該來的總會來的，早晚罷了。
這幾天，突然火起來的城市有2個，一個是因奔馳車維權事件而火的陝西西安，一個是因超低房價的而火的黑龍江鶴崗。
一、鶴崗的魔幻房價
一直以來大家關注比較多的都是熱門城市的房價。一線城市30000-60000元/㎡的房價，讓普通人覺得自己這輩子都買不起；新一線城市20000元/㎡起並且逐步走高的房價，讓人心生焦慮，決定咬咬牙也要趕緊買；熱門二線城市12000元/㎡起的房價，讓人覺得比較能接受。
突然出現了鶴崗這樣的城市，網傳在鶴崗55平3.7萬，320平復式高層15萬。【均價只有幾百元的魔幻房價】，我國真的還有這樣的城市？
但事實上，這些均價幾百元的房子，一般都是棚改住房，不是開發商建造的商品房。
那鶴崗商品房的均價是多少呢？處於正常水平嗎？
從安居客來看，【鶴崗市二手房的價格在2000元/㎡左右，部分價格在3000-4000元/㎡】。
即便如此，鶴崗的房價也不正常。2018年，全國商品房均價達到8736元，這個數據既包括了一二線城市，也包括了偏遠縣城。
鶴崗的房價大約是十多年前的水平，這是個例嗎？
二、房價為什麼崩了
1、GDP下跌
4月初，發改委在“超級文件”《2019年新型城鎮化建設重點任務》，首次提到了“收縮型城市”。
鶴崗，就是此類城市的典型代表。
鶴崗是個煤炭資源型城市，早年依靠自然資源發展的相當迅速，從鎮一路升級至地級市。十多年前，鶴崗在GDP增速，居民福利都遙遙領先於大多數西部縣城。
但是一如《資本的時代》中所述：“當一個地區的自然資源特別豐富的時候，地方經濟便會對資源產生嚴重依賴，進而阻礙創新能力。”
2011年，鶴崗被列為全國第三批資源枯竭型城市。常年依賴煤礦資源並過度開採的鶴崗，經濟受到重創，人口持續流失。
2012年鶴崗市GDP達到頂峰為358億元，之後持續下跌，2017年，GDP為282.9億元，20185年上半年GDP為100.3億元。【5年期間，GDP下跌20.97%】。
2、人口流失、老齡化
人口的流失更為嚴重，鶴崗市已經連續16年呈現負增長的，2009年鶴崗市人口為109.51萬人，2017年人口為100.9萬人，8年時間內人口減少8.61萬人，少了將近10%的人口。
在目前的100萬人口中，60歲及以上的老人佔到22.6%，遠高於全國的老齡化比例17.3%，屬於【深度老齡化城市】。
另外，2012年鶴崗市小學生在校人數為4.2萬人，2017年在校人數為2.6萬人，減少了38.1%。
3、氣溫不宜居
鶴崗處於我國的東北部邊陲，氣溫變化十分劇烈，年平均氣溫3.8℃，極端最低氣溫-34.5℃，極端最高氣溫37.7℃，整體氣候寒冷，加速了人口的外流。
4、城市規劃盲目擴張
鶴崗的人口像開了水龍頭一樣往外流，而鶴崗還在大張旗鼓的擴張城市。在鶴崗的城市規劃裡，要打造“三地一區”，包括生產、產業、加工基地和旅遊集合區。2017年鶴崗的房屋施工面積為160.7萬平方米，比上年增長25%，新開工面積40.5萬平方米，比上年增加3.2倍，商品房銷售面積13.3萬平方米。
規劃的新城內房價遠高於鶴崗的平均房價，新開樓盤房價甚至被炒到了15500元/㎡，想要回歸正常房價，不是不可以，但並不是房價炒高了，就正常了。
5、收入水平低
鶴崗的【收入水平也明顯低於全國平均水平】，2017年，鶴崗城鎮常住居民人均可支配收入為21730元，而全國平均水平為36396元。在這樣的收入水平下，居民的購買能力普遍不強，市場需求不強，過量供應住宅，房價崩塌是情理之中的。
三、哪些城市在收縮
鶴崗只是收縮型城市的一個代表，根據研究，2007-2016年見，我國有84座城市經歷了明顯的人口流失和城市收縮，下圖字體越大，人口流失越嚴重。
四、人口支撐房價
以鶴崗為代表的資源型城市房價的崩塌，說明：有人，才能維持價格。
“超級文件”明確要求收縮型城市“強身健體，嚴控增量、盤活存量”，是個明顯信號，城市規劃中不可能一直擴張，房價也不可能只漲不跌，城市收縮的現實需要被接受和消化。
對於收縮型城市，土地指標、財政補貼都會隨著人口的流失而減少，這些城市再想通過建新區來刺激房地產市場，鶴崗就是前車之鑑。
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