昨天，一個群友在群裡問：“我的保定紅星美凱龍商鋪可以轉讓你們公司。租金年收益率8%到10%。”
投資者老師說：“請拿來保證8%以上租金的長租合同，只要大品牌的能保證租約連續穩定的就可以。比如希爾頓酒店，比如紅星美凱龍，比如麥當勞，比如銀行的都行。”
結果，這位群友無語。
其實，只要這個群友能夠拿到8%以上的穩定租約，就會有人搶著收購，更可能的結果就是這個群友自己就會不僅不轉讓了，還會再收購幾套這樣的商鋪。
不僅僅商鋪，只要能夠找到年化8%以上的無風險盈利，相信銀行自己都會衝進去，根本輪不上別人來搶，要知道，銀行貸款的利率才6%左右，還有每年2%左右的壞賬率。
所以，商鋪的根本問題，根本不是賣不出去的問題，而是租不出去的問題。或者說，只要能夠保證6%以上穩定租金回報，這種商鋪根本搶不到。
而那些宣稱可以8%租金回報的商鋪，不能說肯定是假的，但是一定不是肯定的，也就是8%的租金回報率只是預期。
隨著互聯網電商平臺的市值越來越高，實體商鋪的市值這些年一直沒有漲價，相對於其他房產就相當跌價，所以，讓投資商鋪的人焦急萬分。
商鋪未來會不會漲價，首先就要看租金是不是會上漲，因為租金就是這個商鋪的盈利能力的貨幣表現，租金越高，說明這個商鋪生意越好，能夠籠絡住交易的能力就越高。反之，租金很低或者租不出去，就說明吸引交易雙方的能力很弱。
商鋪的售價就是這個商鋪未來能夠盈利利潤總額的預期體現。投資一個商鋪就是投資這個商鋪未來能夠持續帶來租金的總額。所以，租金越高的商鋪，自然售價就高。租金就是這個商鋪能夠盈利的平均價格，如果業主自己經營，那麼未來帶來的利潤能夠超過出租收益，那麼說明這個業主的經營能力超過社會平均水平，反之，如果業主自己經營的利潤還不如租金收益，那麼趕緊出租出去，自己別幹了。
肯定有一個問題大家會問，也就是本文題目的話題，有些商鋪的租金很高，但是為什麼商鋪的售價並不高，甚至打出了8%的年租金回報率，也就是12年半就能夠回本。這裡面的奧秘就是商鋪的租金是不穩定的，商鋪受電商衝擊太大，多數人認為商鋪租金未來大概率是下跌的。所以沒有人願意投資商鋪，也就是不能獲得穩定的長期租約給業主帶來確定性回報。
再確切的說，如果這個商鋪真的有一個長期穩定的租約，比如是工商銀行網點的二十年長期租約，那麼這個商鋪的價格就會飛起來。可惜的是，工商銀行不會籤這麼長時間的租約，如果工商銀行真的看中這個商鋪至少用二十年，並且商鋪的租金回報率超過8%，那麼工商銀行自己就會買下來，根本輪不上別人去買了。
即使工商銀行有租約承租這個商鋪，也是短期的租約，等租約到期了，工商銀行一看這個地方生意很好，就會買下合適的商鋪而不會繼續租賃，如果生意不好，那就更不會續租。而當工商銀行搬走以後，就很可能找不到下一個合適的租戶，讓商鋪空閒很長時間，自然租金就難以持續。這種難以持續的出租狀況，讓商鋪的租金大打折扣，所以商鋪的售價就無法提升。
這些大的承租機構其實就是大的投資者。他們承租的目的就是試探這個區域的商業機會，為自己的購買做好準備。
作為我們小的投資散戶，很難找到這些大投資者的租約機會，也就意味著你很難拿到這些大機構給你帶來的長期穩定的盈利機會。所以，商鋪的投資機會註定不是一般散戶投資者能夠玩的。
能夠讓個人投資者捕捉到的未來長期穩定上漲的租金投資機會，就只能落在了個人投資者居住的需求上。一方面，個人居住的求租的基數很大，並且個人求租機會沒有機構在做，不像商戶的出租基本屬於機構壟斷性的機會。另外，個人求租非常分散，並且很均勻，也就意味著一旦前一個租戶退租後，可以很快找到下一個租戶，這樣就能保證租金的連續穩定性。而商鋪的出租是非常難的，如果不是專業機構去招租，很可能半年都找不到出租機會，這樣就很難保證租金的持續。
其實現在已經有很多二房東開始涉足長租這塊業務，比如鏈家自如，蛋殼長租公寓，就是長租五到八年左右的長期租約，通過裝修打隔斷添加傢俱家電，作為租金溢價，前幾年收回成本，後幾年開始盈利，就是這種二房東的盈利模式。
那麼，你認為未來商鋪的租金走勢會怎樣吶
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