王鋼蛋和於老二夫妻，在北京的在開發商處買了個新房。每平米房價是14萬，比周邊貴了4萬多，
貴的原因是開發商宣稱，業主能上小區旁邊的重點小學。這個小區前6期都是上重點小學，王鋼蛋夫妻買的第7期，誰都以為上重點小學是板上釘釘的事。過了2年多，交房的時候，開發商的第7期房子，不屬於重點小學的劃片範圍了，孩子只能上旁邊的普通小學。
當年的開發商宣傳廣告裡寫明瞭，小區對應重點小學。但是還有一行小字，“本廣告是邀約邀請，一切宣傳以合同為準。”“邀約邀請”的意思，就是“我只是吹吹牛，做不得準”。
而合同中，卻沒有寫出買房屋與重點小學條款，這才是王鋼蛋最糾結的地方。
一、哪些情況下，開發商廣告可作為合同一部分？
1、約定明確具體
例如，開發商廣告裡承諾，對應的學區是北京四中和一個三甲醫院。北京四中明確具體，因為北京四中真有這個學校，指代明確，可以看作合同的一部分。而三甲醫院，具體是哪家醫院不明確，就不能看作合同的一部分。
所以，你在買房的時候，看到花花綠綠的宣傳冊，可能都是模糊的宣傳，都不作數。
2、對價格有重大影響
什麼叫對價格有重大影響？王鋼蛋買的房子，開盤是附近樓盤最貴的一個。
因為前6期都是學區房，在二手房買賣的時候，也比周邊小區的貴40%。這點，可以用評估機構的評估來證明。
所以後來律師也是依據這個報告，向法院請求，讓開發商向要向王鋼蛋賠償損失。最後，勝訴。
二、開發商宣傳的學區房多是吹牛
義務教育法，規定小學生就近入學。學校就近招學生，但是重點小學的資源有限，就有那麼多老師、座位、教室，不可能無限招生。只能就近劃片。
每年春天，區教委規定今年的學區劃片，學校在劃片上沒主動權。區教委首先考慮本區的戶籍數，多少適齡兒童，再跟據學校招生數量，決定哪個小區可以划進重點小區學區。
2012大面積鋪開限購，商鋪房銷售堪憂。限購後，買房人稀缺，開發商房子不好賣了。於是打“學區房”概念，因為好的學區房是稀缺資源。
人們能買房子的數量有限，如果只能買一套，為了讓孩子能上學，就都買學區房了，所以學區房特別好賣。
開發商宣傳自己是學區房，絕大多數是在吹牛，他們沒法預測2-3年後區戶籍人口、學齡兒童的情況。
賣房時房子還沒建，得2-3年後才交房，之後半年才能辦房產證。但是教委今年春天劃片時，不會考慮沒建成的小區裡會有多少學生的。
三、如何判斷開發商的小區是學區？
1、給區教委打電話
有時候能得到答案，但有時候教委會為開發商站臺，共同宣傳，這時候話也不一定可信。
2、看開發商是否把學區房寫到合同裡
幾乎99%的開發商不把學區房寫在合同裡。作為一個成年人，你要有心理準備，支付了高價，但合同沒寫學區房的事，之後你家可能就不是重點小學的學區。要為自己判斷寫後果。
即使打官司，法院也默認業主在買房時，什麼情況都明白，是個專家。
四、學區房，買二手房風險更小
商品房存在2-3年的不確定性，未來學區房的變化風險更大。而二手房的學區劃片，以前怎麼劃片，之後可能也按照原來的方式劃片。
即使有變化，你也可以在買房前，提前打電話問教委詢問學區情況。
這時候沒有教委為開發商站臺了，教委就會和你說出實際情況。
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