城市“無房可拆”,一夜暴富的拆遷戶將成歷史

城市“無房可拆”,一夜暴富的拆遷戶將成歷史| 幸福策評

一訊一評,解讀你關心的樓市動態:

01 拆遷暴富的日子,一去不復返,拆遷戶將逐漸消失

根據國家此前給出的棚改拆遷計劃,我國將“到2020年基本完成棚戶區、城中村和危房改造工作”。也就是說在到2020年全國大部分城市的棚改拆遷工作都將達到尾聲,就算有部分城市還存在棚改拆遷的情況,但也只是個別現象,更多城市還是會出現無房可拆的現象。

實際上在前不久的會議上,國家的表述已經變成了“加強城市更新和存量房改造提升,做好城鎮老舊小區改造”。以前房子居住環境不好都是之間拆掉重建,現在卻變成了翻新改造,這樣一來拆遷戶自然就少了。

幸福策評:城市“無房可拆”,一夜暴富的拆遷戶將成歷史

在中國樓市發展的二十多年裡有一群人讓人特別羨慕,這群人就是拆遷戶。拆遷暴富對於那些努力奮鬥,白手起家的人很不公平,辛辛苦苦幾十年的努力還不如搶上一個“拆”字賺得多,難免讓人產生失落的情緒。

不過現在情況轉變了,拆遷暴富的日子已經一去不復返了。

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首先,隨著全國大部分城市棚改拆遷工作到達尾聲,更多城市將進入無房可拆的階段。之所以會在城市裡進行棚改拆遷,其實是因為以前留下來的棚戶區、城中村等居住體驗差的房子太多了,為了提高居民居住環境所以需要進行拆遷,而現在這些房子已經被拆遷的差不多了,自然就不需要繼續進行拆遷工作了。

其次,棚改拆遷補償方式出現變化。拆遷之所以能讓人在一夜之間暴富,其中一個很重要的因素就是拆遷補償的方式十分簡單,以前面臨拆遷的時候都是直接給錢或者給房子,而且是按照最高標準給予補償,所以被拆遷的家庭都能拿到大筆的補償款。

但現在越來越多城市出臺政策規定實施實物補償。這樣一來拆遷戶就算家裡被拆遷了也只能獲得一套房子,得不到現金補償,雖然說得到一套房子並不吃虧,但按照現在的樓市行情來看想要把房子變現並不是一件容易的事情,很多時候房子需要降價才能賣出去。所以最後的結果就是,拆遷之後拆遷戶雖然獲得一套房子,但卻沒法變現,被說賺錢了能不虧本就算好了的。

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最後,人口增長趨勢放緩。城鎮化是樓市拆遷的一個重要原因,仔細研究就能發現以前拆遷暴富的人大多數都是一些城市周邊的農村人,這是因為隨著人口不斷集中城市面積需要不斷擴大,城市周邊的農村就會被劃入到拆遷範圍內。但問題是現在中國的城鎮化已經進入到了一個新的階段了,人口不可能像以前一樣大規模的朝著城市聚集,這樣一來城市也就不用繼續向外擴張了。

城市不向外擴張,還需要拆遷周邊的農村嗎?所以這也意味著樓市裡的拆遷戶會減少的一個重要原因。

因此,隨著中國樓市逐漸迴歸穩定,以前能一夜暴富的拆遷戶未來將會逐漸消失。

02 地產信託額度仍嚴格受控 未來鬆動也不易

連日來,有豪宅瞬間售罄與各地地王再現的消息頻出,在新冠肺炎疫情影響尚在持續的背景下,這個問題極易牽動人心。根據記者多方瞭解,地產信託額度並未鬆動,而且監管部門一再向信託公司強調,“房地產信託額度務必不能超過2019年底。”

幸福策評:地產信託額度未鬆動,預計未來也難放鬆

針對自2018年以來狂飆突進的地產信託業務,2019年5月中旬,銀保監會祭出《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)後,強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,嚴格限制了前端融資模式的發展。

在此之後,地產信託發行規模有所收縮,但仍未達到監管預期。

2019年下半年開始,監管部門密集進行窗口指導,要求信託公司嚴格控制房地產信託業務。

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多位業內人士表示,之前銀保監會口頭傳達的監管精神是,2019年年末的房地產信託規模不得超過6月30日,今年逐步調整為,地產信託業務規模不超過2019年底。

近段時間以來,樓市回暖跡象愈發明顯。深圳大面積豪宅僅僅15秒被搶購一空。土地市場方面,全國不少市區出現新地王,如3月10號上午,廣州拍出了史上最貴的住宅用地;再如3月11日,常州武進誕生新地王。

業界資產觀察人士對此表示,“大基調不變的情況下,短期之內房地產信託監管政策放鬆比較困難,信託融資渠道還將受限,這樣有利於信託公司的客戶選擇和定價。從房地產行業看,短期受到疫情較為明顯的衝擊,連續兩個月銷售情況不好,部分房企資金鍊承壓。目前各地房地產政策多是扶持性的,以抵禦疫情衝擊,而個別政策影響房地產調控大基調的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面,鬆動主要針對按揭貸款,開發貸尚沒有看到調整跡象,考慮到監管部門仍較重視房地產金融監管,預計後續不會有大的政策調整。

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另有某大型股份行信貸審批部門人士向記者表示,“截至目前,銀行信貸直投房地產這方面數據沒有明顯變化,且預計往後也不會有明顯變化。可以確定的是,基建是今年銀行信貸資金的投向重點,小微實體企業也是。但國家層面對地產政策態度非常明確,應該不會有資金金融支持這麼直接的舉措。”

03 樓市調控,鬆綁“救市”不能“如此露骨”

在新冠疫情的持續影響之下,不少城市對於樓市的扶持力度不斷加大。但是也有一些城市總是覺得單方面對於房企的扶持和優惠不能很好地實現“救市”的意願。因此加大了政策的鬆綁力度。由此一些“相當露骨”的樓市鬆綁政策開始逐漸出現。

幸福策評:樓市復甦困難當前,調控也要守住底線

房住不炒是當前樓市的基本方針,是不容突破的底線。而一些城市的鬆綁政策卻有意傾向於炒房客的一側,這也造成了近些日子幾個城市政策“一日遊”的現象。先是,廣州有意取消公寓的限購政策,放開公寓的購買以去庫存。但是政策卻沒能活過3天就被下架。再是駐馬店主動降首付,比例從30%下調到20%。結果被約談政策沒能活過1周。而後又是浙商銀行2成首付房貸被叫停。一個接一個的鬆綁政策被叫停也表明了當前房地產調控的決心。

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從疫情發生到現在,有超過60個城市出臺了相關的樓市傾斜政策。但是被“一日遊”的也就這麼多。可見,目前的樓市環境確實不好,城市發展壓力倍增。對於不突破調控底線的政策可以放鬆,因城施策。但是對於這類直接從首付,或者直接取消限購的政策而言,就不能做得如此露骨。只要房地產調控的底線還在,就不能被突破。

其實,眾多的城市放鬆樓市調控也是無奈,並沒有更好的辦法讓這些城市直接提振房地產的信心尤其是短期內的快速提升。但也確實有一些城市的鬆綁政策是想要藉機鑽個空子,這樣的行為確實應該打擊。

目前來看,全國範圍內關於樓市的調控政策鬆綁情況都是比較普遍的。不論是正面還是側面的都有很多。樓市的整體復甦和提振也是各個城市共同面對的難題。只不過壓力是固然誰都有的,但是在樓市問題上動歪腦筋,就必然會受到懲罰了。

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