目前，隨著各個城市的發展，每個城市都在進行著不同程度的改造，但是伴隨著城中村（即城市包圍中的農村）改造的進行，一大批小產權房屋，在城市中拔地而起。這些“小產權房”在現實生活當中帶來了一系列法律問題，現本文就這些問題當中比較核心的問題根據現有的法律法規作出分析。
第一，何為“小產權房”？
“小產權房”其實它並不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
第二，“小產權”是否有國家法律規定的五證？其最終能否辦理到房屋產權證書？
《城市房地產管理法》第45條對商品房預售的條件作了嚴格規定，即商品房預售必須具備通常所說的“五證”，包括土地使用規劃許可證、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證以及商品房預售許可證。因此，預售的房屋是否合法則取決於開發商是否在發生糾紛後至起訴前取得這些證書，否則其銷售房屋的行為則屬於違法行為，其開發的樓盤可能屬於違法建築。那麼“小產權房”是否能夠取得這些證書呢？在現實生活當中我們常常聽說有些開發商向購房者說明其銷售的房屋是“小產權房”，但是他們向購房者承諾其銷售的房屋能在交付房屋之後幾年之內辦理相關的產權證書，那麼這種房屋能否像開發商所說的那樣如期辦理相關的產權證書呢？物權法等相關國家法律規定我們國家的土地所有方式有兩種：一是國家所有，二是集體所有。而國家所有的土地根據《土地管理法》只有兩種方式可以取得。即劃撥和出讓。但是“小產權”房是建立在集體土地之上，它所使用的土地既不是經過劃撥也不是經過繳納土地出讓金後取得的，因此其不可能取得國家土地規劃部門的土地使用規劃許可證，而該證是開發商進行房產開發的最基本的依據（只有取得土地使用權的情形下才可能取後續的證書，比如建設用地許可證、建設工程規劃許可證等），由於沒有取得該證也導致開發商最終無法取得所建房屋的產權證書。
第三，購買了“小產權房”有哪些法律上的救濟方式？
根據最高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”之規定，“小產權房”的購房合同應當屬於無效。另根據該解釋第9條之規定，購房者可以向開發商主張一下請求：1、返還已付房款及利息；2、賠償損失；3、承擔購買人已付房款一倍的賠償責任。發生糾紛後，雙方可以就糾紛進行協商，協商不成的向管轄權的人民法院提起訴訟或根據仲裁協議向有關仲裁機構提起仲裁。
作者：李大興，男，1984年9月17日出生，陝西鳳翔人，煙臺大學法學院07級法律史研究生，研究方向：法理學，法律史。
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