前言：自2018 年 9 月份以來，我國各主要城市的土地成交明顯轉冷，這對樓市和房地產投資方面會有什麼影響？
據統計，2018年9 月-12月期間， 全國100個大中城市商品房用地成交總金額當月同比均值為-26.1%，出現明顯下行的趨勢；其中，12月當月同比為-35.7%，跌速進一步加劇。
2018年12月，100大中城市住宅成交溢價率下降至 2008 年以來較低水平，且住宅樓面價格也較 2017 年大幅下行。
此外，根據中指研究院的數據顯示：2018年1-11月300座城市住宅用地土地流拍率（流拍宗數/總推出宗數）達到7.8%水平，創下2010年以來的新高。
一系列的房地產用地交易指標都在表明：我國的住宅用地成交正在明顯地轉冷。
土地成交愈發轉冷，究其直接原因，很可能正是商品房子銷售規模持續下行導致。
2018年9月-11 月，我國30大中城市商品房銷售面積當月同比均值為下降3.9%，房子銷售規模出現明顯下滑。
在房子銷售不暢順的情況下，各房地產開發企業對未來的經營盈利預期正在減弱，因此它們拿地的積極性隨即下降，導致去年土地成交明顯下滑。
受棚改力度減弱、以及房地產調控政策上半年難以全面放鬆影響，部分房地產研究機構預計2019年商品房銷售將會繼續下滑。
像某券商研究所就認為：今年計劃棚改套數可能下降至 460萬套左右，且棚改貨幣化安置比例可能下降，棚改力度將減弱。
此外，中央去年反覆強調並且劃下的“房住不炒 ”和“堅決遏制房價上漲”的雙紅線之下，預計房地產調控政策在2019年上半年全面放鬆的可能性極小。
從我國近20年的房地產調控歷史經驗來看，房地產調控放鬆存在著“三分之一”法則，也就是說當70個大中城市中，有超過三分之一的城市住宅二手房子的房價當月同比變化值為負時，調控政策才有可能會放鬆。
而目前尚只有區區3個城市的二手房子房價當月同比為負，全面性的房地產調控政策放鬆的時機遠遠並未到來。
受此影響， 預計今年商品房銷售整體狀況將會繼續下滑，與此相互印證的是 2018 年下半年以來大部分城市的新建住宅開盤去化率持續下行，直到目前都仍然沒有好轉的跡象。
總體判斷：今年我國主要大中城市的商品房銷售將會繼續下滑，土地成交面積和總金額也繼續下行， 房地產投資將會受到明顯拖累。
風險提示： 投資有風險，入市須謹慎。
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