在商品社會中，價格是價值的表現形式。常言說，一分價格一分貨，同樣的商品由於其表現出的價值不同，其價格自然也就有差別。比方說同樣是汽車，有價格幾萬元的、也有價格幾百萬的，甚至幾千萬元的；房子也一樣，同樣的地段，由於不同開發商品牌、不同的建築指標與設計風格，可能就有"豪宅"、普通住宅和經濟適用房等之分，體現在價格上，就會產生很大的區別。
同樣的消費品，如果貼上奢飾品牌，可能跟一個普通品牌，往往價格相差幾十倍，這背後無不因為商品"價值"使然。不管價格高或者低，其價格與價值之間必須是相等的。如果價格與價值不符，就出現兩種情況：一種是價格低於價值，這樣的商品就是物超所值，"高性價比"商品就是這種類型；如果是價格高於價值，商品的價格被高估，就會出現價格泡沫，產生價格陷阱。
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在投資商鋪時，也會接觸到不同價格的商鋪，我們要評估的正是這種價格與價值之間的等價關係，如果能夠找到價格低窪地帶，購買到"物超所值"的商鋪，對投資來說，就有了很大的勝算；一旦買到那些價格虛高的商鋪，達不到其"價值"要求，投資難於獲得好的回報，被套牢的可能性就大大增加。
雖然價格對每個投資者來說都是很敏感的，但事實上，價格並非投資商鋪的第一因素，決定商鋪是否能夠投資的第一因素是"價值"。只有對商鋪價值進行充分評估的基礎上，才能確定其價格是否合理。這就如車輛，幾萬的車輛和幾百萬的車輛是兩個完全不同的概念，一輛600萬的車子賣500萬一定是便宜的，一輛5萬元的車子，賣6萬元一定屬於價格虛高。經過評估，商鋪的價值很高，就算單價高也很值得投資；一旦商鋪毫無投資價值，哪怕價格再低，也可能是一次很"奢侈"的浪費。
當我們認識清楚這個問題以後，對商鋪投資來說，在講到價格的時候，就會有一個比較完整的概念，而不至於一味的追求價格的便宜，導致最後買下了爛鋪，也不至於因為價格太高而錯過一些生財旺鋪。當然，價格是有尺度的，並非便宜的就不好，也並非價格越高就越好，所有的好壞，都基於商鋪本身的價值是否與其價格相匹配。
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然而，我們看到，正是由於很多人沒有分清楚"價格"與"價值"之間的等價關係，往往片面的認為，貴的東西一定好，便宜的東西一定差，正是這種心理，給商家帶來很多牟利的機會，有些人就在"求貴"的心態下，吃了很多暗虧 。更有甚者，中國人所特有的面子問題，常常會認為買便宜的東西、用便宜的東西沒面子，買貴的、用貴的才能顯示自己的身份。由此，使得很多商品為了迎合這些富人心裡，而漸漸脫離了價值屬性，最後就出現了價格泡沫。
對於生活用品、消費品來說，如果購買、使用貴的東西讓人特有面子，這些"消費觀"無非就是為了炫富和滿足虛榮的需要，其實也無可厚非。但是，如果在投資上，也患了同樣的毛病，那麼投資遭遇失敗將是遲早的事情，投資和消費是兩碼事，你需要有更加敏銳的目光去判斷投資品的真實價值在哪裡，與價格的匹配程度如何，只有這樣，對"價格"的最終判斷才能做到胸有成竹、運籌帷幄。
當前的商業投資，很多賣家正是利用了人們這種普遍心理，在價格上做了很多文章，把一些本來就沒有太高價值的商鋪，經過各種方法的包裝，最後高價賣出，並最終讓不明真相的投資人愉快地買單，不僅大把大把掏走這些人的腰包，還讓掏腰包的人感覺自己掙到了，這才是商品交易中"高級黑"，也是投資者要十分警惕的"價格陷阱"。從某一方面看，目前的購物中心商鋪，大都數都屬於價格虛高的行列，我們將對此做一些分析和解讀。
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為何不能選擇價格虛高的商鋪？我們從以下四個方面認識這個問題。
首先，價格太高的商鋪，往往開發商短期牟利的心理非常迫切。這背後經常有兩個動因：一是開發商實力不足，希望通過項目儘可能榨取利潤，牟取暴利，讓企業快速成長；二，通常沒有長期經營的打算，沒有長期做品牌的理念，這對於嚴重依賴後期經營管理的大型商業、購物中心之類的物業，往往是最致命的。而有些不良開發商，甚至會利用刻意包裝、許諾很多"優惠條件"給投資者，描繪美好前景、畫大餅，由此提高商鋪價格，以期達到撈一票就走人的目的。
其次，價格虛高的商鋪，整個投資回收期就會變得很長，投資回報率低，這對於商業投資行為來說，是不划算的。有些人在這種情況下，往往把希望寄託在多年後，物業增值和租金增長，但事實上，物業增值和租金增長也是有一定規律的，往往都是環比逐步遞增，不可能一下子來個大漲、翻番的收益，而這恰恰就是很多人的"夢想"，脫離了現實，最後往往就要吃虧。
再次，價格虛高的商鋪，當投資人買下來出租以後，租金必然更高，這樣承租人就要承擔更大的租金壓力。這就要求他所經營的生意一定要比較好，才能達到盈虧平衡點，不至於虧本，一旦經營狀況不理想，往往就無力承受更高的租金。這就導致了承租人在租用商鋪的時候，抗風險能力降低。這種情況產生的後果，就是商鋪不好出租，很可能會出現長時間空置閒置的狀態，甚至有可能出現爛鋪。一個商鋪的投資週期往往都要10年、20年甚至更長的時間，從長期來看，這樣的風險就會增加。
最後，在一些新開發的區域，投資的商鋪，往往都要好多年的培育時間，價格虛高可能把未來幾年的增值空間全部透支了。換句話說，現在買下的商鋪價格遠高於實際價值，實際價值要等到三五年以後，整個商業完全成熟時，才能與當前的價格匹配，同時，租金也要等三五年以後才能漲到位。而前面這幾年商鋪所有增值收益、租金收益，其實都已經被開發商收入囊中，這樣的商鋪，投資價值就會降低很多。
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那麼，我們如何判斷價格商鋪的價格是否虛高？歸納起來，主要有4種方法來判斷。
第一，將所要購買的商鋪跟現在同一地段或周邊的購物中心，以及周邊其他商業進行橫向對比，如果價格太高，就說明購買的商鋪價格存在泡沫。這種橫向對比方法還要考慮到周邊商業的成熟度問題，如果周邊的商業已經成熟，而自己要購買的商業是屬於新興商業，這裡要計算一個合理的商業培育期，這個週期通常在2~3年之間，如此評估出來的價格就會比較客觀合理。
第二，跟同一地段的商業進行租金比較，從而掌握自己商鋪的未來租金行情。比如，周邊的商業每平租金150元~200元區間，自己所購買的商鋪租金能達到這個水平，說明該商業價格處在一個合理的區間。如果投資的商業是新興的，而周邊商業已經比較成熟，那麼，可以瞭解周邊商業三年前的租金情況，跟自己的商鋪做一個橫向比較，這樣就能夠掌握大體的情況。如果相差太多的情況下，就會知道自己的租金收益差，這樣的商鋪未來租金回報率就比較低，投資的價值就不大。
第三，根據自己商鋪的售價，結合商鋪的租金情況做評估，算出投資回報率和投資回收期。例如，總價是100萬的商鋪，一年租金5萬元，這樣算下來，投資回收期是20年，投資回報率為5%，顯然商鋪投資價值不大。在投資回收期以及投資回報率的評估中，通常有一條標準線，也就是投資回收期控制在12年之內，投資回報率不少於8%，這樣的商鋪才具有正常的收益能力。
但是，現在大部分項目都達不到這種水平，因此，我們還可以用另一種方法，就是把3年的培育期也計算在內，用第3年的租金收益來評估。總體來看，對於商鋪投資來說，無論是哪個城市，投資回報率至少要跑贏通脹率或GDP的增長水平，這是最保守的投資基準線。
第四，從整個區域的規劃、發展前景，來預測自己的商鋪可能存在的增值潛力。有些區域人口密集，商務氛圍濃厚，外來人流量充足，這樣的地方往往存在很大的增值潛力，將來無論是物業的增值，還是商鋪租金的增長，都有比較高的水平，這種地方哪怕價格高一點都值得投資。相反的，如果一個地方人口稀少、商務的氛圍差、消費支撐不足，或周邊競爭對手林立，又處在競爭劣勢中，這種地方的商鋪，未來增值潛力或者租金的增長能力都要差很多，就算是價格比較低的情況下，也要謹慎考慮是否值得投資。
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總之，對於一個購物中心的商鋪，到底能不能投資，對其價值的判斷要擺在第1位 。如果價值與價格對等，那麼這種商鋪無論多貴都值得投資，如果價值與價格不對等，這種商鋪無論價格多低，都不值得投資。而判斷一個商鋪到底有沒有價格泡沫，價格是否與價值對等，通常用上述4種方法，就能有個客觀合理的結果。
也就是說，投資商鋪要綜合整個周邊商業的總體情況，先對比周邊商鋪價格水平，然後比租金水平，再結合價格、租金兩大因素，換算出商鋪的投資回報率和投資回收期，最後通過這2個指標，就能掌握商鋪的價格與價值之間的匹配關係，從而識別所投資的商業物業是否存在價格陷阱。這樣，從價格的角度，商鋪有沒有投資價值就非常清楚了。
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