01-前言
任何行业发展历程中，总是伴随着不断的变化，新生事物的涌现背后是昔日王者的逐渐凋零。如今地产行业已经被打上了“改善时代”的烙印，铺天盖地的洋房、叠墅、合院、联排、平墅创新产品令人应接不暇，几乎没有人再去提及曾经以万科为代表的90㎡小三房户型研发带给行业的巨大影响，甚至曾经作为项目标配的小户型如今已悄无声息地从很多新项目中消失，百平米以上户型定位成为了行业的新趋势。小户型似乎正在逐渐消亡，它还有没有生存的空间和价值？它的生存机遇在哪里？
（注：为统一研究标准，本文中对于小户型的定义是70年产权年限+非低密度+100㎡以内户型）
02-小户型衰败症结诊断
A.昔日政策干预不再
2006年国家出台的“7090政策”给前十年的户型发展给予了严格的政策限定，尽管政策与当初的时代背景有关系，但持续了十年时间的被限定主力户型，自然在那个时代赢得了所有人的关注。从2015年起，这一政策逐步退出，政策干预不再，市场规律成为主导，开发商有更大的自由度来进行项目定位，不再被保证主力位置的小户型，自然难以再现当年 “垄断”优势。尽管如今也会有部分城市或项目在限定条件时有一定的小户型比例要求，但不再成为广泛要求，也不会对小户型衰退总体趋势有太大影响。
B.国民家庭结构变化
二胎政策放开改变了国民对于购房的认知和态度，大部分客户过去以价格和性价比作为购房第一敏感因素，开始转变为考虑购买相对空间更大的户型，为二孩的家庭结构生活需求预留足够空间。即便暂时没有二胎需求的家庭，也会因为不断严苛的行业政策和日渐上浮的房贷利率，降低了未来置换住房的信心，转而期待克服一定困难，购房直接一步到位。小户型因户型功能的差距，不再受到客户的青睐。
C.土地成本上涨淘汰低溢价产品
近年全国各地城市土地价格都在不断上涨，地价倒逼售价，只有产品具备舒适性、创新性、尊贵性，才可以具备更高的溢价能力，进而支撑高售价，支撑开发商的利润。这样的行业发展形势下，以高性价比、高流量为特质的小户型产品，自然不能成为开发商实现利润的最有力武器，不被重视也在情理之中。
D.技术规范更新堵死附赠空间
过去由于技术规范的宽松，小户型可以实现的赠送附加值较大，诸如“买一层送一层”或是“出90平的钱享受160平的家”等高赠送策略成为了小户型的法宝。但2018年的建筑新规开始对于行业赠送灰空间进行限制，尽管各地规范有所差异，但阳台及设备平台的面积比例上限、大尺度复式赠送空间、不规则单元外轮廓构成的空间赠送等过去常见户型附加值，在新规之下难以实现。那么对于小户型来讲，受限于面积，可挖掘的产品亮点捉襟见肘，也就没有了叫板市场的底气。
上述症结可能并不是小户型日益式微的所有缘由，但小户型在市场的占有率每况愈下却成为了不争的事实。
为此我们专门做了数据研究，为了保证数据的全面性，我们分别研究了万亿级和千亿级典型城市，以100㎡以下户型的套数占比变化作为主要的体现。
全国万亿级城市2014-2018年小户型占比走势图
万亿级城市小户型占比明显变低，但总体比例依然较高。
全国主要千亿级城市2014-2018年小户型占比走势图
千亿级城市由于房价水平和客户居住习惯等因素，小户型占比总体较低，近年还有更低的趋势。
03-小户型生存价值探寻
A
城市群联动发展和完善的高铁路网
给予城市大量的刚需流入人群
城市刚需人群是小户型产品的主要客群，刚需人群的数量决定了小户型未来的生存空间。对于具备城市群核心地位和完善高铁配套的高能级城市来讲，每年的流入人群将会成为城市小户型的潜在客户，尽管短期内可能还不具备购房资格，以及还面临商办公寓类产品的竞争。但总价的优势成为了此类客户未来购买小户型的决策最大筹码。当然，这种空间和机遇主要还是出现在单价较高的城市，从此前的成交面积段走向图就能看得出来，在大部分一二线城市，即使户型有变大的趋势，但小户型依然占据半壁江山。
B开发商看重刚需产品，
可为企业锁定未来客户
如今开发商在打造产品线的时候，会用多条产品线来保证产品适用性和市场抗风险能力，并且对于产品线的研究重心逐渐从刚需线过渡到改善线。不过蓝光集团在研发产品线过程中的一个思路值得深思：“当初研究CoCo产品系时明确是针对城市年轻一族的，在产品研发上也下了足够的功夫。等到五年后改善产品系雍锦系推出的时候，很大一批当初CoCo系的蓝光业主正好到了改善的阶段，因为对于首置的满意度较高，毫不犹豫地选择了雍锦系。”刚需产品因其有限的溢价能力，确实已经不再成为市场的主流，但是开发商在刚需产品的投入是具备可持续价值的，就如蓝光的案例，优质的刚需产品（包括小户型）的打造，可为企业培养客户粘性，积累潜在客户，立足长远发展。
C产品为王市场，
小人物也有理想
站在开发商的运营立场，主打溢价产品做上限，辅以流量产品保下限，是常规住宅项目的思路，将重心放在溢价产品上是正常的。但站在小户型购房者的角度，并不意味着只看重户型性价比，而没有任何对美好生活的诉求。虽然小户型面积所限不可能面面俱到，但是在合理空间内实现部分产品亮点，提升生活品质，对于刚需客群来讲，那也是必不可少的。同样的户型面积，优质户型供不应求，问题户型甚至都难保流量。从户型优化上做文章，是小户型未来主要的生存之道。这也是接下来本文要研究的重点。
04-小户型优化方向剖析
A.功能空间数量最优化
综述
小户型究竟做几房做几卫？市场发展过程中，出现了很多不同的户型结构。要功能数量做到极致？还是户型空间的舒适度是首要因素？并没有确定的答案。总体的趋势，是在不断实现户型功能空间的数量优化，但是这个过程中又暴露出很多新的问题。
要点
房间数量和舒适度在户型面积恒定、功能布局合理的前提下，是互成反比的。做两房的90㎡户型，除了房间尺度舒适之外，可以实现分离式卫生间、客卧一体化大阳台等其他增值空间；做三房的90㎡户型，房间尺度可能受限了，但是功能空间存在更多实用性；做双卫的90㎡户型，生活效率会进一步提高，但随之而来的是房间尺度的进一步缩小。总的来说，房型功能结构还是同客户的居住需求相关的，但在相对购房成本较高的一二线城市，房企还是主推功能性更强的三房两卫户型。
风险
功能空间数量优化不能影响到房间尺寸的下限，例如放不进床的卧室、面宽小于3.3m的客厅；另外新规之下，偷面积比例受限，过去市场上存在的四房90㎡户型基本不再具备实现可能（如下图杭州万科金辰之光90㎡户型）。
2房1卫
上海万科天空之城
90㎡
2+1房1卫
苏州绿城春江明月
91㎡
3房1卫
武汉平安澜苑
97㎡
2+1房2卫
北京中海云熙
89㎡
4房2卫
杭州万科金辰之光
90㎡
B、国民家庭结构变化
综述
阳光的体量决定了生活的质量。在购房的户型选择时，户型的采光性成为了客户重要的敏感点。传统的小户型基本上做到两开间南北通透（边套）或三开间朝南（中间套），把更优质的空间都留给了与之组合的大户型，或是社区里的低密度产品。
要点
这两年市场上的四开间朝南王牌产品，在100㎡以下小户型中也出现了成功案例。横厅+双卧朝南构成的四开间朝南会极大地提升户型的采光效果，薄透大面宽户型还能同时实现动静功能分区，提升生活效率和品质。
风险
多开间朝南小户型虽然叫好又叫座，但产品对容积率的损耗较大，会影响到整个社区的规划以及其他产品的品质。因此打造此类产品时要统筹考虑整个项目的产品溢价点，通过小户型的溢价力提升，能否满足整个项目的盈利需求。
C.卫生间革命
综述
小户型到底做单卫还是双卫？单卫难以满足家庭的生活诉求，但双卫又不可避免地压缩了其他空间的面积。纵观市场上的双卫小户型，个别卧室甚至连标准床都难以放下。开发商也不断在单卫和双卫之间徘徊，功能性和基本的舒适度如何妥协，有没有一些创新的可能？
要点
提升卫生间使用效率，有没有除了增加数量之外的其他办法？万科项目中提出的三分离概念，分别将淋浴房、马桶和洗手台三者独立空间，可以满足家人不同需求的同时进行；融科则在项目中细分了卫生间功能的使用频次，淋浴常规一个就能满足，主要的使用矛盾在于马桶，那么就实现1淋浴房+2马桶的功能配置，真正实现1.5卫的概念，在不浪费更多面积的前提下，尽量满足卫生间功能需求。
风险
两种创新模式对于卫生间使用的私密性都有负面影响。即便是家人，能否接受这种模式？1.5卫设计的两个马桶应该是分离空间还是共同空间？到底需要设置几个洗手台？观念差异和使用模式的争议，因此还是存在一定的市场接受度风险。西虹桥壹号户型在万科基础上更强调了私密性，可做参考。
D.破解收纳困局
综述
收纳空间是当前客户居住敏感度最高的空间之一，对于大户型以及墅类户型，专门的储藏室已经成为标配。但小户型受制于面积，很难实现独立收纳空间。那么家庭的收纳难题该如何解决？
要点
首先是可以在户型设计时，率先植入“全屋收纳”的意识。针对功能空间的划分，结合家具家电的标准尺寸，特定留出适用于常规家具家电放置的收纳空间；其次是提升收纳空间的灵活可变性，实现收纳的多功能，例如玄关柜内部的复合功能可以同时解决多类鞋子的收纳需求；最后是尽可能最大限度利用纵向空间，增大储物空间的体积，实现收纳能力的最大化。
风险
首先收纳空间的打造是跟户内装修息息相关的，项目是否是精装交付，一定程度上影响着收纳空间的打造；其次常规家具家电也是有一定的产品迭代，会不会出现预留的收纳位只能放得下单开门的冰箱等问题？这是需要在全屋收纳体系打造前要做好的研究。
E. 小户型的墅质升级
综述
曾经高层中的复式、跃层、错跃等具备纵向空间变化的墅质体验户型因其高附赠率而备受市场青睐。如今在新的建筑规范下，高附赠率成为历史。那么这种墅质体验户型，是否还有市场空间和前景？
要点
在不考虑附赠率的情况下，墅质体验小户型对于客户是否还有吸引力，答案是肯定的。虽然在面宽采光效果上不如平层户型，但错落有致的室内空间以及动静生活空间分层布局，对于传统户型是非常稀缺的元素。同时，小户型一旦实现墅居体验，在营销层面也预留了充足的噱头，有助于产品的溢价能力提升，这也恰好是传统小户型产品最大的短板。
风险
首先是产品的设计难度问题，同时要解决单元标准层设计和纵向跨层设计；其次是建造成本问题，部分墅质户型产品需要对于传统房屋架构进行重塑，会产生更高的建造成本；最后是接受度问题，一般拥有此类户型的项目，其占比也不会很高，客户期望新奇的产品，但是在自身决策时，往往又趋于理性和保守。因此此类产品是否适合在项目中出现，做多少体量，要根据实际项目进行分析。
F.适老化设计
综述
虽然小户型总体比例在下降，但老龄化时代的到来却给小户型带来了捕获特定客群的机遇。老年客户大都喜好中小户型带来的温馨感，但是当前市场常规户型缺乏对适老化专项设计的考量，难以满足老年客群特有的居住需求。
要点
适老化设计要根据老年客群的生活习惯和特征，从功能性、安全性、健康性、私密性、舒适性等方面来打造。例如电梯需要满足担架使用；室内空间要满足轮椅回转要求；卫生间和玄关要设置助力扶手；卧室尽量以两张单人床标准设置；主卧自带卫生间空间尺寸要增大；卧室区和客厅区之间打造移门隔断保证私密性等。
风险
适老化设计是全体系研发的产品，而非局部改造优化的产品。考虑到养老社区的适用性和局限性，开发商是否值得在研发阶段大量投入，来应对相对有限的项目，需要根据企业的战略方向来考量。
05-总结
A.行业走向何处，
刚需客户一直存在
经济的发展可能会促使整个行业逐步走向改善时代，但刚需客户始终是存在的。“天下寒士”依然需要“广厦千万间”。
B产品不会消亡，
只会在过滤中迭代
行业发展过程其实是产品优胜劣汰的迭代过程，尽管小户型的占比逐年降低，但具备产品力的小户型依然可以成为市场爆款，依然可以产生巨大溢价。
C唯有不断创新，
才会实现全面新生
行业开始细分，产品的迭代不能仅仅限于空间的优化、细节的更新，如何才能针对特定客户（例如二胎家庭、空巢老人、艺术家群体等）打造以人为本的产品，如何在户型发展中跟随行业步伐融入科技化、智能化元素，如何在功能性和舒适性基础上进一步产生参与性、互动性、室内外融合性。或许这些充满脑洞的想法里，就有未来小户型全面新生的方向。
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關鍵字: 户型 四川蓝光实业集团有限公司 小户型
