01-前言
任何行業發展歷程中，總是伴隨著不斷的變化，新生事物的湧現背後是昔日王者的逐漸凋零。如今地產行業已經被打上了“改善時代”的烙印，鋪天蓋地的洋房、疊墅、合院、聯排、平墅創新產品令人應接不暇，幾乎沒有人再去提及曾經以萬科為代表的90㎡小三房戶型研發帶給行業的巨大影響，甚至曾經作為項目標配的小戶型如今已悄無聲息地從很多新項目中消失，百平米以上戶型定位成為了行業的新趨勢。小戶型似乎正在逐漸消亡，它還有沒有生存的空間和價值？它的生存機遇在哪裡？
（注：為統一研究標準，本文中對於小戶型的定義是70年產權年限+非低密度+100㎡以內戶型）
02-小戶型衰敗癥結診斷
A.昔日政策干預不再
2006年國家出臺的“7090政策”給前十年的戶型發展給予了嚴格的政策限定，儘管政策與當初的時代背景有關係，但持續了十年時間的被限定主力戶型，自然在那個時代贏得了所有人的關注。從2015年起，這一政策逐步退出，政策干預不再，市場規律成為主導，開發商有更大的自由度來進行項目定位，不再被保證主力位置的小戶型，自然難以再現當年 “壟斷”優勢。儘管如今也會有部分城市或項目在限定條件時有一定的小戶型比例要求，但不再成為廣泛要求，也不會對小戶型衰退總體趨勢有太大影響。
B.國民家庭結構變化
二胎政策放開改變了國民對於購房的認知和態度，大部分客戶過去以價格和性價比作為購房第一敏感因素，開始轉變為考慮購買相對空間更大的戶型，為二孩的家庭結構生活需求預留足夠空間。即便暫時沒有二胎需求的家庭，也會因為不斷嚴苛的行業政策和日漸上浮的房貸利率，降低了未來置換住房的信心，轉而期待克服一定困難，購房直接一步到位。小戶型因戶型功能的差距，不再受到客戶的青睞。
C.土地成本上漲淘汰低溢價產品
近年全國各地城市土地價格都在不斷上漲，地價倒逼售價，只有產品具備舒適性、創新性、尊貴性，才可以具備更高的溢價能力，進而支撐高售價，支撐開發商的利潤。這樣的行業發展形勢下，以高性價比、高流量為特質的小戶型產品，自然不能成為開發商實現利潤的最有力武器，不被重視也在情理之中。
D.技術規範更新堵死附贈空間
過去由於技術規範的寬鬆，小戶型可以實現的贈送附加值較大，諸如“買一層送一層”或是“出90平的錢享受160平的家”等高贈送策略成為了小戶型的法寶。但2018年的建築新規開始對於行業贈送灰空間進行限制，儘管各地規範有所差異，但陽臺及設備平臺的面積比例上限、大尺度複式贈送空間、不規則單元外輪廓構成的空間贈送等過去常見戶型附加值，在新規之下難以實現。那麼對於小戶型來講，受限於面積，可挖掘的產品亮點捉襟見肘，也就沒有了叫板市場的底氣。
上述癥結可能並不是小戶型日益式微的所有緣由，但小戶型在市場的佔有率每況愈下卻成為了不爭的事實。
為此我們專門做了數據研究，為了保證數據的全面性，我們分別研究了萬億級和千億級典型城市，以100㎡以下戶型的套數佔比變化作為主要的體現。
全國萬億級城市2014-2018年小戶型佔比走勢圖
萬億級城市小戶型佔比明顯變低，但總體比例依然較高。
全國主要千億級城市2014-2018年小戶型佔比走勢圖
千億級城市由於房價水平和客戶居住習慣等因素，小戶型佔比總體較低，近年還有更低的趨勢。
03-小戶型生存價值探尋
A
城市群聯動發展和完善的高鐵路網
給予城市大量的剛需流入人群
城市剛需人群是小戶型產品的主要客群，剛需人群的數量決定了小戶型未來的生存空間。對於具備城市群核心地位和完善高鐵配套的高能級城市來講，每年的流入人群將會成為城市小戶型的潛在客戶，儘管短期內可能還不具備購房資格，以及還面臨商辦公寓類產品的競爭。但總價的優勢成為了此類客戶未來購買小戶型的決策最大籌碼。當然，這種空間和機遇主要還是出現在單價較高的城市，從此前的成交面積段走向圖就能看得出來，在大部分一二線城市，即使戶型有變大的趨勢，但小戶型依然佔據半壁江山。
B開發商看重剛需產品，
可為企業鎖定未來客戶
如今開發商在打造產品線的時候，會用多條產品線來保證產品適用性和市場抗風險能力，並且對於產品線的研究重心逐漸從剛需線過渡到改善線。不過藍光集團在研發產品線過程中的一個思路值得深思：“當初研究CoCo產品系時明確是針對城市年輕一族的，在產品研發上也下了足夠的功夫。等到五年後改善產品系雍錦系推出的時候，很大一批當初CoCo系的藍光業主正好到了改善的階段，因為對於首置的滿意度較高，毫不猶豫地選擇了雍錦系。”剛需產品因其有限的溢價能力，確實已經不再成為市場的主流，但是開發商在剛需產品的投入是具備可持續價值的，就如藍光的案例，優質的剛需產品（包括小戶型）的打造，可為企業培養客戶粘性，積累潛在客戶，立足長遠發展。
C產品為王市場，
小人物也有理想
站在開發商的運營立場，主打溢價產品做上限，輔以流量產品保下限，是常規住宅項目的思路，將重心放在溢價產品上是正常的。但站在小戶型購房者的角度，並不意味著只看重戶型性價比，而沒有任何對美好生活的訴求。雖然小戶型面積所限不可能面面俱到，但是在合理空間內實現部分產品亮點，提升生活品質，對於剛需客群來講，那也是必不可少的。同樣的戶型面積，優質戶型供不應求，問題戶型甚至都難保流量。從戶型優化上做文章，是小戶型未來主要的生存之道。這也是接下來本文要研究的重點。
04-小戶型優化方向剖析
A.功能空間數量最優化
綜述
小戶型究竟做幾房做幾衛？市場發展過程中，出現了很多不同的戶型結構。要功能數量做到極致？還是戶型空間的舒適度是首要因素？並沒有確定的答案。總體的趨勢，是在不斷實現戶型功能空間的數量優化，但是這個過程中又暴露出很多新的問題。
要點
房間數量和舒適度在戶型面積恆定、功能佈局合理的前提下，是互成反比的。做兩房的90㎡戶型，除了房間尺度舒適之外，可以實現分離式衛生間、客臥一體化大陽臺等其他增值空間；做三房的90㎡戶型，房間尺度可能受限了，但是功能空間存在更多實用性；做雙衛的90㎡戶型，生活效率會進一步提高，但隨之而來的是房間尺度的進一步縮小。總的來說，房型功能結構還是同客戶的居住需求相關的，但在相對購房成本較高的一二線城市，房企還是主推功能性更強的三房兩衛戶型。
風險
功能空間數量優化不能影響到房間尺寸的下限，例如放不進床的臥室、面寬小於3.3m的客廳；另外新規之下，偷面積比例受限，過去市場上存在的四房90㎡戶型基本不再具備實現可能（如下圖杭州萬科金辰之光90㎡戶型）。
2房1衛
上海萬科天空之城
90㎡
2+1房1衛
蘇州綠城春江明月
91㎡
3房1衛
武漢平安瀾苑
97㎡
2+1房2衛
北京中海雲熙
89㎡
4房2衛
杭州萬科金辰之光
90㎡
B、國民家庭結構變化
綜述
陽光的體量決定了生活的質量。在購房的戶型選擇時，戶型的採光性成為了客戶重要的敏感點。傳統的小戶型基本上做到兩開間南北通透（邊套）或三開間朝南（中間套），把更優質的空間都留給了與之組合的大戶型，或是社區裡的低密度產品。
要點
這兩年市場上的四開間朝南王牌產品，在100㎡以下小戶型中也出現了成功案例。橫廳+雙臥朝南構成的四開間朝南會極大地提升戶型的採光效果，薄透大面寬戶型還能同時實現動靜功能分區，提升生活效率和品質。
風險
多開間朝南小戶型雖然叫好又叫座，但產品對容積率的損耗較大，會影響到整個社區的規劃以及其他產品的品質。因此打造此類產品時要統籌考慮整個項目的產品溢價點，通過小戶型的溢價力提升，能否滿足整個項目的盈利需求。
C.衛生間革命
綜述
小戶型到底做單衛還是雙衛？單衛難以滿足家庭的生活訴求，但雙衛又不可避免地壓縮了其他空間的面積。縱觀市場上的雙衛小戶型，個別臥室甚至連標準床都難以放下。開發商也不斷在單衛和雙衛之間徘徊，功能性和基本的舒適度如何妥協，有沒有一些創新的可能？
要點
提升衛生間使用效率，有沒有除了增加數量之外的其他辦法？萬科項目中提出的三分離概念，分別將淋浴房、馬桶和洗手檯三者獨立空間，可以滿足家人不同需求的同時進行；融科則在項目中細分了衛生間功能的使用頻次，淋浴常規一個就能滿足，主要的使用矛盾在於馬桶，那麼就實現1淋浴房+2馬桶的功能配置，真正實現1.5衛的概念，在不浪費更多面積的前提下，儘量滿足衛生間功能需求。
風險
兩種創新模式對於衛生間使用的私密性都有負面影響。即便是家人，能否接受這種模式？1.5衛設計的兩個馬桶應該是分離空間還是共同空間？到底需要設置幾個洗手檯？觀念差異和使用模式的爭議，因此還是存在一定的市場接受度風險。西虹橋壹號戶型在萬科基礎上更強調了私密性，可做參考。
D.破解收納困局
綜述
收納空間是當前客戶居住敏感度最高的空間之一，對於大戶型以及墅類戶型，專門的儲藏室已經成為標配。但小戶型受制於面積，很難實現獨立收納空間。那麼家庭的收納難題該如何解決？
要點
首先是可以在戶型設計時，率先植入“全屋收納”的意識。針對功能空間的劃分，結合傢俱家電的標準尺寸，特定留出適用於常規傢俱家電放置的收納空間；其次是提升收納空間的靈活可變性，實現收納的多功能，例如玄關櫃內部的複合功能可以同時解決多類鞋子的收納需求；最後是儘可能最大限度利用縱向空間，增大儲物空間的體積，實現收納能力的最大化。
風險
首先收納空間的打造是跟戶內裝修息息相關的，項目是否是精裝交付，一定程度上影響著收納空間的打造；其次常規傢俱家電也是有一定的產品迭代，會不會出現預留的收納位只能放得下單開門的冰箱等問題？這是需要在全屋收納體系打造前要做好的研究。
E. 小戶型的墅質升級
綜述
曾經高層中的複式、躍層、錯躍等具備縱向空間變化的墅質體驗戶型因其高附贈率而備受市場青睞。如今在新的建築規範下，高附贈率成為歷史。那麼這種墅質體驗戶型，是否還有市場空間和前景？
要點
在不考慮附贈率的情況下，墅質體驗小戶型對於客戶是否還有吸引力，答案是肯定的。雖然在面寬採光效果上不如平層戶型，但錯落有致的室內空間以及動靜生活空間分層佈局，對於傳統戶型是非常稀缺的元素。同時，小戶型一旦實現墅居體驗，在營銷層面也預留了充足的噱頭，有助於產品的溢價能力提升，這也恰好是傳統小戶型產品最大的短板。
風險
首先是產品的設計難度問題，同時要解決單元標準層設計和縱向跨層設計；其次是建造成本問題，部分墅質戶型產品需要對於傳統房屋架構進行重塑，會產生更高的建造成本；最後是接受度問題，一般擁有此類戶型的項目，其佔比也不會很高，客戶期望新奇的產品，但是在自身決策時，往往又趨於理性和保守。因此此類產品是否適合在項目中出現，做多少體量，要根據實際項目進行分析。
F.適老化設計
綜述
雖然小戶型總體比例在下降，但老齡化時代的到來卻給小戶型帶來了捕獲特定客群的機遇。老年客戶大都喜好中小戶型帶來的溫馨感，但是當前市場常規戶型缺乏對適老化專項設計的考量，難以滿足老年客群特有的居住需求。
要點
適老化設計要根據老年客群的生活習慣和特徵，從功能性、安全性、健康性、私密性、舒適性等方面來打造。例如電梯需要滿足擔架使用；室內空間要滿足輪椅迴轉要求；衛生間和玄關要設置助力扶手；臥室儘量以兩張單人床標準設置；主臥自帶衛生間空間尺寸要增大；臥室區和客廳區之間打造移門隔斷保證私密性等。
風險
適老化設計是全體系研發的產品，而非局部改造優化的產品。考慮到養老社區的適用性和侷限性，開發商是否值得在研發階段大量投入，來應對相對有限的項目，需要根據企業的戰略方向來考量。
05-總結
A.行業走向何處，
剛需客戶一直存在
經濟的發展可能會促使整個行業逐步走向改善時代，但剛需客戶始終是存在的。“天下寒士”依然需要“廣廈千萬間”。
B產品不會消亡，
只會在過濾中迭代
行業發展過程其實是產品優勝劣汰的迭代過程，儘管小戶型的佔比逐年降低，但具備產品力的小戶型依然可以成為市場爆款，依然可以產生巨大溢價。
C唯有不斷創新，
才會實現全面新生
行業開始細分，產品的迭代不能僅僅限於空間的優化、細節的更新，如何才能針對特定客戶（例如二胎家庭、空巢老人、藝術家群體等）打造以人為本的產品，如何在戶型發展中跟隨行業步伐融入科技化、智能化元素，如何在功能性和舒適性基礎上進一步產生參與性、互動性、室內外融合性。或許這些充滿腦洞的想法裡，就有未來小戶型全面新生的方向。
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