地段、物業、戶型……今年福州的房子該怎麼買?

  一場新型冠狀病毒引發的黑天鵝事件,徹底打亂了地產市場的節奏,從開發端到銷售端,全線飄綠。

  克爾瑞地產研究中心最新數據顯示,截止目前,全國已經有76個城市新房供應出現“零供應”情況,春節後供應同比和環比都銳減了95%以上。福州樓市更是進入休眠狀態,這種情況什麼時候結束,還很難說。春江水暖鴨先知,相信隨著疫情的收尾效應越來越明顯,各開發商一定會啟動一輪又一輪的銷售政策,隨著銷售政策的釋放,相信福州樓市會迎來一波所謂的“小陽春”現象。


地段、物業、戶型……今年福州的房子該怎麼買?

  這場疫情過後,福州的房子怎麼買,大叔認為有一些普遍性的規律。

  給自己拋出一個靈魂拷問:我買房子是用來幹什麼的,自住還是投資?兩者之間有共同的購買邏輯,也有一些差別。

  福州每天都在通報城區的確診病例通報,有一個規律值得關注,鼓樓和臺江兩個區的數字遠比其他城區要少很多。

  有人歸納了幾個原因,鼓樓是因為它是福州的核心區域,一是面積比較狹小,人口以本城人口為主,人口的流動性不足,二是相對來說,全民防控意識比較強,說白了,就是素質相對來說較高,突如其來的疫情又一次檢驗了鼓樓人民的素質,這也是很多老福州人偏愛鼓樓的最大原因。

  至於說臺江,很多人覺得除了本地人口較多,屬於傳統的老福州片區之外,還有一個“地利”因素,臺江區呈狹長型,沿著閩江分佈,地形地貌特點明顯,風從海上來,隨著閩江走,乘風乘水,此時此刻,不藏風聚氣,反而成了很大的優勢。

  倉山區,這個近些年地產商重倉的區位,在這次疫情防控中是非常嚴格的,因為爆發出來的確診病例特別多。這不是說倉山管控的不好,在人口結構上看,倉山這些年發展很快,大量的外來人口湧入倉山。其中白湖亭、城門、建新等地大量的城中村成為外來人口的聚集地,這有點類似城鄉結合部,隨著人們的返鄉和外來人口的流動,成為防控的重點。我們絕對不歧視外鄉人,但是人口的流動確實是造成疫情防控的難點。晉安區有點類似倉山。

  以上的幾點不完全分析,不用再說也能明白,通過這次事件,可以看出來買房子這事兒,除了和錢袋子有關,絕對不能忽略居住環境,特別是人文環境,和什麼人住一起其實很重要。當下,福州的房價已經到了兩萬八九的區間。考慮兜裡的錢,有些更靠譜的地方,咬咬牙能買下來的,還是咬咬牙。別貪便宜,動輒幾百萬的房子,就問問哪裡比哪裡便宜?

  比如說,去年推廣走了好幾撥的閩越水鎮項目,大力宣傳SOHO如何如何值得入手,真想知道除了對這個地段極其有感情的人,其他人花幾十上百萬買來幹什麼。

地段、物業、戶型……今年福州的房子該怎麼買?

  區位區位還是區位,地段地段還是地段。

  地段有大有小,剛才講的是大的方面,還有一個小的方面要考慮。

  以往開發商講的配套愛講教育、醫療和交通。經過這段時間的觀察和思考,叔覺得這些仍然很重要,但是還有一個核心點值得防範。即:遠離大型的露天市場,包括海鮮市場、花鳥市場等集貿市場,這些地方存在著很多不確定的風險,同理可參考武漢“華南海鮮市場”周邊的房價的未來走勢。

  除了這些集貿市場之外,還要考慮大型車站,這在過去是開發商們極力宣傳的亮點,因為它代表著交通方便。大型車站附近,尤其是長途客運站和城鄉客運站附近,人員流動頻繁,人員構成相對複雜,不排除在此次事件之後,會被房價看空。 

  2020年在福州買房子,最值得關注的還有物業。從這次疫情來看,好的物業是能救命的。好的物業一般來講和優質樓盤劃等號,當然也有一些老舊小區的物業做得不錯。如果是買二手房,除了地段之外,多打聽打聽物業服務情況,有時候,也別在乎每個月比同地段的小區多交一點物業費,以我對物業行業的瞭解,肯定是一分錢一分服務,福州市場上,有些開發商的物業做得不錯,比如說萬科的物業就很有口碑,龍湖和綠城項目因為在福州市場上還沒得到較長時間的全方位檢驗,屬於有口碑,沒有實質體驗那種,以觀後效吧。

  除此之外,優質的閩系地產商在福州開發的樓盤,有些物業做得不錯。但閩系地產樓盤物業方面最大的問題是高端樓盤物業做得好,普通住宅的物業做得感覺沒那麼上心,這可以理解,畢竟還是那句話,一分錢,一分服務的事情。

  好的物業,管理規範嚴格,平時就嚴管、嚴進、嚴出慣了,這是一整套管理邏輯,功夫都在平時,比一些整天把業主關愛放在嘴邊,只是為了促進銷售裡的老帶新、貌似高大上卻只服務頭部客戶的物業公司好很多。

  戶型一直是很核心的問題,佈局合理、相對獨立空間的房子未來應該是最值得投資的。為什麼這麼說,主要有兩點吧,一是限制外出這個相對極端的措施,也檢驗了一家到底需要什麼樣的房子,房子戶型佈局不合理,互相干擾,在家裡本來就憋壞了,怎一個煩字了得。二是這段時間一直被提起的居家辦公的問題,這個要求更高。福州不同於北上廣一線城市,可能過去很長時間,人們沒怎麼關注居家辦公這樣的話題,今後,無論現實是否需要,這個話題肯定是大家買房子都要關注的。特別是上有老下有小的,也許會成為購房的核心問題之一。福州的市場上,這樣戶型的房子也有不少,建議大家買房子的時候,除了看地段,戶型必將是重中之重。

  有人說,戶型問題好解決,那買有天有地的別墅不就好了,別墅一是地段偏、二是價格貴,三是投資價值週期偏長,投資價值偏低。

  當然,具體樓盤具體分析,如果不差錢,這些都不是問題!


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