作者|王文華
專欄|網易號外 主編|戴鷺
在2018年提出萬科“活下去”的口號後，鬱亮在2019年底又再喊出“萬科要做活到最後的企業”的口號。活下去，活得久，萬科的危機感一直很敏銳。
作為房企“老大哥”，萬科在地產行業曾多次試水新模式，成為第一個吃螃蟹的人。比如，萬科最早提出高週轉、最早發展長租公寓、物業、養老地產等業務。模式上的創新，讓萬科嚐到不少甜頭，並在房企排行榜前列居高不下。新玩法並不每次都成功，試錯過程中也會栽跟頭。特別是2019年，鬱亮喊出“活下去”的這一年，被萬科委以重任的長租公寓引發盈利質疑， 2016年100%自持的70年產權地塊至今未上市運營，高管大調整……
2018年，鬱亮曾坦言萬科的焦慮，“今天的我們特別焦慮，焦慮在於如何找到新的發展渠道、路徑與方法。沒有現成的道路可以學習，這是萬科最大的焦慮。”
2019年，萬科的焦慮並沒有少一點，經濟下行下房企生存壓力重重，如何在創新中找到對的路徑，成為未來活到最後的那一家，對萬科和鬱亮而言，並不容易。
翡翠書院艱難問市路
2020年1月中旬，位於北京海淀區北清路與永澄北路交匯處北1000米，萬科翡翠書院的樓盤正拔地而起，其中近百套住房已從2019年起進入預租程序。按照萬科的規劃，最終進入市場可租賃的房屋達3000多套，屬於低密度高端住宅社區。據工作人員介紹，平常每天都有人來看房，有租賃意向的通常為公司高管。網易號外在現場留意到，或許是臨近年關，前來諮詢和看房的人寥寥無幾。
2016年12月，萬科以50億元價格奪得北京海淀區西北旺鎮18號地，萬科住總聯合體59億元競得旁邊另一地塊，西北旺鎮19號地。拿地對開發商而言屬於生存的根基，但這兩塊地卻在當時引發巨大爭議，至今未有定論。
按照拍賣的規則，兩塊地均為萬科100%自持，年限為70年。2016年11月25日，北京市住建委就“限房價、競地價”地塊問題發佈《通知》規定：此次房地產開發企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。相比於商品房銷售，房屋租賃週轉期長，成本高，這種情況下，開發商如何盈利的問題，引發的爭議很大。
100%自持，70年產權，在此之前，並未有樣本可供參考，有觀點認為當初萬科激進拿地是因對未來政策鬆綁抱有期待，但隨後的政策幾乎卡死了這一幻想。2017年，北京市住建委聯合規土委發佈了《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明令禁止以租代售及變相銷售。硬著頭皮走下去成為萬科唯一的出路。
按照萬科的規劃，翡翠書院屬於萬科高端住宅系列，採用低密度社區建造方式，向市場推出兩種戶型：90㎡的小三居，租金1.5萬/套·月-1.8萬/套·月；另一種是別墅類的疊拼產品，180㎡的四居室租金3萬/套·月-4萬/套·月。以月租1.5萬元的90平米三居為例，如果租戶租住十年，需要一次性付清全部租金180萬。租戶可以參考購房貸款，辦理租房貸款，以首付和月供租金的形式繳納分期支付租金。
據翡翠書院的銷售人員透露，目前180平米戶型的具體定價已出，已有租戶簽約。90平米的定價暫未確認，尚未有簽約落定。儘管靠近中關村軟件園，屬於高端科技人才的聚居地，這些人對住房的拼字有著較強需求，並擁有較強的支付能力，但翡翠書院昂貴的租金仍然讓不少人喊貴。
對開發商而言，企業盈利是最終的目標。前期的高成本決定了高昂的租金標準。有媒體曾測算，翡翠書院項目裝修、建安成本大約50億元，加上109億元的拿地成本，項目總成本159億元，即使滿租，項目的收益率也不超過3%。
另有分析指出，一次性收十年租金相當於買房人的一筆“首付”。開發商很難靠一筆首付實現項目的現金流回正，翡翠書院的盈利可能性很小。
翡翠書院相關負責人曾坦言，作為首個全自持項目，也是房地產市場的一個全新事物，需要做很多探索和嘗試，難度不小。萬科方面將通過產品和服務的不斷創新探索，確保項目盈虧平衡。
如何實現良好的運營和週轉,是萬科翡翠書院當下的一道坎。難解之題在經歷2019年的蟄伏後，2020年會否守的雲開，只能等時間來揭曉。
長租公寓如何打開市場
自持項目的盈利尚未可知。2019年，萬科重金砸向的長租公寓項目，也在負重中前行。
2016年，萬科推出長租公寓品牌“泊寓”，成為房企中最早試水這一新業務的公司。1月7日，克而瑞發佈的《2019年中國長租公寓規模排行榜》顯示，萬科泊寓以開業規模10萬+間位列第一名。龍湖冠寓以開業規模8萬間位列第二名。
近年來，租購併舉逐漸成為房地產行業的發展趨勢。但對房企而言，盈利難卻是這一新生市場的天然屬性。鬱亮曾表示長租公寓賺不了大錢，但租購併舉是大的趨勢。
萬科副總裁、北方區域負責人劉肖也曾指出，長租公寓目前是“窄門”，但看好未來。首先是要從土地供應上根本解決問題，另外長租公寓的成本，比如電、停車等各種系統需要做出調整，最後一個是需要學區，需要政府、企業和市場等方方面面的發展和完善。
摸索中前進的萬科，在2019年8月萬科佛山的長租公寓項目曾因違規、違約銷售被央視點名。據悉，廣東省佛山市萬科置業有限公司在當地出售的金域中央樓盤，將辦公用房包裝成公寓出售。5800名用戶花上百萬元，只是買了一間辦公室。
此外，曾被萬科給予厚望的“萬村計劃”項目在2019年引發爭議，叫停擴張。2018年，萬科創始人王石為“萬村計劃”站臺時表示，萬科已探索出“城中村綜合整治+物值引進和管理+城市化商業運營”的發展模式，萬村復興可以成為深圳持續輝煌的基石。
具體的運作模式是，一方面，萬科通過對這些“農民房“房源的改造為其旗下長租公寓項目“泊寓”填充房源，另一方面，響應深圳市政府對城中村改造規劃的政策，借“萬村計劃”保留深圳低成本的居住空間。
然而，理想很豐滿，現實很骨感。2018年6月，“萬村計劃”遭到富士康員工的投訴，一封以富士康無名勞工代表名義的《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》被曝光，富士康龍華工廠北門清湖新村開展的“萬村計劃”，導致當地“城中村”房租翻了2-3倍。
對此，鬱亮曾承認項目遭遇阻力，“低估了‘萬村計劃’的困難性，比想象中要複雜得多，目前還沒有發現做公寓能賺錢的，萬科還在摸索中，會小心謹慎”。
2019年萬科中期業績披露稱，“截至報告期末，萬村項目改造完工的房間數約2.4萬間，已交付開業的項目出租率良好。部分項目由於開展難度高於預期，本集團基於自身的經營安排進行了相應調整。”
萬科總裁祝九勝在業績會上透露，城中村改造確實碰到難題，涉及利益主體比較多，歷史問題比較多，比如農民房報建、消防等問題，工程工期節奏不好把握。
2019年7月，“萬村計劃”按下暫停鍵，自動放棄在坪山、光明已經簽約的城中村房源,並主動和房東協商關於違約賠付事宜。不久，萬科公告宣佈長租公寓事業部總經理薛峰離職。曾經的轟轟烈烈，變成一地雞毛。
作為萬科核心業務之一，斷然不會放棄長租公寓業務，但是如何在追求規模與盈利之間收穫平衡，萬科還有很多的坎要邁。
高管頻繁換防
一向以組織架構穩健著稱的萬科，在2019年將調整進行到底，這樣的變化從年初一直持續到年底，也是萬科近幾年來中高層變動最多的一年。
談到組織架構和人員調整，不得不提到萬科的“大江大海”計劃。2019年年初，萬科上海區域向總部彙報組織重建工作時，提到“活水計劃”，區域內有些職位空出來，可以讓內部的人流動起來。鬱亮提議說，“為什麼不是大江大海呢，不只是區域內流動，區域內的水不就是一個溪水嗎，為什麼不是大江大海呢，比如拿出20%的職位，能夠讓外面的人來做呢”。
在之後的3月份萬科業績會上，鬱亮再次表態，“大江大海”不是2000年的海盜計劃（挖人行動），而是針對組織重建和人事匹配的一個過程。“原來每個區域都有自己的安排，現在是在整個集團內打開，一些老總職位除了之後，我們通過公開的方式應聘，這是我們內部人才的大江大海”，鬱亮說。
2019年，“大江大海”計劃逐漸在萬科掀起海浪，人員和組織架構調整貫穿一整年。2019年1月31日，萬科內部任命唐激揚為深圳萬科總經理，免去其廣州萬科總經理職務；廈門萬科總經理薛峰調任廣州萬科總經理；南寧萬科總經理常樂擬調任廈門萬科總經理。
5月初，萬科宣佈了新一輪人事變動。孫嘉接任張紀文出任南方區域事業集團首席執行官，張紀文出任集團梅沙教育事業部首席執行官。執掌南方區域後，孫嘉便開始對南方區域的管理層做出調整。履新廣州萬科總經理不足4個月的薛峰，調任到萬科集團總部，擔任長租公寓事業部總經理，由佛山萬科總經理李昇陽接任，佛山總空缺。武漢公司總經理李東調到南方區域本部擔任副總經理，武漢總由萬科貴陽公司總經理蔡平接任。因為調動空缺出來的佛山和貴陽總，則落實“大江大海”計劃，內部啟動自由競聘。
2019年12月24日，萬科再次宣佈高管任免計劃，這一次的調整相比於前幾次，掀起的海浪更大。涉及14個城市總任免，覆蓋北方區域、南方區域和上海區域，佛山、濟南、西寧、長沙、寧波、上海等14個城市公司總經理都調離原區域，任期從2020年1月1日起生效。
在行業下行週期背景下，頻繁的人事換防背後，既是萬科轉型壓力下的無奈之舉，也是擁抱變化的主動調整。
在新業務躊躇不前和人員調動不斷的背景下，萬科主營的地產業務在2019年表現並不突出。根據近日披露的公告，萬科2019年累計實現合同銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%。這一數字在2018年是6069.5億元，同比增長14.5%。相比於去年，2019年萬科的銷售增速大幅放緩。
另一方面，相較與萬科2018年的2976.79億營收與337.72億淨利潤。而2019年9月30日前三季度，萬科的營收只有2018年度的75.22%,淨利潤只有2018年度的54%。
結合前文提到的合同銷售金額同比正常3.9%來看，經過最後一個季度，萬科2019年全年的營收預計將與2018年度接近。但是2019年度的淨利潤，將大概率大幅低於2018年度。
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本文作者|王文華
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