上週五高層領導考察了3大行之後，開了個會說要降準，當天央媽就發佈了降準的消息。
結果降準的消息一放出來，市場一片沸騰，很多人都認為房地產一定是受益的。
聯想到最近一些城市房地產政策鬆動，很多人開始想政府是不是要重提房地產這個夜壺了？
2019年，難道樓市又要一飛沖天了？
降準確實利好樓市
我們先回到降準這個事情。
降準就是央媽調低了商業銀行的存款準備金率，這次降準是分為兩次進行的。
第一次是在1月15日，第二次是在1月25日，這兩次降準分別下調0.5%，一共可以釋放8000億元的長期增量資金，這8000億元還是基礎貨幣，理論上還可以派生出更多的錢出來。
所以，降準這件事，就意味著商業銀行手裡的錢又要變多了，按照中央的指示，央媽希望商業銀行能把這些錢借給小微企業、民營企業。
但其實商業銀行未必有那麼聽話，不是不想聽話，是現實太艱難了。
在經濟環境好的時候，小微企業和民營企業就不受銀行待見。現在經濟下行，企業整體的盈利水平會隨之下降，這種情況下，銀行要放貸肯定是慎之又慎。
雖說央媽講了要支持小微企業和民營企業的發展，要借給他們錢。但把錢借給這些企業，就算他們發展起來了，銀行也就賺個利息。要是沒有發展起來，借出去的錢可能就變成了壞賬。
這實在不是一筆劃算的買賣，銀行肯定不樂意。
所以，能得到貸款的也就是那些自身條件還不錯的企業。盈利能力一般和還在創業初期的企業，並不容易得到央媽想放給他們的錢。
但央媽一次又一次地放水，銀行手裡的錢也確實很充足，但這些錢其實是有成本的，因為不是跟央媽借的，就是來自居民存款，所以要借出去才能賺到錢。
那麼，誰是理想的借款人呢？想來想去，銀行還是認為想要貸款買房的人是理想的借款人。
畢竟能申請到房貸的人，信用肯定不錯。加上他們申請房貸實際上是把房子抵押給銀行，然後從銀行手裡借錢。
這就意味著就算借了房貸的人斷供，銀行也可以沒收他們的房子，風險很小。
所以，降準對於房地產最直接的影響，就是銀行更願意把錢拿來放房貸。銀行更願意放房貸之後，會發生兩件事：一是加快放款速度，二是下調房貸利率。
這樣一來，想買房的人可以更快拿到錢，並且購房成本下降。
房住不炒，因城施策
按我上面的分析，降準從理論上來講，確實有利於樓市，可能會刺激房價上漲。但降準究竟能不能真的刺激房價上漲，其實真的是一個未知數。
畢竟可以那樣做，不等於真的會做，我舉一個例子，大家就清楚了。
最近我們都知道，菏澤、廣州、珠海、衡陽都傳出了放鬆調控的消息，這確實讓人覺得樓市的政策要放開。
但衡陽取消限價消息才出來一天，這個計劃就胎死腹中，取消限價的文件馬上被撤銷了。其他城市的放鬆調控也是小打小鬧，中央沒發話，誰也不敢違背“房住不炒”，放開樓市。
不久前開的中央經濟工作會議就指出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，要因城施策、分類指導。
看到沒有，其實樓市政策的主基調還是“房住不炒”，中央暫時沒有放開的想法，但是各個城市可以根據自己的具體情況進行調整。
比如，如果地方財政實在緊張，當地的房價又不會對大局產生什麼影響，漲一點倒也無妨。
或者，當地房價要跌了，政府放鬆調控，穩一穩房價也是可以的。畢竟中央雖然不希望房價上漲，但更不希望房價下跌啊。
這就是“因城施策”的精髓，按照這種理念，哪裡的房價跌了或者漲了，我們都不應該覺得驚訝，但這種漲跌一定是在政府能夠忍受的範圍來進行的，這種波動不會影響房價整體上高位橫盤的現狀。
我們還可以買房嗎？
所以，既然按照中央的理念樓市政策要以“穩”為主，而中國樓市最主要的影響因素就是政策，我們可以知道，降準實際上對樓市現階段的刺激作用不大。
就算降準有造成房價上漲的可能性，但有政策壓著，整體的房價我認為沒有多少上漲空間。
那在這種情況之下，我們還買房嗎？買不買房這件事，我的觀點和建議依然跟以前一樣。
如果是剛需住房，我覺得根據自己的現金流狀況決定。政策高壓決定了房價漲，也不會漲太多，而在大放水的情況之下，跌也不至於輕易大跌。。
所以，如果是剛需住房，你更多的需要考慮自身的現金流，你只要保證自己有能力持續負擔這套房子，就可以入手。
如果是投資性住房，那就需要慎重入手了。
因為投資任何資產都是為了賺錢，而資產只有在高位出手了才能套現，買了房子就要把房子在更高位賣出去才能賺錢。
雖說房價上漲的可能性大於下跌的可能性，但在管得這麼嚴的當下，上漲空間其實很有限。很難像前幾年那樣，通過房價暴漲大賺一筆。
而且等到房地產稅開始實行，擁有多套房產的人，就要交不少錢了。這筆投資究竟是賠是賺，現在真的還不好說。
當然，如果經濟實在太差，也不排除樓市會再次放開。但是政府也知道繼續放任房價上漲，會泡沫過大，容易崩盤。
當年香港和日本房地產崩盤，一堆人自殺，如果換成國民財富主要是房地產的內地，房地產崩盤的後果誰能承受得住？
所以，如果明知房價上漲的風險那麼大，還要再次放開，這得是經濟有多糟糕啊！
如果是那種情況發生了，你得想想，你自己的現金流還能持續供得起房子嗎？哪怕你自己供得起，那市場上有幾個人能供得起？
顯然，供不起的人只會更多不會更少，你的房子賣給誰？賣不出去的話，你長期持有房產就只能是等著房地產稅來召喚你了。
綜合分析之後，在我看來現在投資房地產不利因素多於有利因素，最好的決策就是觀望！
2019年，風險多於機會，機會則需要等待！希望大家保暖，過好這個冬天！
至於這次央行降準，跟樓市沒什麼關係，如果有人慫恿你去投資房地產，這人不是傻就是壞！
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