前沿：2019年的广州旧改，由于政策松绑，程序更加合理，各方利益获得平衡，开发商投资积极性大大提高，截止到目前为止，步入广东旧改开发商已有百余家，在旧改领域准备大施拳脚，各显本领。
2019年6月7日，农历五月初五端午节，广东省广州市海珠湖上，龙舟飞驰竞渡，击鼓声、水浪声此起彼伏。在传统300米竞速赛中，赤沙村龙舟队一举夺魁。 龙舟赛场外，广州近200个城中村卷入城市更新改造大潮，房企相互较劲。保利地产和富力地产慷慨解囊，各自捐助60万元，为赤沙村夺冠助兴。
这两家房企正在激烈竞逐赤沙村旧改项目。在这条“赛道”上，赢得村民点头认可，才是中标“法宝”，地产巨头不得不花心思讨好村民。
赤沙村坐落于珠江南岸的琶洲岛，是广州旧改的“明日之星”。琶洲位于广州新中轴线南端，与CBD珠江新城仅一江之隔。这里曾是古港水乡、“海上丝绸之路”的通商港口。
如今，广交会带来的人流汇聚于此，互联网公司纷纷圈地落户，高档住宅拔地而起。琶洲已崛起为城中新贵、开发商必争之地。
争夺赤沙村是房企大规模抢滩广州旧改的缩影。广州公共资源交易中心数据显示，2019年上半年，广州总计有9区15个村通过公开招标确定旧改合作企业，总涉地面积超过1700万平方米，涉及金额超638亿元。此外，截至2019年5月，广州至少已有195个城中村启动旧改相关工作。位于中心城区的城中村占据其中一半，达101个。
旧改涉及村民、房企、政府三方。对村民来说，旧改有益于改善生活环境；对房企来说，旧改是在一线城市市中心拿地的重要渠道；对政府来说，旧改可大幅提升城市形象，亦可节约土地。
随着地价、房价一路走高，传统的政府征地拆迁模式在一线城市难以为继。2018年4月，广东省原国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，明确旧村改造地块可协议出让，供地对象可以是村的全资子公司或村与公开引进的市场主体成立的合作公司，土地可直接协议出让给公开引进的市场主体。
广州市政府亦出台和修订诸多政策，将旧改工作流程化，使其更具操作性，这有利于大幅缩短旧改时间。此外，政府亦愿意让利，村民和房企均可从旧改中获取更多利益。
广州旧改步入爆发期，这与2018年前的景象截然不同。据房地产研究机构戴德梁行统计，截至2018年底，广州已完工的城中村旧改项目一共只有20个。
政策闸口放开
站在赤沙村村口，即可遥望琶洲现代化的“钢筋森林”。该村曾是传统的农业村，果树成片。2000年以后，赤沙村经历过数次征地，被征土地用于修建地铁、高校配套、兴建湿地公园等。
琶洲村与赤沙村相距不过五公里。2010年，琶洲村由保利操刀，成为广州第一个完全由开发商运作的城中村旧改项目。乘着2010年广州亚运会城市更新的政策东风，旧改“琶洲模式”先试先行。将近十年过去，赤沙村民见证了“隔壁村”村民如何从农民变身“土豪”。宅基地上建起幢幢江景房，房价节节攀升，再也见不到江边村落的影子。
反观赤沙村，“握手楼”间难觅完整天空，穿梭其中如同行走在迷宫。夏日的广州，暴雨突袭，赤沙村内泥泞不堪，垃圾打湿后发出阵阵恶臭。“村民们只想赶紧改。”赤沙经济联合社社员安乐业（化名）对财新记者说。
一名龙头房企高管对财新记者说，传统旧改模式是政府先低价征地，再通过“招拍挂”，以数十倍甚至更高价出让给开发商。村民清晰看到地块经过政府转手后巨大升值空间，认为自己利益受损，往往不愿旧改。
在实际执行中，老旧改模式存在“灰色地带”。地方政府常常无力先行承担征地费用，就将土地收储工作委托给旧改意向房企。房企先行给予村民补偿，政府默许该房企操刀旧改。当“招拍挂”完成，政府获得土地出让金，再与房企完成结算。
然而，意向房企在“招拍挂”中失手，也是可能出现的情况，地方政府亦只给房企提供部分收储补偿金。“一旦出现这种情况，房企意见也非常大。”前述龙头房企高管说。
此前，赤沙村与富力的合作就一直游走在这一“灰色地带”。早在2009年，富力就与赤沙村集体经济组织签订了合作意向书，有效期长达七年。但囿于城市控规等原因，旧改项目迟迟未获批文。
2015年12月，《广州市城市更新办法》和配套文件出台。其中明确规定，项目实施方案批复前，村集体不得自行选取合作企业。赤沙村旧改工作就此停滞。
2016年6月，《广州市2016年城市更新项目和资金计划》出台，“琶洲会展南片区（赤沙）”被纳入范围，赤沙村改造提上官方议程。作为旧改利益分配重要依据，2017年年初，赤沙片区基础数据调查和策划方案编制工作基本完成。
2018年4月，广东省旧改新政出台，“灰色地带”由暗翻明，政府允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈，并省去“招拍挂”环节，转而协议出让旧村改造地块。协议出让亦需要政府审批，并最终将集体用地转变成国有土地。
“好比男女朋友‘拍拖’，我们也想多挑两个男孩看看。”安乐业认为，与富力签订的协议已于2016年8月到期，赤沙村有权另择合作方。2018年4月以来，旧改新政为企业入村扫清障碍后，不少房企跃跃欲试。
富力不甘心出局。2019年3月15日，在赤沙村村委会议室，富力的代表们与村干部协商是否续约。双方数日后签订的文件显示，富力同意提供履约保证金3亿元；回迁安置房的标准，按村民现状房屋建基面积乘以4。“这是参照目前广州市海珠区内最高的旧改补偿标准。”安乐业说。
拔高标准没能换来好结果。4月11日，赤沙经济联合社的社员代表108人，就是否继续和富力合作进行投票，58人不同意，占多数。
一个月后，赤沙村所在片区策划方案获得广州市城市更新工作领导小组审议通过。至此，无论是在政策层面还是商业层面，赤沙村旧改向其他开发商打开了大门。
用“销售模式”做旧改
保利、万科、越秀地产等房企趁机进村。村民们反映，保利开来了若干辆大巴，带着数百名村民去琶洲村参观其旧改成果。“跟车去参观，就可以获得一袋米、一桶油。”一位村民对财新记者说。
富力盘踞十年，却并没有带村民参观过旧改成果。保利成功掳获了部分村民的“芳心”，小小礼物也调动了村民积极性。“村民其实对旧改的事情是一知半解的，政府希望村民多了解旧改的好处。”安乐业认为，“至于拿点小礼物，只要不违规就行。”
赤沙村所在的海珠区位于广州市中心，老城区占据了该区大约三分之二的面积，房企争夺异常激烈。一旦旧改动工，村民们在宅基地上自建的出租公寓就会被尽数拆除。他们将按宅基地建基面积的一定比例置换回迁房，集中上楼。腾挪出来的土地，一部分将用作村集体商业用地，村民即股民，能够定期分红。
开发商获得另一部分土地，建设住宅销售或开发商业地产获利。举例而言，琶洲村旧改后建成“保利天悦”商品房，均价节节攀升，现在超过8.5万元/平方米，“跻身”江景豪盘。
一名熟悉海珠区旧改的专家告诉财新记者，海珠区村民主体意识非常强。各村在投票之前，往往要求各家房企带领村民参观企业和已经建成的旧改项目，开发商还要轮流进村“路演”，公开阐述旧改前景以及工作计划。
市中心的诱惑
富力和保利分别成立于1994年和1992年。两家企业发家于广州，都是当地旧改“大户”。在中国指数研究院发布的《2019年上半年房企销售排行榜》中，保利和富力分列第4和第23名。
富力财报显示，截至2018年底，其在全国拥有已签约旧改项目43个，总建筑面积为4100万平方米。其中位于广州的项目共12个。财新记者据公开资料统计，保利介入的广州旧改项目共十个，多个位于市中心。
“旧改地域性较强，本地企业此前占据绝对优势。”戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲告诉财新记者，广州每个区的旧改政策都不完全一致，房企不但需要对各区旧改政策了如指掌，亦需要和村里维持良好关系，而这正是本地房企的优势所在。一名从事旧改工作的人士称，“会讲粤语、能喝白酒，是进入旧改团队的必备条件”。
相对于旧改，全国布局的规模化房企更重视公开市场拿地。这是因为旧改往往一城一策，经验难以全国复制。但在当下，规模房企亦开始大规模进军旧改，比如万科、碧桂园、恒大等。财新记者据公开资料统计，目前万科共参与广州五个旧改项目，碧桂园参与三个，恒大则在深圳储备了大量旧改项目。
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