01
楔子
最近有個熱播的電視劇“安家”，講述的是房產中介賣房子的事。雖然有“X家”自我美化的成分，但裡面很多流程的描寫，還是能幫助購房者瞭解點“套路”的。
在買房這個事情中，永遠繞不開的一個話題是：戶型。
如何評判一個戶型的好壞，大多數普通消費者都是憑感覺的。
中介口中的“飛機戶型”，
室內設計師口中的“眼鏡戶型”
。。。
這都是一些“象形”的表述，也就是感覺像什麼，它就是什麼。
即使是一些專門做房產設計的建築師，也沒有一套完整的“評價體系”來指導設計。因為“設計”和“評價設計”本來就不是一回事。
今天試著做一些歸納，給有需要的朋友一些“抓手”，如何理性的“評價一個戶型的好壞”。
02
認知
對於“戶型”的認識，我們如果侷限在戶型本身，那永遠只會是片面的。
只有跳脫出“戶型”，才能更好的理解“戶型形成的原因”，“戶型的主要矛盾”，“戶型的決定因素”等一系列更深層次的問題，才能更好的指導“戶型設計”。
而在評判戶型的時候，我們要把握一個原則：同等條件下比較。具體點就是：在同等面積段，樓層相近（核心筒不跨級），面寬相近的條件下。
03
因素
影響戶型的因素非常多，大家耳熟能詳的有：“南北通透”、“採光好”、“動靜分區”、“潔汙分區”、“動線合理”、“棟距大”等等，不一而足。
我覺得上面的因素對戶型都重要，就按照自己的理解分成了三類：資源性/技術性/奇技淫巧性，分類的邏輯是：“ 道 ” 》》“術 ” 》》“ 技 ” 。
A.資源性因素
面寬對於戶型來說，是最稀缺的資源。因為面寬是受一塊土地的容積率、限高、產品定位決定的。同一塊地，不同類型的開發商來開發，也會因為自己擅長的產品不同，出現不同面寬的戶型。
大家只要牢記:但凡大面寬的戶型,品質都不會太差。
至於棟距和棟寬，也都是因為地塊出讓條件和產品線決定的。棟距和棟寬定了，面寬也就定了。
所以，想要做出一個好的戶型產品，其實跟前期的拿地都有直接的關係，這就上升到道的層面了。
B.技術性因素
術的層面，就到了建築師比較拿手的領域了。
對於日照/採光/通風/隔聲/節能/綠建等，建築師師無所不通。
對於功能分區/動靜分區/潔汙分區/流線規劃等等，設計師無一不精。
更有甚者，對新風系統/安防系統/恆溫恆溼系統/智能安防系統，津津樂道。
C.奇技性因素
在術的層面之下，才輪到技。這個技還可以分成正和奇兩道。
比如萬科的收納體系屬於正的範疇。它很好的考慮了生活場景，給戶型設計是加分的。但也存在有些細節尺寸和規範的衝突問題。
而開發商”偷“面積多數是屬於出奇招了。贈送的面積當然可以讓戶型的空間大大擴展，但是也存在著後期交易不能交割的風險。
如果是合理利用規則送的面積，無可厚非。但多數開發商都遊走在規範的邊緣。
04
案例
理論總是很空洞的，不太好理解。所以我想通過幾個案例來介紹上面的這些影響因素。
A.首先來介紹面寬的重要性。
這是X大地產的標準戶型圖，從圖中可以看到邊套戶型109平方，只有2個面寬（進深大，面寬小）。而中間套戶型98平方，卻是3個面寬（北側連廊，採光差、私密性也差）。
如果你是客戶你怎麼選？
當然是兩個都不選咯。如果非要選擇一個，我想多數設計師會選3面寬的這套吧。
這個戶型所犯的最大的錯誤就是：缺少等級的概念。
只有把握大戶型對應大面寬，這樣在一個小區裡才能讓購房者感受到自洽性。不然小戶型賣完了，大戶型還晾著呢。
B.其次介紹下同等條件下比較的的重要性。
我就來分析下，讓大家瞭解同等條件比較是什麼意思。
上面一個戶型是泰禾紅御的127平方的3房2廳2衛的戶型，下面是最近在建築設計圈裡被瘋傳的152平方的4+1房2廳3衛的戶型。
a.從我畫的分析圖大家可以看到，因為面積不同，兩個戶型差了一個面寬。這是本質的差距。
b.兩個戶型的入戶流線也是不同的。泰禾紅御的餐廳其實不完整，被入戶的動線打斷，是個不正經的餐廳。對於改善型戶型，這也算是個致命傷了。
c.我原創的戶型，本身的產品定位包含了臨時防疫的功能，這是泰禾紅御完全無法做到的。
原創戶型比泰禾的戶型大了約25平方，多了1+1房1衛2陽臺（圖中已標色塊處），多了很多種可能。
另外，層數不同也會影響核心筒的面積，從而導致公攤面積有出入，對戶型比較也會產生影響。
C.最後介紹下規制的重要性。
大家有沒有碰到過這樣的情況：一個戶型明明面積挺大、面寬挺寬，但就是給人的感覺不高端呢？
這個戶型有以下一些問題：
a.餐桌和入口的位置不是太舒服。總感覺160的面積，要個完整的餐廳，現在顯然沒有做到。還有換鞋等等的需要，對於就餐環境有些影響。
b.客廳雖然是橫廳，但是進門沒遮擋，所以感覺不那麼震撼。
c.儲藏空間考慮的少了些，略有不足。（後期室內設計師辛苦了）
d.衛生間的設計，超過140的3房，我的要求裡一定要有雙臺盆和分離的需求了，另外浴缸也要上了。不然感覺廉價了。
e.廚房缺少一個生活陽臺，這有點美中不足。
多大面積的戶型要配多少的面寬，多大的戶型要完整的餐廳，多少的臥室要配浴缸等等一系列的問題，其實就是戶型設計的規制問題。僭越之後就會有違和感，總讓人感覺怪怪的。
05
結束語
上文是對於戶型本體的歸納總結，希望用一個體系的思維方式讓大家真正“讀懂戶型”。
很多人做戶型設計多年，很多人“閱戶型無數”，但是要真正學會戶型設計，除了有體系指導之外。還需要不斷的在游泳中學習游泳，達到一定的火候才行。
另外，外部因素對戶型設計的影響也是不容小視的。
最後值得一提的是，隨著生活方式的逐漸改變，居家出現了很多新的生活場景。如何將這些場景與戶型設計融合起來，這是需要我們每個地產從業者思考的，更是需要智慧去實現的。
