前沿：2019年的廣州舊改，由於政策鬆綁，程序更加合理，各方利益獲得平衡，開發商投資積極性大大提高，截止到目前為止，步入廣東舊改開發商已有百餘家，在舊改領域準備大施拳腳，各顯本領。
2019年6月7日，農曆五月初五端午節，廣東省廣州市海珠湖上，龍舟飛馳競渡，擊鼓聲、水浪聲此起彼伏。在傳統300米競速賽中，赤沙村龍舟隊一舉奪魁。 龍舟賽場外，廣州近200個城中村捲入城市更新改造大潮，房企相互較勁。保利地產和富力地產慷慨解囊，各自捐助60萬元，為赤沙村奪冠助興。
這兩家房企正在激烈競逐赤沙村舊改項目。在這條“賽道”上，贏得村民點頭認可，才是中標“法寶”，地產巨頭不得不花心思討好村民。
赤沙村坐落於珠江南岸的琶洲島，是廣州舊改的“明日之星”。琶洲位於廣州新中軸線南端，與CBD珠江新城僅一江之隔。這裡曾是古港水鄉、“海上絲綢之路”的通商港口。
如今，廣交會帶來的人流匯聚於此，互聯網公司紛紛圈地落戶，高檔住宅拔地而起。琶洲已崛起為城中新貴、開發商必爭之地。
爭奪赤沙村是房企大規模搶灘廣州舊改的縮影。廣州公共資源交易中心數據顯示，2019年上半年，廣州總計有9區15個村通過公開招標確定舊改合作企業，總涉地面積超過1700萬平方米，涉及金額超638億元。此外，截至2019年5月，廣州至少已有195個城中村啟動舊改相關工作。位於中心城區的城中村佔據其中一半，達101個。
舊改涉及村民、房企、政府三方。對村民來說，舊改有益於改善生活環境；對房企來說，舊改是在一線城市市中心拿地的重要渠道；對政府來說，舊改可大幅提升城市形象，亦可節約土地。
隨著地價、房價一路走高，傳統的政府徵地拆遷模式在一線城市難以為繼。2018年4月，廣東省原國土資源廳發佈《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》，明確舊村改造地塊可協議出讓，供地對象可以是村的全資子公司或村與公開引進的市場主體成立的合作公司，土地可直接協議出讓給公開引進的市場主體。
廣州市政府亦出臺和修訂諸多政策，將舊改工作流程化，使其更具操作性，這有利於大幅縮短舊改時間。此外，政府亦願意讓利，村民和房企均可從舊改中獲取更多利益。
廣州舊改步入爆發期，這與2018年前的景象截然不同。據房地產研究機構戴德梁行統計，截至2018年底，廣州已完工的城中村舊改項目一共只有20個。
政策閘口放開
站在赤沙村村口，即可遙望琶洲現代化的“鋼筋森林”。該村曾是傳統的農業村，果樹成片。2000年以後，赤沙村經歷過數次徵地，被徵土地用於修建地鐵、高校配套、興建溼地公園等。
琶洲村與赤沙村相距不過五公里。2010年，琶洲村由保利操刀，成為廣州第一個完全由開發商運作的城中村舊改項目。乘著2010年廣州亞運會城市更新的政策東風，舊改“琶洲模式”先試先行。將近十年過去，赤沙村民見證了“隔壁村”村民如何從農民變身“土豪”。宅基地上建起幢幢江景房，房價節節攀升，再也見不到江邊村落的影子。
反觀赤沙村，“握手樓”間難覓完整天空，穿梭其中如同行走在迷宮。夏日的廣州，暴雨突襲，赤沙村內泥濘不堪，垃圾打溼後發出陣陣惡臭。“村民們只想趕緊改。”赤沙經濟聯合社社員安樂業（化名）對財新記者說。
一名龍頭房企高管對財新記者說，傳統舊改模式是政府先低價徵地，再通過“招拍掛”，以數十倍甚至更高價出讓給開發商。村民清晰看到地塊經過政府轉手後巨大升值空間，認為自己利益受損，往往不願舊改。
在實際執行中，老舊改模式存在“灰色地帶”。地方政府常常無力先行承擔徵地費用，就將土地收儲工作委託給舊改意向房企。房企先行給予村民補償，政府默許該房企操刀舊改。當“招拍掛”完成，政府獲得土地出讓金，再與房企完成結算。
然而，意向房企在“招拍掛”中失手，也是可能出現的情況，地方政府亦只給房企提供部分收儲補償金。“一旦出現這種情況，房企意見也非常大。”前述龍頭房企高管說。
此前，赤沙村與富力的合作就一直遊走在這一“灰色地帶”。早在2009年，富力就與赤沙村集體經濟組織簽訂了合作意向書，有效期長達七年。但囿於城市控規等原因，舊改項目遲遲未獲批文。
2015年12月，《廣州市城市更新辦法》和配套文件出臺。其中明確規定，項目實施方案批覆前，村集體不得自行選取合作企業。赤沙村舊改工作就此停滯。
2016年6月，《廣州市2016年城市更新項目和資金計劃》出臺，“琶洲會展南片區（赤沙）”被納入範圍，赤沙村改造提上官方議程。作為舊改利益分配重要依據，2017年年初，赤沙片區基礎數據調查和策劃方案編制工作基本完成。
2018年4月，廣東省舊改新政出臺，“灰色地帶”由暗翻明，政府允許甚至鼓勵房企和舊村自行洽談，並省去“招拍掛”環節，轉而協議出讓舊村改造地塊。協議出讓亦需要政府審批，並最終將集體用地轉變成國有土地。
“好比男女朋友‘拍拖’，我們也想多挑兩個男孩看看。”安樂業認為，與富力簽訂的協議已於2016年8月到期，赤沙村有權另擇合作方。2018年4月以來，舊改新政為企業入村掃清障礙後，不少房企躍躍欲試。
富力不甘心出局。2019年3月15日，在赤沙村村委會議室，富力的代表們與村幹部協商是否續約。雙方數日後簽訂的文件顯示，富力同意提供履約保證金3億元；回遷安置房的標準，按村民現狀房屋建基面積乘以4。“這是參照目前廣州市海珠區內最高的舊改補償標準。”安樂業說。
拔高標準沒能換來好結果。4月11日，赤沙經濟聯合社的社員代表108人，就是否繼續和富力合作進行投票，58人不同意，佔多數。
一個月後，赤沙村所在片區策劃方案獲得廣州市城市更新工作領導小組審議通過。至此，無論是在政策層面還是商業層面，赤沙村舊改向其他開發商打開了大門。
用“銷售模式”做舊改
保利、萬科、越秀地產等房企趁機進村。村民們反映，保利開來了若干輛大巴，帶著數百名村民去琶洲村參觀其舊改成果。“跟車去參觀，就可以獲得一袋米、一桶油。”一位村民對財新記者說。
富力盤踞十年，卻並沒有帶村民參觀過舊改成果。保利成功擄獲了部分村民的“芳心”，小小禮物也調動了村民積極性。“村民其實對舊改的事情是一知半解的，政府希望村民多瞭解舊改的好處。”安樂業認為，“至於拿點小禮物，只要不違規就行。”
赤沙村所在的海珠區位於廣州市中心，老城區佔據了該區大約三分之二的面積，房企爭奪異常激烈。一旦舊改動工，村民們在宅基地上自建的出租公寓就會被盡數拆除。他們將按宅基地建基面積的一定比例置換回遷房，集中上樓。騰挪出來的土地，一部分將用作村集體商業用地，村民即股民，能夠定期分紅。
開發商獲得另一部分土地，建設住宅銷售或開發商業地產獲利。舉例而言，琶洲村舊改後建成“保利天悅”商品房，均價節節攀升，現在超過8.5萬元/平方米，“躋身”江景豪盤。
一名熟悉海珠區舊改的專家告訴財新記者，海珠區村民主體意識非常強。各村在投票之前，往往要求各家房企帶領村民參觀企業和已經建成的舊改項目，開發商還要輪流進村“路演”，公開闡述舊改前景以及工作計劃。
市中心的誘惑
富力和保利分別成立於1994年和1992年。兩家企業發家於廣州，都是當地舊改“大戶”。在中國指數研究院發佈的《2019年上半年房企銷售排行榜》中，保利和富力分列第4和第23名。
富力財報顯示，截至2018年底，其在全國擁有已簽約舊改項目43個，總建築面積為4100萬平方米。其中位於廣州的項目共12個。財新記者據公開資料統計，保利介入的廣州舊改項目共十個，多個位於市中心。
“舊改地域性較強，本地企業此前佔據絕對優勢。”戴德梁行華中區研究部主管袁雪玲告訴財新記者，廣州每個區的舊改政策都不完全一致，房企不但需要對各區舊改政策瞭如指掌，亦需要和村裡維持良好關係，而這正是本地房企的優勢所在。一名從事舊改工作的人士稱，“會講粵語、能喝白酒，是進入舊改團隊的必備條件”。
相對於舊改，全國佈局的規模化房企更重視公開市場拿地。這是因為舊改往往一城一策，經驗難以全國複製。但在當下，規模房企亦開始大規模進軍舊改，比如萬科、碧桂園、恆大等。財新記者據公開資料統計，目前萬科共參與廣州五個舊改項目，碧桂園參與三個，恆大則在深圳儲備了大量舊改項目。
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