最近，有@一文 微信的朋友們會發現，@一文 給大家群發了一文說房的介紹和推廣。作為一個純粹以回答交流買房問題為主的公眾號，@一文說房 想讓更多在買房過程中存在任何疑慮的朋友們得到相對客觀的答覆，所以歡迎大家向周邊有買房計劃的朋友們推薦@一文說房
言歸正傳，正因為 @一文說房 團隊群發了消息，才讓@一文 發現，有大量的提問，因為每天和@一文 溝通的朋友太多，所以被衝到靠後的位置，我們感到非常的抱歉。因此趕緊趁著每天陸續添加1-2條較遠之前的問題回覆。
今天，@一文 重點和大家談談公寓。
公寓是近幾年來非常火的一個房產類型，之前一直乏人問津，2017-2018年間，南京市場公寓的火爆超出不少買房人的預期，感覺這樣的產品，過去是市場上默默無聞，為何一夜之間火爆異常？理由有三個：
1、南京住宅市場限購，導致部分急需居住又無法獲得買房資格的朋友只能選擇公寓；同時南京房價暴漲，公寓成為預算有限、留在優質成熟地段居住的最佳選擇；
2、公寓不限購，因此無論中介還是媒體都開始向買房人推薦購買公寓，使這樣的產品概念變得耳熟能詳；
3、南京幾大片區均在開發新城（江北、燕子磯、南部等），導致商業用地激增，公寓產品增加迅速，宣傳力度空前。
公寓能不能買？這個問題隨便一搜，可謂眾說紛紜。但是，@一文 一直都說，買房是一個既有共性又極具個性的問題，一刀切地說，一定要按照這樣的標準買房，基本上是買不好房子的。最簡單的道理就是“老破小”要不要買，這樣的問題，@一文 會在後面幾天為大家集中作為專題解答。
同理，公寓能不能買，需要大家對公寓有著全面的認識，再來結合自己的實際情況來買房。@一文 要說的貫穿始終的思想就是：
買公寓，一定要有租金思維。
這是因為，即便在傳播高度發達的今天，還是有不少買公寓的朋友抱有“買這個公寓，過兩年怎麼也能賣掉，多少賺點“的心態。這一方面是大家無法擺脫投資買房就是賺差價的固有思路，另外也和部分熱門公寓開盤加推價格有所上漲，導致媒體推波助瀾”看一次漲一次“讓買房人以為公寓也可以賺差價的誤解。
@一文 要和大家說明的是，買公寓的投資思維必須轉變，公寓一定是以”租金“為考量標準的投資產品，房價的溢價對公寓的價值不高。
（1）40年產權的公寓，不能落戶口無法上學，也就沒有辦法出手給未來的自住群體，因為剛需自住，看重落戶。
（2）40產權的公寓商業性質，水電也是商用，儘管你和中介都可以告訴接盤俠相比於微薄的水電費增加成本，但是事實證明，增加的水電成本就是公寓轉賣的攔路虎；
（3）40年產權公寓，轉手時被課以昂高的稅費，對於買房人而言是一筆沉重的負擔，所以購買意向低，變現難度大。
除此以外，還有其他各種因素，使得40年產權的公寓在投資賺差價的路上困難重重。因此，買公寓，只能也必須考慮它的租金回報能力。因此，@一文 為大家總結了判斷一個公寓是否能買的幾大標準，供大家參考，原本計劃在第二條寫出具體的問答案例，因為現在已經超過11：40，眼看推送期降至，因此推遲到明天。
1.交通越方便越好。
看一個公寓的交通，我們可以這麼斷定：地鐵上蓋>地鐵>公交樞紐>無交通優勢。
之前群裡有不少朋友提及的爛在手裡的公寓，其實都有交通十分不便的天然劣勢，這些公寓往往是開發商為了使自己的商業地塊好迅速賣出回籠資金造成的，而買房人對此不清楚，可能在售樓處或中介的慫恿下就買了這個公寓，後來才發現，本身地段就不咋地，再加上交通不便，租不出去更無法轉手，只能爛在手裡成為“公寓”坑爹的典型案例。
2、配套越齊全越好。
我們知道，公寓的作用一般就兩種：一個是囊中羞澀，看中公寓的同地段單價低戶型小就能過渡居住；第二是家有積餘，希望長久穩定的投資盈利。
那麼我們要關心的就是，什麼樣的房子才會好住，這樣一個問題。大家都知道，南京的不少房產大V對市區的老破小嗤之以鼻，老破小固然有各種升值方面的劣勢，卻又有先天的優勢，就是居住實在是太便利了，所以我們有時候會發現，市區年歲較大的老破小很多都變成了租房集中地。
那麼對於公寓，這是同樣的道理。作為新房，公寓居住的舒適度勢必遠遠超過老破小，但是，公寓必須具備老破小的“方便”才能產生更大的溢價價值。
3、潛在的租戶你買公寓之前就能預估到
很多上了新聞，成了自媒體寫作題材的公寓投資者，往往你一瞭解它買的公寓，就立刻能明白為什麼他的投資失敗了，跟買了公寓無關，而是和他買了一個很差的投資品有關。
比如說5+年前在鼓樓鐵北一代買了公寓的朋友，抱怨這麼多年以來自己的投資簡直坑爹，其實這就是沒考慮清楚買公寓時的時間點。鼓樓鐵北一代是在最近2-3年內取得了長足的發展，隨著燕子磯新城未來導入更多產業，那一代的公寓才可能會迎來春天。
而作為投資者，買公寓的時候，一定要想好自己的租房客群是什麼？這一點想不通，就不要買公寓。
比如說@一文在江寧大學城考察，先去中介那瞭解了下租房市場，大學城超過10年房齡的公寓（65年產權）居然和目前在售的公寓形成了一二手倒掛，雖說這個10年房齡的老公寓為65年產權，看上去漲價的空間更為明顯，但是65年區別於40年唯一的溢價砝碼是學區，大學城目前無學區的優勢，不足以打開這個區別。65年產權的老公寓的用途仍然是出租出去，那麼明顯40年產權的新公寓的性價比會更好。
4、有特色的戶型更好
南京目前的開發政策限制，今後4.8米挑高將成為絕版，4.8米挑高或者以及去年市場上出現的雙鑰匙LOFT公寓，都可以把公寓的傳統戶型變成有廳有室的格局，居住更為舒適。
目前，對於雙鑰匙公寓，並沒有實際的數據支持租金容易翻倍；@一文 覺得市場上目前還有一種平層雙鑰匙戶型的公寓，事實上這樣的戶型在出租的時候，可能會比挑高雙鑰匙更有效率。
5、售價原則。
買公寓如果用於投資，總價的控制尤為重要，公寓的首付50%，按揭年限僅10年，因此控制好價錢能夠保障自己的收益。
因此，@一文認為，價格過高的公寓基本沒有投資價值，最優投資價值是：首付付出後，基本可以以租養貸，這樣才能在獲得不動產的同時還抵禦了未來至少十年的通脹，對於穩健型投資者而言，這是一個不錯的選擇。
6、精裝優勢>毛坯優勢。
除去坑爹裝修的全不利因素，基本上選擇較大品牌開發商的精裝公寓，租住品質還是有保障的。
7、品牌和物業原則。
越是優質的物業，公寓增值越有保障。最明顯的例子就是南站板塊的紫荊公館，自從仁恆物業接手後，整個房價卻也已經固定下來。
8、內部競爭原則。
如果一個樓盤裡面，公寓有2000套，未來把出租或轉賣的時候，可能需要跟另外的1999套來競爭租客或買家。競品越多多，越折損實際收益的。所以，大體量老破小、大體量商業中心地帶的體量公寓非常收歡迎，具體的例子就是仙林的九霄夢天地。
40年產權公寓，是不是包含在住宅樓盤的一部分，也會影響到它的內部競爭關係。
如果它在大量的住宅或者自身也有住宅的情況下，住宅的業主就可能使公寓的業主甚至是租客。即便將來在二手房市場上，這些業主也很有可能率先盯緊這批酒店式公寓的房源，而且這部分客群的穩定係數是非常高的。
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