬套，但短時間內可供交易的只有一兩萬套。因為很多房源不著急賣，僅僅掛出來觀望，一觀望就是幾年。這種時候，「以客找房」，匹配和說服工作，就變得尤其重要。
可以說，由於有說服和撮合工作，市場上流通的房子會變得比沒有撮合工作時多，所有人都沒有意識到，如果不是依賴中介群體，很多人其實無房可買。同時，我們也都知道，物以稀為貴，只有刺激豐富的房子進入市場，價格才能真正下來。所以，從這層意義上來看，認為中介的存在抬高了房價，本身並不成立。
除了激發業主賣房和撮合兩方的分歧，中介的第三層意義是確保交易環節的通暢，房源本身和服務流程都是極度非標，互聯網吃掉了幾乎所有低價高頻標準化的市場，唯獨拿不下房產中介市場，就是因為這市場太複雜，舉例來說，每家銀行和評估公司的流程手續不一樣，北京有 27 種產權類型，能交易的只有十幾種，每套房子的稅費基數也不一樣。
從購房建議、精算稅費、再到簽單之後的核房、過戶等等都需要跟進服務，中介公司起到了置業顧問的作用。因此，越是對交易安全有擔憂的複雜交易，尤其是那種複雜的連環單，越依賴專業性，而這恰恰依賴培訓和資深經紀人的沉澱。這也是為何，鏈家這樣的中介，老客戶轉介紹比超過 20%。
價格過高，一定會喪失民心，但如果價格相對較高還有人願意為此買單，本身只會說明消費者認可高價格帶來的高品質服務。更何況，流通性這麼差的資產，要想流通起來，就是會有成本的。和美國需要付給買賣雙方經紀人各 3%的中介費相比，實話來說，中國的中介費用也真的沒有那麼高。
如果有購房者不希望中間商賺差價，不妨自己去挨家挨戶敲門問有沒有人賣房，或者搬小馬紮坐在小區門口，逢人就問「賣嗎」，豈不快哉？畢竟一單能省不少中介費，或許不少於一個自然人的年收入。但事實上，幾乎沒有人會這麼做。
這個世界，最為有意思的一點就是，你越討厭某種服務的提供方，那你最好期待多幾個這樣的提供方，越多越好，讓他們彼此競爭，才越能給市場帶來更高品質的服務，和更低的價格。
以貝殼找房為例，這樣一個平臺存在的意義，就是讓市場上出現更多高水平的中介，貝殼用自身的技術、數據和標準，為 B 端的中介賦能，讓原本缺乏標準，魚龍混雜的行業具備更多的技能、更高的服務質量，其實也是給消費者更多選擇權。
1974 年諾貝爾經濟學獎得主哈耶克長期以來一直強調，競爭是一種「發現過程」，個人可以通過這種「發現過程」，發現前所未知甚至從未想象過的東西。市場的和平競爭營造激勵，讓企業家對利潤機會保持警覺，發現前人錯失的或未曾想過的可能性。未知的、幾乎未被察覺的事物，變成可見的、可被理解的和可以被利用的（以向消費者提供更新、更好和更便宜產品的形式）。
作為一種商品的房子，也不例外。
－ END －
關注大公司的微小變化，以及其關乎全局的意義
作者周天，原36氪深度部主創，四期TMT特稿「金字節」獎得主，長期研究互聯網與FinTech，還當過一家國資PE的投資人，目前專注經營這個小專欄，分享自己的一些觀察。
閱讀更多 周天財經 的文章
